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Le REIT donne des ailes à l'immobilier

L''histoire des sociétés foncières a pris peu à peu des allures de conte de fées. Aussi bien pour les sociétés elles-mêmes que pour les investisseurs. Mais quel est donc ce baiser magique qui a su réveiller cette pléiade de princesses endormies?
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Depuis quelques années, le secteur européen de l'immobilier et du foncier est soumis à une véritable métamorphose, que certains n'hésitent pas à qualifier de révolution.

Après la France, il y a quelques années déjà, c'est au tour de la Grande-Bretagne et de l'Allemagne de se convertir au système des Real Estate Investment Trust (REIT) et plusieurs autres pays européens affichent un intérêt toujours plus marqué pour ce régime.

REIT

Créé aux états-Unis en 1960, le régime des REIT permet aux sociétés foncières, sous certaines conditions, de ne pas être taxées sur leurs transactions au régime classique d'imposition des plus-values.

Ce régime classique d'imposition avait pour effet de limiter l'investissement et d'immobiliser une grande partie des portefeuilles immobiliers. Dorénavant, sous réserve de reverser au moins 90% de ses revenus imposables à ses actionnaires, une société de placement immobilier peut obtenir le statut de REIT.

Dynamisme

Cette modification statutaire s'est accompagnée, dans de nombreux pays où elle a déjà été appliquée, d'une révolution financière. Choyés par la redistribution sûre et importante dont ils bénéficient, et face à des portefeuilles plus liquides, plus flexibles, les actionnaires se sont rués sur ces valeurs foncières modernisées. Ainsi, des fonds d'investissement spécialisés dans ces sociétés foncières affichent des performances vertigineuses. Certains d'entre eux progressent par exemple de près de 200% en 3 ans et de 50% depuis 1 an. La comparaison est assurément flatteuse par rapport aux principaux indices ou par rapport à n'importe quel autre secteur de la cote.

Cette revalorisation du secteur, ainsi que le dynamisme apporté au marché immobilier, surtout commercial, pousse ainsi de plus en plus de pays à se tourner vers ce modèle. Les derniers en date, qui y ont recours depuis ce début d'année 2007 sont l'Angleterre et l'Allemagne. Cette dernière fonde notamment d'importants espoirs sur ce nouveau régime afin de stimuler un marché immobilier déprimé depuis de longues années.

Mais au-delà même de l'intérêt propre des états à adopter ce régime, l'homogénéisation des statuts à l'échelle européenne pourrait amener à de nouvelles évolutions au sein du secteur.

Evolution

En effet, les sociétés foncières étaient souvent contraintes à végéter sur leur marché national. En raison des différences, notamment fiscales, entourant les placements immobiliers dans chaque pays, il était souvent très difficile de dégager un véhicule d'investissement international suffisamment homogène et flexible pour être rentable. C'est là aussi un formidable atout du régime REIT: il permet aux sociétés immobilières et foncières d'élargir leur champ d'action et de gagner en ambition. De moins en moins, serait-on tenté de dire, immobilier rime avec immobilisme.

Et il n'est qu'à consulter l'actualité pour constater que le mouvement se met déjà en marche. La société française Foncière des Régions vient ainsi d'acquérir Beni Stabili, l'une des principales sociétés immobilières italiennes, et cela quelques mois après avoir racheté un important portefeuille d'immobilier résidentiel en Allemagne. Ce type de transactions devrait servir de soutien au secteur en Bourse, mettant une bonne partie des sociétés européennes sur la liste des cibles potentielles.

En fin de compte, le principal danger sur ce secteur est qu'il finisse par devenir victime de son succès. Car avec les très importants flux investis dans l'immobilier depuis quelques années, l'incertitude pourrait commencer à s'installer concernant les capacités pour absorber tout cet argent. Que ce soit sur le marché physique (les biens immobiliers eux-mêmes) ou sur le marché indirect (le cours des actions des sociétés immobilières), un afflux trop massif de capitaux pourrait mettre en branle un processus d'investissement non plus fondamental mais spéculatif, à même de déclencher la formation d'une bulle.

Et il est bon de se rappeler qu'un conte ne s'achève pas forcément avec la formule «tout est bien qui finit bien».

Fabrice Kremer, analyste Fund-Market

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