interview

"L'immobilier est cher, mais correctement évalué"

©jonas lampens

"La demande de biens immobiliers reste supérieure à l’offre. Mais même si les valorisations sont élevées, les fondamentaux du marché restent sains", explique le Belge Jean-Luc Seidenberg, qui gère à Londres, pour la banque suisse UBS Asset Management, un portefeuille de 18 milliards d’euros de biens immobiliers.

Il y a près de 25 ans, après ses études à Bruxelles, Jean-Luc Seidenberg (46 ans) a décidé de partir à l’étranger. Après un passage en Italie, il a déposé ses valises à Londres, tout d’abord chez HSBC et ensuite chez Macquarie, où il était responsable d’un portefeuille immobilier. En 2010, il a rejoint les bureaux londoniens d’UBS Asset Management, où il s’est vu confier les investissements indirects de la banque dans l’immobilier. Entre 2016 et 2020, il a développé un portefeuille dont la valeur est passée de 5,5 à 18 milliards d’euros. Le centre commercial de Liège en fait notamment partie.

"Partout dans le monde, les gens cherchent des investissements qui génèrent des revenus. C’est ce qui explique l’importance croissante de l’immobilier dans la plupart des portefeuilles ces dernières années", explique Jean-Luc Seidenberg. Notre compatriote n’investit pas directement dans l’immobilier, mais élabore des portefeuilles composés de fonds immobiliers. "En immobilier, ce qui compte, c’est la localisation, la localisation et encore la localisation. Nous recherchons des gestionnaires de fonds qui connaissent bien leur marché local et qui sont capables de faire les bons choix. Cela nous permet de réunir tous les spécialistes locaux au sein d’un même portefeuille", poursuit le gestionnaire.

Ces dernières années, les taux bas ont fait monter les prix de l’immobilier. Plusieurs observateurs estiment qu’une bulle est en train de se former dans certains segments. Partagez-vous cette analyse?

Nous ne pouvons pas nier que les taux bas ont fait monter les prix de l’immobilier. D’un point de vue historique, on peut dire qu’il est devenu cher. Mais examinons le marché d’un autre point de vue. Tout d’abord, les prix de l’immobilier dépendent de l’offre et de la demande. Et nous constatons aujourd’hui que la demande est supérieure à l’offre.

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Si nous nous basons sur la reprise économique de ces dix dernières années, nous voyons que l’augmentation de l’offre d’immobilier n’a pas suivi le même rythme. Deuxièmement, les investissements dans l’immobilier vivent des revenus. Et les loyers continuent à augmenter dans toutes les régions et tous les segments. Le coût des crédits est aujourd’hui clairement inférieur aux revenus. Les investisseurs sont donc généreusement rémunérés pour le manque de liquidité de leur investissement. Au final, j’estime que le marché est encore sain. Les signaux que nous percevons aujourd’hui sont très différents de la situation dans les années 80 et 90, où le marché immobilier était clairement dominé par l’offre. Ou en 2007, lorsque la hausse des prix était alimentée par les crédits. Aujourd’hui, les banques accordent moins facilement des prêts hypothécaires.

Vous dites que la demande est supérieure à l’offre, mais si vous vous promenez à Bruxelles, vous constatez que de nombreux bureaux sont vides alors qu'on continue à en construire. Cela ressemble davantage à une offre excédentaire.

Ce n’est qu’une impression. Il est vrai que certains bureaux sont vides, mais vous devez comparer leur pourcentage à l’offre totale. Et ce pourcentage est historiquement bas. En Europe, il se situe aujourd’hui à 5,5%. Le marché bruxellois des bureaux s’est bien comporté en 2019. La demande a porté sur plus de 500.000 mètres carrés de bureaux. C’est un record historique.

Mais cela pourrait changer. La disruption technologique touche aussi le secteur immobilier. Il suffit de penser au succès grandissant du télétravail et du commerce en ligne. Aurons-nous besoin d’autant de mètres carrés à l’avenir?

Nous ne pouvons ignorer l’évolution technologique. Les entreprises cherchent clairement à optimaliser leurs ressources. Par contre, d’autres tendances font leur apparition, comme le commerce en ligne, qui crée un besoin en immobilier logistique. Et de plus en plus de citoyens retournent vivre en ville. L’urbanisation permet à Bruxelles d’augmenter encore sa population. Cela pousse vers le haut la demande d’immobilier résidentiel.

Comment êtes-vous positionné dans les différents segments du secteur immobilier?

Biographie

Jean-Luc Seidenberg

  • Né en 1973
  • Travaille chez UBS Asset Management depuis 2010. Responsable de la gestion de fonds de fonds immobiliers.
  • Auparavant responsable pour l’Europe chez Macquarie Office Trust et responsable des investissements immobiliers européens de HSBC.

Cela fait plusieurs années que nous augmentons nos positions dans l’immobilier logistique. Non seulement nous apprécions ses excellents rendements, mais, comme je l’ai dit, ce secteur devrait aussi profiter de quelques évolutions macro-économiques, comme l’émergence du commerce en ligne. Plus il se développera, plus la demande en immobilier logistique sera importante. Nous misons également sur l’immobilier résidentiel. C’est un segment encore relativement nouveau pour les investisseurs institutionnels et où ils souhaitent de plus en plus être présents. La nouvelle génération est moins intéressée par l’achat d’un bien immobilier, elle cherche avant tout la flexibilité. Et elle est prête à payer le même prix pour une surface plus petite à condition qu’il y ait davantage de services à proximité. Nous estimons que le marché des bureaux est intéressant également, car la croissance économique reste dynamique et le taux de chômage est faible. Bien entendu, c’est un secteur cyclique. Lorsque la guerre commerciale a fait sentir ses effets sur les marchés, nous avons réduit notre exposition.

Nous n’avons pas encore évoqué le commerce de détail. Etes-vous moins positif à son sujet?

Nous avons en effet réduit sa pondération dans notre portefeuille. Le secteur fait face à des défis structurels. Les surfaces ont tendance à se réduire, au bénéfice d’une meilleure expérience pour les clients. Mais la situation n’est pas noire ou blanche. Concernant les centres-villes, nous constatons une augmentation de l’offre en produits alimentaires, alors que les boutiques de mode ont tendance à s’éloigner. Au sein du segment retail, il y a donc d’autres façons d’obtenir du rendement. J’ai appris qu’il ne fallait jamais généraliser en matière d’immobilier. En Belgique, l’année 2019 fut par exemple un excellent cru pour le retail.

Avez-vous des préférences en termes géographiques? 

Notre positionnement est plutôt neutre dans toutes les régions, car nous sommes en fin de cycle. Au début d’un cycle, il est très important de choisir dans quel aéroport vous atterrirez. Car dans cette phase, les résultats peuvent être très différents d’une région à l’autre. Après la crise financière, la reprise a commencé aux Etats-Unis, suivis par le Royaume-Uni et ensuite l’Europe. Au sein des régions, le choix des segments n’était pas très important, car ils étaient tous en hausse. A présent que les rendements sont revenus à des niveaux moyens, la situation géographique est moins importante que le segment.  

Vous attendez-vous à une nouvelle crise de l’immobilier? 

Nous constatons que certaines erreurs commises dans le passé ne se reproduisent plus.

Je pense que le risque est faible. Nous constatons que certaines erreurs commises dans le passé ne se reproduisent plus. Les investisseurs sont eux aussi devenus plus prudents et le marché est beaucoup plus professionnel. Nous prenons moins de risques. Nous pourrions facilement nous endetter davantage pour investir dans l’immobilier, mais ce n’est pas le cas. Nous restons attentifs, car cette classe d’actifs est cyclique. Et il y a toujours des risques, par exemple géopolitiques, réglementaires, ou même le coronavirus, qui pourrait avoir un impact sur le marché.

L’avez-vous déjà constaté?

Non, pas encore, mais nous suivons la situation de près.

Quelle est l’importance de la durabilité dans le secteur immobilier?

L’ESG (Environnement, Société et Gouvernance, NDLR) est très important pour nous. L’immobilier est un des plus gros émetteurs de CO2 et nous devons donc nous montrer vigilants. Nous passons au crible notre portefeuille sur la base de critères de durabilité avec l’aide de Gresb, une asbl américaine. Nous mesurons la durabilité de nos investissements sur la base de 150 critères. Ce processus continue à évoluer. Les exigences deviennent de plus en plus strictes. 

Vous ne parlez pas du risque de taux. Comment l’évaluez-vous?

Je le trouve plutôt limité à l’heure actuelle. L’an dernier, certains ont anticipé une hausse des taux, et au final, ils ont baissé. N’oubliez pas que l’évolution des taux n’a pas le même impact sur l’immobilier que sur les obligations. Avec les obligations, le rapport est proche de 1-1. Avec l’immobilier, c’est moins marqué. Par exemple, si les taux montaient à cause de la croissance économique, celle-ci neutraliserait probablement l’impact de la hausse de taux. Les taux sont importants, certes, mais la liquidité l’est encore plus. Nous sommes par exemple très prudents sur de petits marchés où les rendements sont élevés. Les liquidités y arrivent vite, mais si le vent change de direction, les choses peuvent mal tourner. Vous pouvez vous retrouver avec des pertes importantes. On l’a constaté il y a quelques années en Roumanie. Chercher du rendement lorsqu’il n’y a aucune liquidité n’est pas une stratégie gagnante.

Ne vaut-il pas mieux investir directement dans de la brique dans sa région que dans du papier partout dans le monde?

De nombreux investisseurs immobiliers se concentrent trop sur leur région.

Non, je ne le pense pas. Lorsque vous investissez, il est important de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. De nombreux investisseurs immobiliers se concentrent toutefois sur leur région. Les investisseurs suisses notamment investissent 20% de leur portefeuille en immobilier essentiellement suisse. Ce serait une valeur ajoutée s’ils se tournaient vers l’immobilier étranger.

Vous collaborez avec différents gestionnaires de fonds. Gérez-vous votre fonds de fonds activement?

Nous estimons qu’il est très important de gérer activement notre portefeuille. Nous vendons régulièrement des positions. Les gestionnaires de ces fonds font d’ailleurs la même chose avec leurs actifs sous-jacents. Nous trouvons qu’il est crucial de dialoguer avec les gestionnaires. Nous sommes par exemple représentés au Conseil d’administration de 70% des fonds dans lesquels nous investissons.

Vous vivez à Londres depuis longtemps. Quel est l’impact du Brexit sur l’immobilier?

Depuis la signature de l’accord sur le Brexit, l’immobilier est redevenu intéressant au Royaume-Uni. Avant le Brexit, on construisait beaucoup, mais depuis son annonce, cela s’est arrêté. Et nous avons constaté une chute des loyers.

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