À long terme, les fonds immobiliers font mieux que les actions immobilières

©Pieter Van Eenoge

Ces dix dernières années, les fonds d’investissement immobiliers ont enregistré un rendement annuel moyen de 13,1%, ce qui est nettement supérieur à la moyenne de 10,3% affichée par les SIR (Sociétés Immobilières Réglementées) sur la même période.

Le mythe de la brique dans le ventre du Belge peut également s’appliquer à sa variante papier. Pour éviter les problèmes liés à la location, nombre de concitoyens optent pour un investissement indirect. D’autant qu’ils sont particulièrement bien adaptés: quelques centaines d’euros suffisent pour avoir accès à un portefeuille immobilier diversifié. "Même si le montant investi est limité, la diversification peut être très importante", souligne Steven Lermytte, gestionnaire des fonds immobiliers de KBC. Par ailleurs, ils permettent d’éviter les frais d’entrée élevés d’un investissement direct dans la brique (droits d’enregistrement et frais de notaire). En échange, il faut bien sûr payer des frais de gestion, puisqu’il faut que quelqu’un s’occupe des biens. Pour les fonds repris dans notre tableau, les frais annuels courants moyens se montent à 1,7%, des coûts dont les rendements tiennent compte. S’y ajoutent généralement aussi des droits d’entrée.

Investissement indirect

On peut répartir les investissements indirects dans l’immobilier en trois catégories. D’abord, il y a les certificats immobiliers: les premiers sont apparus dans les années 1960. Ceux qui les souscrivaient recevaient chaque année une partie des revenus locatifs du bâtiment concerné et après 15 à 25 ans, une partie du prix de revente.

Le marché des certificats immobiliers est en train de se tarir.

Aujourd’hui, la Bourse de Bruxelles compte encore une dizaine de certificats immobiliers cotés, mais le marché est en train de se tarir. KBC a émis le dernier certificat de ce genre en 2016: Immo Mechelen City. Le prix de l’action est tombé depuis lors de 1.000 à 720 euros. Immo Mechelen City illustre bien le problème des certificats immobiliers, en particulier ceux qui portent sur un immeuble de bureaux. S’il est possible d’obtenir un beau coupon pendant quelques années, l’investissement de départ est tout sauf garanti. Par exemple, l’an dernier, Genk Logistics s’est écroulé après que l’unique locataire avait quitté les deux bâtiments industriels. Seuls les certificats portant sur l’immobilier commercial (centres commerciaux, magasins de banlieue) se sont avérés positifs dans le passé.

On trouve ensuite les sociétés immobilières réglementées, ou SIR. Elles sont nées au milieu des années 1990, sous l’appellation sicafi. Les SIR investissent dans des dizaines de bâtiments et sont gérées par des spécialistes en immobilier et non pas par des banquiers. Ces spécialistes se sont montrés dynamiques au fil des années.

Ainsi, lorsque Cofinimmo a compris que son avenir ne se trouvait pas dans le secteur des bureaux, elle s’est réorientée vers l’immobilier de soins. De son côté, Leasinvest Real Estate affiche de beaux rendements parce qu’elle a choisi le secteur en plein essor de l’immobilier de bureaux au Luxembourg. Et WDP et Montea surfent sur le commerce en ligne aux Pays-Bas. Malgré tout, le secteur a connu quelques échecs retentissants, comme l’effondrement de Qrf City Retail l’an dernier. "En 2018, il y avait une différence de 70% entre la meilleure performance et la pire. Il y a donc intérêt à ne pas se tromper", explique Gregory Swolfs de Capfi Delen Asset Management.

Troisième outil: les fonds d’investissement immobiliers. Il s’agit de fonds qui investissent dans des SIR, dans des certificats immobiliers, mais aussi dans des actions immobilières étrangères.

Rendement

Ces dernières années, les fonds immobiliers n’ont pas eu à rougir de leurs résultats (voir tableau ci-dessous), avec un rendement annuel de 13,1% par an sur dix ans. Par comparaison, l’EPRA Belgium Net Return Index – qui reprend les SIR les plus importantes – affiche un rendement annuel de 10,3% sur la même période.

©Mediafin

Mais pourquoi investir dans un fonds plutôt que dans une SIR ou un fonds de SIR? "Un fonds immobilier offre une plus grande diversification sectorielle et géographique qu’un groupe de SIR, ce qui limite les risques", explique Pascale Nachtergaele, cogestionnaire du fonds Nagelmackers European Real Estate. Ce fonds, créé en juin 2017, affiche un rendement de 14,2% depuis son lancement. "Nous investissons à hauteur de 20% dans des titres immobiliers belges. Avec WDP, Montea, VGP, Cofinimmo, Aedifica et Care Property Invest, nous misons sur le développement du commerce en ligne et sur le vieillissement de la population", explique Pascale Nachtergaele. La logistique et l’immobilier de soins représentent ensemble 30% du portefeuille.

"Un fonds immobilier offre une plus grande diversification sectorielle et géographique qu’un groupe de SIR."
Pascale Nachtergaele
Gestionnaire chez Nagelmackers

"L’avantage d’un fonds, c’est que l’investisseur bénéficie d’un suivi dynamique des investissements sous-jacents", explique Gregory Swolfs de Capfi Delen AM. "Vous pouvez miser sur le secteur du commerce en ligne, mais quid des primes élevées par rapport à la valeur intrinsèque? L’immobilier de soins est-il encore intéressant ou les rendements sont-ils devenus insuffisants? Quand et comment faut-il modifier son portefeuille?" ajoute Grégory Swolfs pour illustrer les difficiles décisions à prendre par les investisseurs.

De plus, ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier et qui ne s’intéressent pas aux dividendes annuels peuvent dans le cas d’un fonds opter pour une formule de capitalisation.

Stratégie

Les fonds immobiliers peuvent être répartis sur une base géographique. KBC Select Immo Belgium et C + F Immo Rente sont très orientés sur le marché belge. "C +F Immo Rente a été lancé en 2002 avec comme objectif de proposer un investissement qui ressemble à un achat immobilier – perception de loyers et peut-être d’une plus-value – mais sans les problèmes administratifs de l’immobilier physique. Le portefeuille a donc été composé à partir d’anciens certificats immobiliers et de sicafi. Dans la sélection, il a été tenu compte d’un taux d’endettement (beaucoup) plus bas que la moyenne du marché", ajoute Grégory Swolfs.

Trouver le fonds d’investissement idéal en six questions

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Ce dernier élément a pesé sur le rendement des cinq dernières années. "Nos entreprises sont moins endettées, ce qui signifie qu’elles ont relativement moins profité des nouvelles émissions d’obligations. Nous avons opté pour la sécurité. Quand tout va bien, les résultats sont peut-être légèrement à la traîne, mais quand le marché va mal, vous pouvez continuer à dormir sur vos deux oreilles et votre rendement reste satisfaisant", conclut Grégory Swolfs.

"KBC Select Immo Belgium est par nature plus défensif que les fonds qui investissent au niveau international, explique le gestionnaire Steven Lermytte. Cela s’explique principalement par la présence de plusieurs grandes SIR belges dont la croissance est inférieure à la moyenne. En Belgique, on ne trouve pas facilement de potentiel de croissance élevé, à quelques exceptions près. C’est pourquoi nous voyons de plus en plus de groupes belges qui cherchent à s’implanter à l’étranger, comme WDP, Aedifica, Cofinimmo et Retail Estates".

De nombreux autres fonds investissent dans la zone euro ou dans l’ensemble de l’Europe. Dans ce dernier cas, on trouve généralement une part importante d’immobilier britannique, dont les rendements pourraient être influencés par les développements autour du Brexit. "En février, le fonds européen a affiché un rendement de 3,86%, tandis que le fonds investi dans la zone euro affichait une perte de 2,56%", explique Oliver Hertoghe, cogestionnaire du fonds immobilier de Degroof Petercam AM depuis le 1er janvier 2000.

KBC Select Immo World investit sur une base plus internationale: une moitié du fonds est investie aux Etats-Unis, l’autre est répartie entre l’Europe et l’Asie. Le rendement est remarquable: 17,8%. "Aux Etats-Unis, nous avons profité de la croissance dans certains segments spécifiques, comme les centres de données et les tours de communication. La partie asiatique du portefeuille s’est aussi bien comportée, en particulier celle des promoteurs immobiliers", explique le gestionnaire Steven Lermytte. Sur dix ans également, le fonds KBC arrive en tête avec un rendement annuel d’environ 16%. "Ces dernières années, le fonds a pu profiter du meilleur de deux mondes. Il a bénéficié d’une part de la baisse des taux, d’autre part d’une amélioration de l’économie mondiale", conclut Steven Lermytte.

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