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Les patrons de Sicafi: «Nous ne sommes pas des gestionnaires de fonds»

Comment concurrencer les fonds étrangers en tant que sicafi

(l'echo) Les sicafi doivent faire preuve de créativité pour concurrencer les fonds étrangers. Et avoir des projets de croissance clairs.

Les grandes sicafi belges ne supportent pas d'être comparées aux fonds de placement qui inondent le marché belge et poussent vers le bas les rendements locatifs. Les sicafi ne se contentent pas, disent-elles, d'acheter des bâtiments. Elles avouent cependant souffrir de plus en plus de la concurrence des investisseurs étrangers. C'est ce qui ressort d'un entretien avec les administrateurs délégués des cinq grandes sicafi de la cote belge. Quatre de nos cinq interlocuteurs ont cependant des projets de croissance très clairs, ne serait-ce que pour avoir un minimum de considération de la part des banques et des analystes.

Croissance: le leitmotiv

D'emblée, on s'étonnera de l'unanimité de nos interlocuteurs sur un point: la nécessité absolue de croître. «Pour avoir une place sur l'échiquier européen, l'expansion est un passage obligé», annonce Serge Fautré, de Cofinimmo, première sicafi du pays. «Nous avons une capitalisation de marché de quelque 1,5 milliards d'euros et sommes à peine suivis par les analystes.» Befimmo, le numéro deux, entend étoffer son portefeuille en s'étendant à l'étranger, et Leasinvest a renforcé son portefeuille de 71% en l'espace d'un an au travers, notamment, de l'acquisition de la sicafi luxembourgeoise Dexia Immo Lux. Jean-Louis Appelmans: «Nous n'avons pas l'ambition de devenir la plus grande sicafi du pays mais pour susciter quelque intérêt à l'étranger, nous devons avoir une envergure minimale de 500 millions d'euros. Et pour jouer dans la cour des grands, comptez le double.»

WDP a également mis en place une stratégie de croissance très concrète. Son directeur financier, Joost Uwents, explique : «Il y a deux ans, nous avons été confrontés à un choix. Ou bien nous restions petits ou bien il nous fallait croître de manière fondamentale. Aucun compromis n'était possible.» Des acquisitions devraient lui permettre, à un horizon de trois à quatre ans, de doubler son portefeuille. Cette année, la Sicafi a déjà investi 100 millions d'euros dans plusieurs projets. Chez Intervest Offices, cependant, le son de cloche est différent. Jean-Paul Sols: «Notre vide locatif est important. En septembre, nous voulons vendre entre 50 et 100 millions d'euros de bâtiments moins rentables. Ensuite, nous penserons sérieusement à la croissance.»

Quels sont les principaux obstacles à cette croissance?

Uwents: Il y a une différence flagrante entre le marché de la location, en perte de vitesse, et le marché de l'investissement, en plein essor. Les fonds étrangers, qui regorgent de capitaux, inondent le marché de l'investissement et paient des sommes colossales pour acheter de l'immobilier. Or plus un bâtiment est coûteux et moins son rendement locatif annuel est important. Ces investisseurs ne connaissent pas le risque locatif et ne tiennent pas compte des difficultés que nous rencontrons pour notre part à louer un bâtiment.

Les sicafi belges ne sont-elles pas en mesure d'enchérir?

Uwents: Parfois, enchérir n'a aucun sens car nous connaissons les risques de rendement faible. Nous sommes plus que des gestionnaires de fonds. Nous savons à quel point le marché locatif est fragile et à quel point il est difficile de louer un bâtiment.

Fautré: Beaucoup pensent que la sicafi n'est qu'un véhicule d'investissement. Cependant, nous ne sommes pas des fonds de placement mais des entreprises. Nous sommes plus qu'un tas de briques?

En Belgique ou en Europe, pourquoi y a-t-il si peu de fusions et d'acquisitions parmi les sicafi?

De Blieck: La fusion ne garantit pas forcément un accroissement de la rentabilité. Les avantages d'échelle sont limités dans notre secteur.

Sols: Par ailleurs, il y a des divergences culturelles entre les sicafi, comme au niveau de la relation avec les investisseurs.

La probabilité existe-t-elle qu'une grande sicafi belge soit reprise au cours des prochaines années?

Uwents: La meilleure protection contre une acquisition étrangère est notre statut de sicafi. Dès qu'un acteur détient plus de 50 % d'une sicafi belge, il est forcé de lancer une offre sur le solde des titres. Si l'offre aboutit, la société immobilière disparaît de la cote et elle perd son statut avantageux de sicafi.

Comment se porte le marchélocatif ?

De Blieck: Il y a une suroffre de bâtiments de bureaux dans le centre-ville bruxellois et les prix des loyers ne cessent plus de baisser. Cette situation pourrait persister quelque temps, bien que l'on constate déjà une reprise du secteur privé. Ce fossé entre le marché locatif et le marché de l'investissement aura tôt ou tard des répercussions négatives.

Fautré: C'est possible en effet. Chaque gestionnaire de fonds veut acheter à Bruxelles, où siège la Commission européenne. Ils sont leurrés par la superficie théorique louée chaque année, de 500.000 m2. Mais ce «take-up» est brut et comprend donc également les déménagements. En termes nets, le nombre de nouveaux m2 pris en considération est négligeable. Mais cet élément n'est pas forcément négatif. Le moment est aujourd'hui idéal pour vendre des bâtiments moins appropriés.

Uwents: L'immobilier suscite par conséquent davantage l'attention des grands investisseurs. Pour nous aussi, il y a donc davantage de capitaux disponibles.

Comment une sicafi belge parvient-elle dans ce cas à acheter?

Sols: Il faut avant tout être créatif. Il convient de rechercher des alternatives, comme la participation rapide à des projets au travers d'opérations de sale & lease back.

Fautré: Nombre de transactions sont encore réservées aux Belges. Un investisseur irlandais ne va jamais conclure un accord de collaboration public-privé ou de promotion immobilière avec l'Etat belge. Soyez créatifs, «think out of the box», voilà le message.

Uwents: Pour les petites sicafi également, la situation peut rester supportable tant qu'elles s'adressent aux investisseurs particuliers.

Pour intéresser des investisseurs institutionnels (étrangers), il faut cependant avoir plus d'envergure.

Une de ces solutions créatives est la diversification. Cofinimmo investit dans des maisons de retraite, d'autres cherchent leur bonheur dans le secteur semi-industriel. Mauvaise chose pour WDP, leader du marché de l'immobilier semi-industriel ?

Uwents: C'est un secteur jeune dont le rendement peut encore augmenter. Pour faire face à la concurrence, nous devons utiliser notre expertise et être à l'écoute des souhaits du client. Ainsi, nous nous diversifions par exemple dans la promotion immobilière, pour pouvoir fournir un travail «sur mesure».

De Blieck: Nous aussi, nous avons remarqué que le secteur semiindustriel offrait des perspectives très intéressantes mais nous ne sommes pas prêts pour autant à prendre des risques opérationnels supplémentaires.

Plusieurs sociétés immobilières (plus petites) semblent envisager une cotation en bourse. Seraient-elles séduites par ce régime avantageux?

Uwents: La cotation de nouvelles sociétés constituerait un pas vers la professionnalisation du secteur. Mais pour l'instant, ce ne sont que des projets; aucune société n'a prévu d'être introduite en bourse.

Sols: Il y a certainement un marché pour certaines sicafi. Par exemple, à l'heure actuelle, il n'existe qu'une seule sicafi résidentielle.

Appelmans: Les nouvelles sicafi sont souvent des sociétés familiales où la famille, pour des raisons fiscales généralement, décide de céder sa participation. Cela ne me pose aucun problème, pour autant que ces sociétés soient gérées de manière professionnelle.

Les sicafi figurent parmi les sociétés les moins performantes en bourse, une conséquence de la hausse des taux?

De Blieck: L'augmentation du taux court explique en effet partiellement ce phénomène. Cependant, les performances des sicafi restent honorables. Il convient de considérer ces performances dans une perspective historique; l'an dernier, l'indice de référence de l'EPRA (European Property Real Estate) Belgium a progressé de 10,2%.

La situation ne risque-t-elle pas de se dégrader si les taux continuent d'augmenter?

Uwents: Les sicafi tirent aussi avantage d'une hausse des taux. Les relèvements vont de pair avec une hausse de l'inflation, ce qui induit forcément l'indexation des loyers. Je ne pense cependant pas que les taux vont augmenter significativement. Par ailleurs, les Sicafi ont un taux d'endettement relativement faible.

De grandes sicafi belges comme Befimmo et WDP ont annoncé qu'elles espéraient se développer à l'étranger. Cofinimmo n'a-t-il aucune vue à l'étranger?

Fautré: Nous préférons concentrer nos efforts sur le marché des bureaux belge. Sur ce marché, tous les projets nous sont présentés. La Belgique nous offre encore suffisamment de potentiel de croissance.

Tout comme Befimmo, Cofinimmo a proposé de conclure un partenariat avec l'Etat pour le lancement de la sicafi d'état. Cette décision s'inscrit-elle dans ce cadre?

Fautré: C'est certainement une manière de croître mais il ne s'agit pas d'une transaction très importante. Chaque année, un lot de la même ampleur se négocie librement sur le marché. Ceci dit, l'état est un partenaire intéressant. Nous avons également North Galaxy et le tribunal d'Anvers en portefeuille.

Quelle importance revêt ce partenariat pour Cofinimmo et Befimmo?

De Blieck: L'opération n'aura qu'un effet limité sur l'ampleur du portefeuille et les revenus du partenaire.

La sicafi d'état redynamisera-t-elle le secteur?

Appelmans: Sur le marché locatif, elle n'aura aucun impact parce que les bâtiments auront un seul locataire: l'état. Les investisseurs particuliers pourraient cependant être intéressés par cette sicafi, qui est en quelque sorte une super-obligation. Mais on ne parle là que de 70 millions d'euros. ils seront très vite placés.

La demande de dissolution de Wereldhave Belgium est à l'origine du premier scandale de l'histoire du secteur immobilier. Est-ce que cet événement jette le discrédit sur tout le secteur?

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