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Marché du crédit immobilier US : crise de liquidité

Le système des prêts immobiliers à haut risque (ou «subprime»), qui ont fait miroiter le rêve de l'accession à la propriété à un public de moins en moins solvable aux états-Unis, semble aujourd'hui vaciller sur ses bases.

(l'echo) Certains économistes affirment que ce type de prêt représente «le plus grand risque menaçant les marchés financiers». Il aura fallu plusieurs semaines pour que les marchés financiers prennent conscience du problème et renouent avec la prudence qui les avait amenés à brusquement corriger entre la fin février et le début mars.

En étant de moins en moins regardantes sur le profil de l'emprunteur et en multipliant les montages acrobatiques (prêt à taux variable, à remboursement différé du capital), les banques ont pu prêter jusqu'à 110% du montant de l'acquisition.

L'aspect positif est que toute une partie de la population, exclue du crédit pour cause de mauvais dossier ou d'apport insuffisant, a pu sauter dans le train de l'immobilier.

Tant que les prix des logements augmentaient de 10% par an et que les taux d'intérêt restaient très bas, le système fonctionnait, les ménages concernés pouvant renégocier plusieurs fois leurs emprunts en se basant sur l'appréciation de leur maison.

Situation actuelle

Mais, aujourd'hui, la donne a profondément changé. La Réserve fédérale US (Fed) a remonté drastiquement ses taux directeurs de 1% à 5,25% en deux ans et les prix immobiliers y ont réagi en se contractant fortement. Du coup, de nombreux ménages se retrouvent étranglés avec un crédit dont les mensualités ont augmenté de plusieurs centaines de dollars. Ils sont le plus souvent issus de minorités: 50% des prêts consentis aux Noirs sont des prêts risqués, selon le Centre pour des prêts responsables. Le Centre, pour qui les pratiques imprudentes des banques ont préparé «la plus grave crise de défaut de paiement de l'histoire moderne», estime que «2,2 millions de foyers américains vont perdre leur logement.» Avec, à la clef, le risque de voir flancher, plus que prévu par la Fed, la consommation des ménages US. Ce qui, in fine, pourrait mettre en péril le scénario d'atterrissage en douceur de l'économie promis par Ben Bernanke, le patron de l'institut d'émission américain.

Attisant cette menace, l'Association des banquiers hypothécaires (MBA) a indiqué mardi que le taux de défauts de paiements ont concerné 4,95% des prêts immobiliers US au 4e trimestre 2006, ce qui constitue leur niveau le plus élevé depuis 2003.

L'essentiel de ces défaillances concerne certes les prêts à risque (13,33%), mais fait néanmoins peser une menace de contamination à tout le secteur des prêts «conventionnels».

Faillites bancaires

Si les ménages souffrent, ils ne sont pas les seuls. Les banques spécialisées sur les crédits hypothécaires à risque accusent lourdement le contre-coup, et pas une semaine ne passe sans qu'une entreprise du secteur n'annonce de nouveaux déboires. Le 13 février, la banque ResMae Mortgage, spécialisée dans les créanciers «désolvabilisés», s'est mise en faillite. Au cours des trois derniers mois, plus d'une douzaine d'acteurs du secteur ont ainsi déposé leur bilan ou ont été vendus. Dernière victime en date, le numéro 2 du secteur, New Century, ne semble plus en mesure d'échapper à une faillite. Quant aux autres acteurs, il ne s'agit plus, pour la plupart, que de «penny stocks»: Fremont General a perdu plus de 70% de sa valeur depuis le début de l'année, contre -90% pour Accredited Home Lenders, ou -87% pour Novastar Financial.

Et le directeur général de Country Wide Financial, le numéro un du secteur, n'est guère encourageant puisque, à l'entendre, «le marché entre dans une crise de liquidité qui est appelée à faire de plus en plus de dégâts.» Plusieurs grandes banques, qui ont financé les activités des spécialistes des prêts à risque sont également mal prises (lire ci-contre), de même que les agences de refinancement hypothécaire du type Freddie Mac, ou les agences de notations comme Moody's.

Bref, la crise immobilière US n'a sans doute pas encore diffusé tous ses effets pervers!

Luc Charlier

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