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Des briques en papier dans le portefeuille

Ne serait-il pas préférable d'investir mes économies dans l'immobilier et de profiter des revenus locatifs? Cette question turlupine sans doute nombre d’investisseurs en ces temps chahutés. Mais la brique est chère. Heureusement, il y a plusieurs façons d'investir indirectement dans l'immobilier. En voici trois.

(mon argent) - Des locataires difficiles, des fuites dans la toiture et d'autres travaux de réparation: plusieurs éléments peuvent tempérer l'appétit pour un investissement direct dans l'immobilier. De plus, le prix d'achat affiché n'est pas le prix final. Les droits d'enregistrement (beaucoup) et les honoraires du notaire (un peu) assaisonnent la facture. Autant d'inconvénients qui vous sont épargnés si vous optez pour un investissement indirect dans l'immobilier.

Voici trois manières de le faire, en nous arrêtant sur le rendement de chaque solution.

 

1/ Certificats immobiliers

Le titulaire d'un certificat immobilier n'est pas copropriétaire du bien immobilier: il ne possède qu'une créance vis-à-vis de l'organisme qui émet les certificats. Le certificat octroie à l'acheteur un droit sur une partie des revenus nets de la location. Il perçoit ces revenus sous la forme d'un dividende ou d'un coupon. À l'échéance du certificat, le titulaire a également droit à une partie de la valeur résiduelle à la vente du bien immobilier. À l'émission,ils ont souvent une échéance de 15 à 25 ans. Sur le coupon, vous paierez 15% de précompte immobilier. Seuls les certificats immobiliers émis avant mars 1990 sont encore soumis à un précompte mobilier de 25%, comme le certificat du Woluwe Shopping Center. Le précompte mobilier ne vaut que pour la partie intérêts du coupon. En pratique, il ne s'agit cependant que d'un report d'imposition. Car vous paierez 15% d'impôts sur la plus-value réalisée à la vente du certificat.

Démocratique

Les certificats immobiliers offrent à l'investisseur la possibilité d'investir dans le secteur pour un montant relativement réduit. Les prix des certificats immobiliers en Belgique varient de moins de 10 euros à un peu plus de 1.000 euros. L'autre avantage des certificats immobiliers est que, au contraire des investissements directs dans l'immobilier, ils sont facilement négociables. La plupart sont traités sur le Marché libre ou le Second marché d'Euronext Bruxelles. En raison de l'indexation des loyers, les revenus des certificats immobiliers sont généralement indexés, eux aussi. Le risque de voir votre investissement grevé par l’inflation est donc limité.

Investir dans les certificats immobiliers n'est toutefois pas sans risque: le cours de ces titres est très sensible à la conjoncture. Et vous ne bénéficiez d'aucune diversification des risques: votre participation ne concerne qu'un seul bien. En dépit de ces inconvénients, les certificats immobiliers ont été sensiblement plus performants que les actions du Bel20 depuis un an. L'indice Petercam des certificats immobiliers a atteint un rendement légèrement positif de 1%, alors que l'indice Bel20 affiche une perte de 15% (voir graphique). La principale cause de ce phénomène est le grand nombre d'offres d'acquisition.

Toutes n'ont cependant pas eu le même succès. Chez Genk Logistics, par exemple, un certificat émis par KBC, la tentative d'acquisition s'est soldée par un échec. Ce certificat a enregistré sur ces douze derniers mois un rendement négatif supérieur à 10%. De même, Park De Haan ou Étoile ont essuyé des pertes à deux chiffres. Aperçu complet des certificats immobiliers sur www.lecho.be/certificats.

 

2/ Sicaf immobilière

Ceux qui ne veulent pas mettre tous leurs oeufs dans un même panier immobilier peuvent investir dans une SICAF immobilière. C’est un fonds de placement à capital fixe spécialisé. Au terme d'une période de souscription fixée, le titre est coté en Bourse. Comme dans le cas d'un certificat immobilier, un coupon est versé sur la base des revenus locatifs de l'immobilier sous-jacent. La grande différence est que les SICAF immobilières investissent dans plusieurs projets. Cet investissement vous permet de diversifier les risques. Si vous souhaitez obtenir cette diversification par le biais de certificats immobiliers, vous devrez en acheter plusieurs.

Gestion active

L'autre différence est que les SICAF immobilières n'ont pas d'échéance. Elles peuvent donc gérer activement leurs investissements dans les immeubles. A l’issue d’une certaine période, elles peuvent par exemple acheter des immeubles supplémentaires. La SICAF achète des immeubles dans le seul but de les donner en location. Après déduction des charges, les SICAF reversent chaque année au moins 80% de leurs revenus locatifs via un coupon. Sur ce coupon, vous paierez 15% de précompte mobilier, comme dans le cas du certificat immobilier et contrairement aux 25%dus sur les dividendes d'actions. Au contraire de ce qui prévaut avec les certificats immobiliers, le précompte mobilier concerne la totalité du coupon versé par une SICAF immobilière, mais aucun précompte mobilier n'est dû sur la plus-value en cas de vente.

Pas d’impôts

Il existe des SICAF dont les coupons ne sont soumis à aucun précompte mobilier. Ce sont celles qui investissent au moins 100% de leur portefeuille dans l'immobilier résidentiel: Home Invest Belgium, Service Flats et Aedifica. Mais l’avantage fiscal ne peut pas être un argument pour acheter aveuglément ces SICAF. Les rendements locatifs des immeubles d'habitation (immobilier résidentiel) sont généralement inférieurs à ceux engendrés par des bureaux ou des entrepôts. À cela s'ajoute la question cruciale de la valeur de la SICAF, comme pour chaque action. En d'autres termes, vous devez observer le rapport entre le cours et la valeur intrinsèque. On retrouve cette valeur intrinsèque sur les sites internet des SICAF immobilières.

A ce propos, sachez que la plupart des investissements immobiliers indirects en Europe (et en Belgique) se négociaient encore début 2007 avec une forte prime vis-à-vis de leur valeur d'inventaire. Mais suite à la correction qui a frappé les marchés immobiliers, divers investissements immobiliers indirects s'échangent à nouveau avec une décote par rapport à leur valeur intrinsèque. Il y a cependant un domaine dans lequel les SICAF n'ont rien à envier aux actions: le rendement de dividende. Les investissements dans des SICAF immobilières génèrent de 5,1% net. De plus, la moitié des SICAF versent leur dividende dans les quatre mois suivants. Les investisseurs qui ne désirent pas limiter la diversification de leurs risques au marché immobilier belge peuvent opter pour un fonds de placement qui répartit ses investissements sur plusieurs marchés immobiliers. Aperçu complet des SICAFI sur www.lecho.be/certificats.

 

3/ Fonds de placement immobilier

La différence entre la SICAF et le fonds de placement immobilier (ou SICAV immobilière) est que le deuxième n’est généralement pas côté en Bourse. Vous souscrivez à la valeur d’inventaire, souvent calculée chaque jour ou chaque semaine. La liquidité d'un fonds immobilier est donc plus réduite. Ces produits vous permettent d'élargir sensiblement votre spectre d'investissement.

Il existe des fonds immobiliers diversifiant leurs investissements sur l'ensemble du marché immobilier européen, mais aussi des fonds actifs sur différents marchés immobiliers asiatiques. Ils présentent un potentiel de croissance accru, mais sont bien plus volatils que les fonds qui investissent dans des marchés immobiliers plus matures.

Sur www.lecho.be/fonds, vous trouverez une liste de fonds de placement immobilier distribués en Belgique. Si vous optez pour un tel fonds, vous aurez, comme dans le cas des autres fonds de placement, le choix entre des fonds qui versent un dividende ou un coupon (fonds à distribution) et des fonds qui capitalisent les dividendes (fonds à capitalisation). En cas de distribution, vous paierez 15% de précompte mobilier sur le dividende. Dans le cas d’une capitalisation, vous ne paierez aucun précompte mobilier.

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