Les ex-sicafi résidentielles perdent leurs privilèges. Un avantage?

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Il n’existe plus de contrepartie fiscale à la règle des 80%, mais la suppression de ce privilège dans le cadre du tax shift recèle des avantages.

Dès le lancement, dans les années 90, des sicafi – rebaptisées Sociétés Immobilières Réglementées (SIR) –, le législateur avait décidé qu’aucun précompte mobilier ne serait dû si 60% au moins du parc immobilier du portefeuille était constitué de bâtiments résidentiels, avec l’idée sous-jacente d’occupation prolongée. 

Dans ce cadre, les maisons et appartements pouvaient être pris en considération, ainsi que les centres de soins, les habitations avec service (anciennement "service flats") et les kots d’étudiants, les hôtels (courts séjours) étant exclus.

À chaque exercice de réduction budgétaire, ce régime de faveur s’est retrouvé dans le collimateur. Malgré tout, pendant des années, la situation des groupes immobiliers spécialisés dans le résidentiel Aedifica, Home Invest Belgium et Care Property Invest (ex-Serviceflats Invest) est restée inchangée en matière de précompte mobilier. Grâce au lobby de nombreux CPAS. Le prospectus d’émission de Care Property Invest prévoyait une augmentation des loyers des CPAS en cas de hausse du précompte mobilier.

Dans le cadre de la proposition de tax shift présentée avant les vacances, le gouvernement a toutefois mis fin à ce régime préférentiel. À partir de 2016, le précompte mobilier de 25% devrait s’appliquer également à Aedifica, Home Invest Belgium et Care Property. À partir de 2017, le nouveau taux de 27% sera généralisé.

Suppression de la règle des 80%

Il n’existe donc plus de contrepartie fiscale à cette règle des 80%. Cependant, aucun des trois groupes immobiliers n’a donné de signaux clairs de diversification. Le transfert d’actifs vers l’immobilier commercial, logistique ou de bureaux n’est pas à l’ordre du jour.

Chez Aedifica, depuis son introduction en Bourse en 2006, la partie non résidentielle du portefeuille est passée de 20 à 8%. Il reste encore quelques hôtels que le groupe a clairement identifiés comme non stratégiques. "Nous nous orientons vers la vente de ce type de biens, nous ne sommes certainement plus à l’achat. Compte tenu de la hausse du nombre de nouveaux centres de soins intégrés, la disparition de la règle des 80% ne nous pose aucun problème. Nous pouvons désormais investir sans limite dans des résidences avec soins et des centres de revalidation sans nous poser la question de savoir si nous respectons la règle des 80%", explique Stefaan Gielens, CEO d’Aedifica.

Pour Home Invest Belgium, c’est encore plus important. Le non-résidentiel représente tout juste moins de 20% du portefeuille. Ce n’est guère surprenant puisque 75% des investissements du groupe sont des immeubles à appartements, dont le rez-de-chaussée est souvent loué à des commerçants, des restaurants, des cafés, etc.

Le changement de réglementation concerne beaucoup moins Care Property Invest. "Depuis que Serviceflats Invest est devenu Care Property Invest, nous pouvons construire des centres de soins pour personnes âgées en dehors du cadre des CPAS. Les séjours courts et les centres de services sont autorisés. Nos statuts ne nous autorisent pas à aller plus avant dans ce domaine. Care Property Invest souhaite investir dans des projets tels que prévus par le décret flamand sur les centres de soins résidentiels: centres de soins, centres de services, groupes de résidences avec assistance… et d’une manière générale tous les soins destinés aux personnes porteuses d’un handicap", explique Peter Van Heukelom, CEO de Care Property Invest.

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