3 questions à Mark Callendar

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Mark Callendar est responsable du service d’analyse du secteur immobilier auprès du gestionnaire de patrimoine Schroders. Le groupe britannique propose plusieurs fonds immobiliers.

Quelles tendances observez-vous sur le marché immobilier?
Tout d’abord, une accélération rapide du phénomène d’urbanisation. D’ici 2025, la population mondiale comptera un milliard d’individus en plus, qui vivront en moyenne 10 semaines de plus. Cela devrait accroître fortement la demande dans les secteurs technologique, énergétique et alimentaire. Nous nous tournons prioritairement vers les villes qui appliquent une stratégie gagnante. Soit la combinaison de quatre facteurs: qualité de vie, équilibre économique entre les secteurs et entre les petites et grandes entreprises, infrastructures de qualité et une population éduquée et qualifiée. En Europe, on trouve dans cette catégorie des villes comme Amsterdam, Berlin, Munich, Londres, Madrid, Manchester, Oslo, Paris, Stockholm et Stuttgart.

Quels types de biens immobiliers recèlent le plus grand potentiel?

Dans le segment des bureaux, ce sont surtout les bâtiments de qualité situés dans les centres, soit de grandes villes européennes, soit de villes plus petites mais répondant aux critères que je viens de citer. Je pense aussi aux endroits qui ne sont pas encore très recherchés actuellement, mais qui seront desservis par les transports en commun. Nous avons par exemple acheté il y a trois ans un bâtiment dans le 13e arrondissement de Paris pour 125 millions d’euros. Avec l’ouverture d’une ligne de métro et la revalorisation du quartier, il vaut aujourd’hui 200 millions d’euros.

"Pour un chiffre d’affaires identique, un magasin de vente en ligne a besoin de trois fois plus d’espace de stockage".

Dans l’immobilier commercial, nous privilégions les surfaces de taille moyenne et les petits magasins d’alimentation, où les clients peuvent faire leurs courses facilement et rapidement. Nous nous intéressons aussi aux grands magasins de banlieue dans des régions où la population est en hausse, surtout s’ils vendent des produits qui sont relativement à l’abri de la concurrence du commerce en ligne, comme l’alimentation, le mobilier ou le bricolage. Nous constatons davantage de surfaces vides dans les centres commerciaux et les rues commerçantes des plus petites villes.

Les entrepôts situés dans des zones densément peuplées sont également intéressants. Pour un chiffre d’affaires identique, un magasin de vente en ligne requiert trois fois plus d’espace de stockage.

Voyez-vous des opportunités sur le marché immobilier belge?

Nous nous intéressons surtout à Bruxelles. Le marché bruxellois est certes un peu monotone, mais il dispose d’un marché de bureaux intéressant pour ceux qui recherchent des revenus locatifs réguliers. Cela s’explique en grande partie par la présence de l’Union Européenne et d’autorités locales. De plus, les loyers sont en hausse et Bruxelles manque de bureaux de qualité. Jusqu’à tout récemment, la banlieue était problématique, mais nous voyons les taux d’occupation augmenter progressivement, ce qui devrait conduire à terme à une reprise des loyers.

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