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L'immobilier pour bétonner votre portefeuille boursier

L'immobilier logistique profite à fond de l’essor du commerce en ligne et du souhait des entreprises de se constituer des stocks plus importants. ©Dieter Telemans

Depuis le début de l’année, les actions immobilières belges ont augmenté en moyenne de 13,3%. Trouve-t-on encore des opportunités dans la brique, ou est-il déjà trop tard?

De nombreux Belges ont littéralement une "brique dans le ventre", mais pour de nombreux investisseurs, cette brique représente aussi la clé de voûte de leur portefeuille. L’immobilier coté évite les tracas liés à la location d’un bien et permet d’engranger un rendement correct. Si vous achetiez toutes les actions immobilières de la Bourse de Bruxelles, vous obtiendriez un rendement moyen du dividende de 3,2% net. Vous pourriez en outre profiter d’éventuelles hausses de cours. Depuis le début de l’année, les actions immobilières belges ont augmenté en moyenne de 13,3%. Seuls quatre acteurs (Leasinvest, Warehouse Estates, Inclusio et Befimmo) ont reculé.

13,3%
Depuis le début de l’année, les actions immobilières belges ont augmenté en moyenne de 13,3%.

"Les actions immobilières bénéficient d’un fort vent arrière", explique l’analyste indépendant Gert De Mesure. "Tout d’abord, l’environnement de taux leur est favorable. À cause de la longue période de taux bas sur le marché obligataire, de plus en plus d’investisseurs cherchent du rendement ailleurs. Au début de l’année, les taux ont quelque peu résisté et une tendance haussière semblait s’amorcer, mais depuis le pic de mai, le taux à long terme a à nouveau baissé."

"Vient ensuite la corrélation entre les actions immobilières et les indices boursiers. Si toute la bourse monte, comme ce fut le cas cette année, la plupart des actions immobilières suivent la même tendance."

"Enfin, de nombreuses entreprises du secteur publient de bons résultats, avec des bénéfices en hausse, la promesse de dividendes en augmentation et des perspectives prometteuses. Bien entendu, la situation n’est pas homogène. La logistique profite à fond de l’essor du commerce en ligne et du souhait des entreprises de se constituer des stocks plus importants. L’immobilier de soins a prouvé sa capacité de résistance. En revanche, certains acteurs du commerce de détail sont toujours en difficulté. Et pour le marché des bureaux, les incertitudes demeurent à cause de l’augmentation du télétravail."

Logistique au sommet

Les spécialistes en entrepôts affichent de solides résultats en bourse. WDP et Montea ont tous deux gagné un tiers de leur valeur et ont relevé leurs estimations de bénéfices et de dividende. Intervest Offices & Warehouses n’a augmenté "que" de 11% en bourse. Son portefeuille comprend encore 36% de bureaux. Les taux d’occupation sont très différents selon les secteurs: tous les entrepôts sont loués, tandis que les bureaux ne sont occupés qu’à hauteur de 87%. En outre, le plus important locataire – PwC – quittera le site de Woluwe à la fin de l’année. Malgré tout, Intervest bénéficie du plus grand nombre de recommandations d’achat parmi les trois groupes spécialisés.

"De plus en plus de Sociétés Immobilières Règlementées (SIR) développent ou redéveloppent leurs propres projets au lieu de les acheter et de les louer. Cela augmente les rendements."
Gert De Mesure
Analyste indépendant

Leurs actions se négocient en bourse avec les primes les plus élevées. Les cours de WDP et de Montea correspondent à plus de deux fois la valeur de leur parc immobilier. "Cela peut parfaitement s’expliquer", poursuit De Mesure. "Le marché valorise ces entreprises comme des promoteurs immobiliers, qui se négocient aussi à un cours équivalent à une ou deux fois leurs fonds propres. De plus en plus de Sociétés Immobilières Règlementées (SIR) développent ou redéveloppent leurs propres projets au lieu de les acheter et de les louer. Cela augmente les rendements. Ceux qui ne le font pas sont pénalisés en bourse."

Dans le secteur logistique, VGP ne bénéficie pas du statut de SIR. Par conséquent, le promoteur de parcs dédiés à la logistique n’est pas soumis aux exigences légales, comme l’obligation de redistribuer au moins 80% des bénéfices. VGP peut donc croître plus rapidement. L’entreprise recycle plus vite son capital sur la vente d’entrepôts, même si une partie reste dans l’entreprise via la joint-venture avec l’assureur Allianz. Cette année, l’action VGP est la championne incontestée de la bourse, avec un bond de 64%.

Le numéro deux est un "entrepôt temporaire" auquel les particuliers peuvent également faire appel: Shurgard. Le bailleur d’espaces de stockage a gagné 39%. "Shurgard est un acteur naturel de la consolidation sur un marché morcelé", explique Wim Levi de KBC Securities pour justifier sa recommandation d’achat. "Le potentiel est énorme. À cause des économies d’échelle, la digitalisation et l’augmentation des revenus des clients existants, Shurgard est une action de croissance. Elle est en même temps une action sûre. Avec un taux d’endettement de moins de 18%, le bilan est solide comme un roc." Jeudi, Shurgard organisait une journée des investisseurs. Pour financer sa croissance, l’entreprise compte maintenir son dividende au même niveau.

De Mesure se montre prudent par rapport aux spécialistes de la logistique au vu des cours actuels. "Il est de plus en plus difficile de trouver des terrains et de réaliser des projets à forte rentabilité."

4,3
Milliards d'euros
La capitalisation boursière d'Aedifica

Surmortalité

Avant la crise du coronavirus, les acteurs de l’immobilier de soins avaient le vent en poupe, mais la surmortalité provoquée par la pandémie auprès des personnes âgées a fait augmenter le taux de vacance à 10% dans les maisons de repos. Les résultats semestriels démontrent que le secteur s’est repris en grande partie. Tant Aedifica, Care Property Invest que Cofinimmo ont relevé leurs estimations. À plus de 30 fois les bénéfices pour 2021, Aedifica est l’action la plus chère de ce segment. Sa capitalisation boursière de 4,3 milliards d’euros et la machine à acquisitions qu’elle est devenue attirent de plus en plus d’investisseurs institutionnels. À cause de la hausse du cours, KBC Securities a revu son rating fin août, le faisant passer d’"acheter" à "accumuler".

Cofinimmo pourrait bientôt atteindre un point de basculement. Le portefeuille comprend 59% d’immobilier labellisé "de soins" selon les normes légales. Si l’entreprise dépasse le seuil de 60%, l’impôt sur le dividende sera divisé par deux et baissera donc à 15%. Vu son rythme d’investissement soutenu, Cofinimmo pourrait atteindre ce point en 2022. L’action est 25% moins chère que ses concurrentes à cause de la présence de bureaux et de cafés dans son portefeuille, un segment du marché qui souffre aujourd’hui d’une décote.

En tant que pur acteur du segment des bureaux, Befimmo affiche la plus forte décote. Vous pouvez acheter l’action avec une décote de 41% par rapport à sa valeur intrinsèque. Le nouveau CEO, Jean-Philip Vroninks, doit mener à bien toute une série de projets en cours. Le plus important est la transformation en projet ZIN des anciennes tours WTC dans le Quartier Nord de Bruxelles. Il comprend entre autres de nouveaux bureaux pour le gouvernement flamand, des appartements et un hôtel. À cause de l’envergure du projet, Befimmo cherche encore un partenaire financier. Le projet Quatuor – récemment terminé – également situé dans le Quartier Nord, a été livré en août, mais 30% des surfaces sont encore vides. À cause des nombreuses incertitudes et de la baisse du dividende, Befimmo est l’action la moins prisée par les analystes.

"Certains investisseurs professionnels vendent l’action (Befimmo) parce qu’ils ne peuvent investir que dans des SIR. Cette situation peut aussi pénaliser le cours et représenter une opportunité."
Gert De Mesure
Analyste indépendant

Leasinvest mise à la fois sur les bureaux, les magasins et l’immobilier résidentiel. L’action est à la traîne depuis un certain temps. Leasinvest vient de renoncer à son statut de SIR et a fusionné avec une autre filiale d’Ackermans & van Haaren, le promoteur immobilier Extensa, surtout actif sur le site bruxellois de Tour & Taxis. "De nombreux investisseurs attendent les résultats du groupe fusionné. Cela crée de l’incertitude", explique De Mesure. "En outre, certains investisseurs professionnels vendent l’action parce qu’ils ne peuvent investir que dans des SIR. Cette situation peut aussi pénaliser le cours et représenter une opportunité."

Leasinvest rejoint ainsi le secteur des promoteurs immobiliers, dont font partie Immobel, Atenor et Banimmo. Le patron d’Atenor, Stéphan Sonneville, a exprimé cette semaine son insatisfaction par rapport au cours de bourse, qui se situe encore 15% en dessous de son niveau d’avant la crise. "Le cours ne reflète pas notre valeur", a-t-il déclaré. "J’ai personnellement acheté régulièrement des actions au cours des 18 derniers mois", a-t-il ajouté. Pour Sonneville, les investisseurs sous-estiment le poids des projets résidentiels (sûrs) du portefeuille. Il affirme par ailleurs que la demande de bureaux modernes répondant aux normes environnementales strictes reste très soutenue, car de nombreux bureaux ont vieilli. Immobel mise un peu plus sur l’immobilier résidentiel, mais se négocie encore 10% en dessous de son niveau de 2020. Tous les analystes qui suivent Immobel recommandent l’action à l’achat (voir encadré). Banimmo est en restructuration. Après des années de pertes, le promoteur vient pour la première fois d’enregistrer des bénéfices.

Contraste en magasin

Dans le segment des espaces commerciaux, les affaires ont repris au cours du premier semestre, avec une hausse de la demande de 40% par rapport au difficile premier semestre de l’an dernier. Les chaînes Action et Dunkin’ Donuts furent les plus actives, avec l’ouverture de nouveaux magasins. Alors que les magasins de banlieue affichent des résultats relativement bons grâce à leur facilité d’accès et au stationnement gratuit, les boutiques des centres-villes souffrent encore énormément. La pandémie de covid a effrayé les clients et les a découragés de se rendre dans les rues commerçantes très fréquentées. S’ajoutent des éléments structurels comme le commerce en ligne, qui pèse sur le chiffre d’affaires des boutiques de mode, de chaussures et d’accessoires que l’on retrouve dans de nombreuses rues commerçantes. De plus, beaucoup de villes et de communes rendent la vie difficile aux automobilistes et les parkings sont souvent coûteux.

Lors du renouvellement ou de la signature de contrats de location, les bailleurs d’espaces commerciaux dans les centres-villes doivent souvent faire des concessions. Vastned Belgium a été particulièrement affecté. Cette situation pèse aussi sur la valeur des biens. Vastned Belgium a vu la valeur de son parc de magasins reculer de 7,2 millions d’euros, ce qui représente une baisse de 2,3%. "En 2021, nous nous focalisons sur l’encaissement des loyers et le maintien d’un bon taux d’occupation", précise l’entreprise. Il est probable que de nombreux actionnaires trouvent dommage que la maison mère néerlandaise Vastned n’ait pas réussi à retirer sa filiale belge de la bourse. Le cours se traîne à près de la moitié de l’offre de 57,50 euros lancée en 2018.

Mais alors que Vastned Belgium n’est pratiquement pas endettée, sa concurrente QRF affiche un taux d’endettement de 50%. L’entreprise de la famille ostendaise Vanmoerkerke a réalisé cet été sa première grande acquisition depuis longtemps: l’immeuble situé dans la Veldstraat à Gand et qui fut occupé par la chaîne de librairie Fnac pendant des décennies. Le bien n’a pas encore de nouveau locataire, mais QRF est convaincue que le site est suffisamment attrayant pour attirer des candidats après la rénovation.

Les propriétaires de logements résidentiels sont sans doute les mieux lotis.

Dans le segment des magasins, Ascensio est la société la moins risquée, avec 60% des revenus provenant de secteurs défensifs florissants comme l’alimentation, le bricolage et la décoration. Ascensio s’attend au minimum à distribuer un dividende stable, ce qui porterait le rendement à 5,1% net. Le groupe possède surtout des magasins de banlieue, qui est aussi la spécialité de Retail Estates. L’entreprise a réussi à augmenter de 4% le bénéfice trimestriel par action, soit le même niveau qu’avant la crise du coronavirus. La valeur des biens a également augmenté. La plupart des analystes préfèrent les magasins de banlieue aux espaces commerciaux des centres-villes.

Le propriétaire de centres commerciaux Wereldhave Belgium a distribué le plus haut dividende, avec plus de 6% net, mais les spécialistes se posent des questions sur les futurs coupons. Wereldhave a certes réussi en six mois à réduire son taux de vacance de 1,8 point de pourcentage à seulement 3,8%, mais la valeur intrinsèque par action a reculé de 5%. La petite entreprise Warehouse Estates, qui loue à la fois des magasins, des bureaux et des entrepôts, n’a pas encore publié ses résultats semestriels.

Résidentiel bien loti

Les propriétaires de logements résidentiels sont sans doute les mieux lotis. Les cours n’ont pas explosé comme ce fut le cas dans le segment logistique, mais la stabilité des loyers permet de payer le coupon. En outre, ils continuent à se développer. De Mesure conseille Home Invest: "Peut-être l’action immobilière la plus défensive, qui augmente systématiquement son dividende depuis 21 années consécutives." Jeudi, Home Invest a publié d’excellents résultats.

Avec un rendement net de 1,5%, Inclusio arrive à peine à 50% du niveau de Home Invest, mais elle poursuit le noble objectif de construire davantage de logements sociaux. Cette semaine, Degroof Petercam a revu à la hausse sa recommandation, qui passe de "conserver" à "acheter". "Inclusio se négocie en dessous de son cours d’introduction alors qu’elle a tenu toutes ses promesses", estime l’analyste Herman van der Loos.

"L’évolution des cours dépendra surtout des taux d’intérêt et des anticipations en matière d’inflation. Je n’exclus pas que le marché subisse une petite correction."
Dirk Peeters
Gestionnaire chez Leleux

Xior propose des logements aux étudiants. La demande de "kots" a à nouveau sensiblement augmenté cette année. Xior a confirmé que les bénéfices et le dividende par action devaient augmenter de 6%. La valorisation conforme à celle du secteur, tandis que le rendement du dividende est légèrement plus élevé.

Si vous investissez dans l’immobilier, vous devez savoir que si ces investissements sont considérés comme sûrs, ils comportent cependant des risques. "Aujourd’hui, les valorisations sont correctes", estime le gestionnaire Dirk Peeters de la maison de bourse Leleux. "L’évolution des cours dépendra surtout des taux d’intérêt et des anticipations en matière d’inflation. Je n’exclus pas que le marché subisse une petite correction." La hausse des taux et le climat boursier jouent un rôle important. Certains stratèges craignent un recul après le rallye que le secteur vient de connaître. La brique n’est pas immunisée. Même si l’histoire nous a appris que les entreprises qui disposent d’une stratégie adaptée se reprennent rapidement.

"Immobel et Care Property sont les meilleures occasions"

Immobel est l’action immobilière belge qui recueille le plus de commentaires positifs des analystes. Le promoteur n’obtient que des recommandations d’achat des quatre maisons de bourse qui suivent l’action. Les magazines spécialisés en investissement sont tout aussi positifs. "Avec un pipe-line de 5,4 milliards d’euros, un taux d’endettement relativement bas de 57% et une trésorerie de 146 millions d’euros, Immobel peut réaliser ses plans de croissance tout en poursuivant sa politique de dividende, qui consiste à augmenter chaque année son coupon de 4 à 10%", estiment les analystes de Kepler Cheuvreux.

Le numéro deux est Care Property Invest. Le propriétaire d’immobilier de soins est entre autres un "top pick" chez KBC Securities. "Nous sommes positifs envers tout le secteur. La demande à long terme augmente et le secteur fonctionne avec des contrats à très long terme. Care Property est plus défensif qu’Aedifica car 40% de ses revenus locatifs proviennent d’institutions publiques belges", explique l’analyste Wido Jongman. "Notre objectif de cours se situe à 38 euros."

En troisième position, nous trouvons Intervest Offices & Warehouses. "Intervest se négocie à 15 fois les bénéfices attendus en 2022, contre 28 à 32 fois pour les acteurs purement logistiques", argumente Herman van der Loos de Degroof Petercam. "Il est logique que l’action se négocie avec une décote par rapport aux acteurs 100% logistiques, mais la décote actuelle est excessive au vu de la demande croissante pour des entrepôts, la résilience du segment des bureaux et l’excellent palmarès de l’entreprise."

Le résumé

  • Depuis le début de l’année, les actions immobilières belges ont augmenté en moyenne de 13,3%.
  • L'environnement de taux bas leur est favorable, tout comme le contexte boursier en général, mais la situation n'est pas homogène.
  • La logistique a le vent en poupe et l'immobilier de soins se reprend après un creux au début de la pandémie la pandémie.
  • La situation est plus contrastée dans l'immobilier commercial, sans parler de l'immobilier de bureau pénalisé par le télétravail.

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