"Dans l’immobilier, il n’y a pas de vaches sacrées"

Joël Gorsele, Investment manager chez Redevco. ©Tom Pilston/Panos Pictures

"Dans le secteur de l’immobilier, la crise du coronavirus a fait des gagnants et des perdants. Mais il est dangereux de penser que les gagnants d’aujourd’hui le seront toujours demain. L’immobilier reste un secteur cyclique", lance Joël Gorsele, qui travaille chez Redevco et qui gère à partir de Londres plusieurs portefeuilles immobiliers pour le compte de clients institutionnels.

À 38 ans, cet Anversois a passé toute sa carrière dans le secteur immobilier. Tout d’abord en tant que consultant en fusions et acquisitions chez Deloitte, et ensuite comme analyste d’actions pour l’ancienne Petercam (aujourd’hui Degroof Petercam, NDLR). En 2013, il rejoint le spécialiste en investissements immobiliers Redevco à Bruxelles, puis en 2015 le bureau de Londres où il gère entre autres un portefeuille immobilier pour le fonds de pension néerlandais PGGM. Depuis le début de cette année, il est responsable de la diversification des portefeuilles, notamment de maisons de fonds, même s’il passe en réalité ses derniers mois à Londres. Début janvier, il deviendra le Chief Strategy Officer d’Intervest Offices & Warehouses à Anvers.

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Redevco est actif dans 11 pays européens et gère l’équivalent de 7,5 milliards d’euros de biens immobiliers. D’après Gorsele, cette dimension européenne permet d’avoir une vision plus large du secteur. En Belgique, le groupe fait partie des plus importants propriétaires de biens commerciaux, essentiellement des centres commerciaux. Galeria Inno à Anvers ou le centre commercial de Waterloo font partie des 300 biens du portefeuille. Le groupe détient également de l’immobilier commercial et résidentiel dans de grandes villes comme Londres et Paris.

Dans quelle mesure la crise du coronavirus a-t-elle affecté votre portefeuille immobilier dans les différents pays européens?

«Nous constatons que les pays qui souffrent moins du Covid-19 ont vu leur marché immobilier relativement épargné par la crise. C’est notamment le cas des Pays-Bas et de l’Allemagne. Le marché espagnol a cédé beaucoup de terrain, en particulier le secteur hôtelier, que nous regardons aujourd’hui de manière opportuniste. Les prix dans les grandes villes comme Paris et Londres ont bien résisté. D’une part, nous pouvons faire offre pour des biens qui auparavant ne seraient jamais arrivés sur le marché, et pour ainsi dire, tout est à vendre. D’autre part, cela ne signifie pas que les prix soient en chute libre, au contraire. Une grande partie de ce phénomène s’explique par les énormes quantités de liquidités que les banques centrales injectent dans l’économie. Les fonds de pension et les investisseurs institutionnels sont à la recherche de rendement et se tournent aussi de plus en plus vers l’immobilier. Par conséquent, les prix de l’immobilier premium ont retrouvé le même niveau qu’avant l’éclatement de la pandémie.»

«Les fonds de pension sont à la recherche de rendement et se tournent de plus en plus vers l’immobilier.»

L’immobilier est-il trop cher aujourd’hui?

«Il est difficile de savoir si l’on paie trop aujourd’hui. Tant que les capitaux sont disponibles, cela peut encore durer un certain temps. Au début de l’année, les Sud-Coréens ont offert un prix record pour la Tour des Finances à Bruxelles. Tout le monde est tombé de sa chaise, mais en réalité, ce n’était pas une tellement grande surprise. Pour de nombreux investisseurs institutionnels, l’immobilier est une bonne alternative en cette période de taux bas. Le plus grand fonds de pension au monde – celui de l’État japonais – commence lui aussi à investir dans l’immobilier. Et il est certain qu’il a aussi l’Europe dans son viseur

Investissez-vous différemment qu’avant la crise du coronavirus?

«La crise a sans aucun doute renforcé certaines tendances dont nous devons tenir compte. Suite au recours intense au télétravail, les besoins des résidents ont évolué, en ce sens qu’ils souhaitent davantage pouvoir tout faire – vivre et travailler – de manière centralisée. La localisation d’un bien reste un élément important, mais peut-être plus pour faire les mêmes choses de la même manière. C’est pourquoi nous cherchons de préférence à investir dans des immeubles susceptibles d’avoir plusieurs affectations et qui nous permettront de miser sur le “work-live-play” dans les villes. Nous essayons toujours d’obtenir le plus haut rendement possible en cherchant la meilleure affectation pour chaque bien, qu’il s’agisse de bureaux, d’espaces de détente ou de résidentiel. Plus les bâtiments offrent de flexibilité, plus nous avons le choix en termes d’affectation. Il est aussi important que les bâtiments soient “future proof”. Je fais ici référence au durcissement des normes de construction et des exigences sur le plan énergétique.»

Que signifie ce changement pour le rendement locatif?

«La crise est arrivée au moment où les prix de l’immobilier étaient déjà très élevés dans la plupart des segments. Pour maintenir ce niveau de rendement, nous devons être encore plus attentifs au choix du locataire. Il devient de plus en plus crucial de mettre en place une coopération basée sur le long terme. Les investisseurs immobiliers sont aujourd’hui prêts à accepter des rendements un peu moins élevés en échange d’une relation stable et de qualité. À court terme, ce n’est peut-être pas idéal, mais à long terme, c’est payant. Il est dès lors capital d’être aussi proche que possible du locataire et de bien comprendre son modèle d’exploitation.»

Les bâtiments administratifs seront de plus en plus des lieux de rencontre entre collaborateurs.

L’immobilier de bureaux a été structurellement bouleversé par la crise du coronavirus. Croyez-vous encore dans ce segment?

«C’est un fait que l’impact de la crise est important, mais je ne pense pas que la messe soit dite pour l’immobilier de bureaux, au contraire. D’une part, je vois beaucoup de potentiel dans les bureaux flexibles que les entreprises installent à différents endroits du pays pour que leurs collaborateurs puissent travailler à proximité de leur domicile. Les changements d’environnement de travail sont aussi inspirants pour les collaborateurs. Le développement du télétravail ne se traduira donc pas nécessairement par une réduction des besoins d’espaces de bureaux. Les bâtiments administratifs seront de plus en plus des lieux de rencontre entre collaborateurs. Le besoin d’être ensemble ne disparaîtra pas, notamment parce que cela permet de maintenir intacte la culture d’entreprise. Les bureaux durables et flexibles seront gagnants, tandis que les bureaux surdimensionnés et obsolètes seront les grands perdants. C’est par exemple la raison pour laquelle Proximus examine la pertinence de conserver ses tours vieillissantes.»

Êtes-vous actuellement à la recherche d’immobilier de bureaux?

«Oui, certainement. Nous constatons qu’à Londres des bureaux qui n’étaient jamais mis en vente le sont aujourd’hui. Nous voyons aussi que les entreprises sont à la recherche de solutions flexibles pour leur immobilier. Ceux qui veulent réussir dans ce secteur doivent pouvoir proposer une plate-forme ou des clusters où le client peut trouver une solution unique pour tous ses besoins en immobilier. Les clients actuels sont de plus en plus à la recherche de solutions globales.»

Le commerce en ligne est une autre tendance qui s’est renforcée pendant la crise du coronavirus. Quel est son impact sur les portefeuilles immobiliers?

«Nous constatons que les clients sont de plus en plus exigeants. Auparavant, nous étions heureux quand un colis était livré en quelques jours, aujourd’hui c’est devenu une évidence qu’il sera livré le lendemain. Et à Londres, certains services livrent dans l’heure. Les choses vont donc de plus en plus vite, ce qui a un impact sur le secteur de la logistique. Les hubs régionaux des livreurs resteront, mais ces derniers auront aussi de plus en plus besoin de centres logistiques en périphérie des villes. C’est à partir de ces centres que les produits seront livrés, de préférence via des moyens de transport écologiques comme des voitures électriques ou des vélos cargo. Les services de livraison sont conscients du rôle sociétal qu’ils ont à jouer. Je crois donc dans le développement de ces centres logistiques urbains. Ce ne seront pas des bâtiments industriels, mais de petits lieux de stockage.»

«Il n’est pas impensable que, dans un proche avenir, nous ayons au coin de la rue un magasin où nous pourrions faire imprimer notre produit en 3 D.»

L’immobilier logistique est-il donc devenu "the place to be"?

«Oui, mais l’image n’est pas blanche ou noire. L’immobilier reste très cyclique et il n’y a pas de vaches sacrées. Car l’immobilier logistique pourrait très bien être menacé par d’autres révolutions technologiques, par exemple l’impression en 3D. Il n’est pas impensable que dans un proche avenir nous ayons au coin de la rue un magasin où nous pourrions faire imprimer notre produit. Cette éventualité se rapproche et cela aurait certainement un impact sur l’immobilier logistique.»

Dans quels segments voyez-vous encore des opportunités?

«Je reste convaincu par les supermarchés, qui ont très bien résisté. Et aussi par les centres de données. Ils devraient profiter d’autres nouvelles tendances, comme les voitures autonomes qui exigent l’échange de nombreuses données. À leur tour, les voitures autonomes sont moins intéressantes pour les parkings, un segment qui est généralement considéré comme un investissement sûr. Mais avec les voitures autonomes, on peut se demander s’il faudra encore des parkings. Dans les villes, les gens auront de moins en moins besoin d’une voiture personnelle. Par ailleurs, nous constatons que les fonds de pension se tournent davantage vers l’immobilier résidentiel en tant que diversification par rapport à l’immobilier commercial. Le segment résidentiel médian est celui qui profite le plus d’une demande stable alimentée par la croissance démographique et l’augmentation du nombre de personnes seules.»

Vous détenez également plusieurs salles de cinéma en portefeuille, non?

«Oui, c’est exact, mais ce ne sont pas de grandes salles. Il s’agit de la chaîne “Everyman”, qui est en réalité une chaîne de luxe où l’on peut regarder un film dans de petites salles et bénéficier d’un service personnalisé. Vous pouvez par exemple commander un cocktail ou une pizza via votre smartphone et les faire livrer dans la salle. Lorsque la crise du coronavirus sera passée, il est probable que ce genre de concept aura beaucoup de succès, car les gens seront prêts à payer un peu plus pour bénéficier d’un environnement sûr et d’une meilleure expérience.»

Que conseillez-vous aux Belges qui souhaitent investir dans l’immobilier physique?

«Les frais de transaction sont très élevés pour l’immobilier en Belgique, ce qui joue le rôle d’amortisseur et freine la vitesse de rotation des biens. Nous ne voyons pas encore en Belgique des situations comme aux Pays-Bas où l’on offre plus que le montant demandé sans même avoir vu le bien. Je m’attends cependant à ce que ce genre de situation se produise à des endroits où la demande est forte. Mais les investisseurs doivent surtout se demander si le revenu locatif est intéressant. Je pense qu’il vaut mieux acheter des actions de sociétés immobilières, car elles offrent un meilleur rendement. Ou encore, les investisseurs peuvent opter pour de l’immobilier résidentiel en Allemagne, où les prix sont un peu plus intéressants.»

BIO

Joël Gorsele

Né en 1982
Investment Manager chez Redevco depuis 2015
A travaillé auparavant pour Redevco Belgique, Degroof Petercam et Deloitte
Ancien administrateur de la Real Estate Society (Antwerp Management School)
Détient un Master in Real Estate de l’Antwerp Management School (promotion 2010)

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