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Bureaux et espaces commerciaux belges offrent des rendements très alléchants

L'immobilier d'entreprise a la cote auprès des investisseurs étrangers qui ont vite fait leurs comparaisons.

Le marché de l'immobilier d'entreprise - bureaux, surfaces commerciales et semi-industrielles, hors logement donc - est corrélé à l'évolution des principaux indices macroéconomiques. On parle ici de la croissance (2,5% cette année, 2,2% l'an prochain, c'est mieux que le 1,5% de l'an dernier mais cela reste insuffisant) et de l'indice de confiance des dirigeants d'entreprise (au plus haut depuis cinq ans), souligne Cushman & Wakefield (C&W).

Si la corrélation est effectivement assez forte (voir graphique), on serait tenté de dire que c'est tant mieux pour le marché immobilier belge puisque la croissance du produit intérieur brut belge est supérieure à la moyenne européenne.

Eric Van Dyck, managing partner chez C&W, en conclut que "les loyers des surfaces de bureaux devraient pouvoir monter à Bruxelles". Plus exactement, ils devraient cesser de baisser, les loyers nominaux étant fort stables. Depuis une dizaine d'années au moins, leur hausse est quasi limitée à l'indexation.

Et en cas de baisse, quand la conjoncture est défavorable, elle est peu visible. Les propriétaires consentent des rabais (mois gratuits, aménagement intérieur, etc.).

Le seul indicateur des loyers qui monte et descend effectivement au gré du marché est celui des "prime rates", loyers de haut de gamme, branché sur les tarifs pratiqués au quartier Léopold, et, également, au pied des institutions européennes.

Il n'est donc que partiellement révélateur des tendances fondamentales d'un marché bruxellois de l'immobilier d'entreprise qui va de Ternat à Nivelles en passant par les 19 communes.

Conclusion: les loyers devraient donc rester stables, mais les concessions des propriétaires devraient se réduire.

Par contre, le " take-up" ou prise en occupation rend compte de l'appétit des occupants pour de nouvelles surfaces de bureaux. Pour cette année, "nous tablons sur un take-up de l'ordre de 540.000 m²", déclare Eric Van Dyck. Or, "au-delà de 500.000 m² par an, l'année est bonne. En outre, le secteur privé devrait prendre le relais du public".

Selon C&W, le secteur "corporate" (les entreprises) devrait représenter cette année 66% du take-up après deux ou trois ans durant lesquels la restructuration des administrations belges avait porté la part du secteur public à un niveau jamais atteint jusque-là (70 % en 2003).

Les professionnels de l'investissement accordent une importance stratégique au taux de capitalisation (rendement) de l'immobilier d'entreprise, qu'ils comparent à celui des fonds d'Etat. En Belgique, ce rendement (actuellement 5,6% en moyenne pour les bureaux) est en baisse alors que dans les pays voisins il est plutôt stable. La pression sur le marché de l'investissement est donc plus élevée à Bruxelles, la demande dépassant l'offre. Eric Van Dyck confirme: "nous devrions arriver en 2006 à 1,5 milliard d'euros d'investissements sur le marché des bureaux et à 400 millions sur le marché des surfaces commerciales". Un très bon cru!

Les investisseurs étrangers - notamment les Irlandais, dont la part de marché atteint environ 25% - sont moins sensibles à la comparaison avec les fonds d'Etat (belges), qu'à celle qu'ils peuvent faire avec le rendement obtenu sur leur propre marché. A Dublin, ce rendement est de 3 %... A Bruxelles, le rendement minimum atteint actuellement 5,5%. Un plancher qui pourrait être dépassé bientôt.

Même à ce niveau, les investisseurs qui effectuent la comparaison avec les fonds d'Etat (les OLO belges à 10 ans sont actuellement à 4%) ne devraient pas être perturbés. D'autant qu'il n'y a guère d'alternative pour un même niveau de risque.

Le marché le plus porteur en ce moment est celui des surfaces commerciales, boutiques, magasins et surfaces moyennes dans les rues commerçantes et les shopping centers, du fait de la vigueur de la consommation. La demande supérieure à l'offre fait monter les loyers. Selon les endroits, ils devraient se situer fin 2006 entre 1.550 euros/m² (rue Neuve à Bruxelles, top indétrônable du marché) et 850 euros/m² (en Vinâve d'Ile à Liège). Le Meir d'Anvers (1.300 euros/m²), la Veldstraat de Gand (1.200 euros/m²) et la Steenstraat de Bruges (1.000 euros/m²) se situent entre ces extrêmes.

A titre de comparaison, les loyers annuels dans les shopping centers les plus prisés (Woluwe et Wijnegem) se situent entre 1.100 et 1.200 euros/m².

C'est sur le marché de l'investissement en surfaces commerciales que la pression est la plus forte. Selon Christian Karkan, le montant de ces investissements devrait augmenter de 15% cette année à 400 millions d'euros. Au 1er semestre ils ont quasiment doublé.

Les rendements dans les rues commerçantes sont stables autour de 4,5%, un des chiffres les moins élevés d'Europe (où on tourne autour de 5%) du fait de l'intérêt des investisseurs étrangers pour les "paquets" commerciaux comme le Zilverpand de Bruges ou le Keyser Center d'Anvers.

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