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Morgan Stanley plaide pour la création d'emprunts indexés

Avec la flambée des prix de l'immobilier ces dernières années en Europe, le montant des crédits hypothécaires n'a cessé de grimper. Conséquence immédiate: le crédit hypothécaire occupe une part de plus en plus importante dans le budget des ménages.
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(l'écho) «Dans la plupart des pays d'Europe, les prix immobiliers sont bien plus conséquents qu'il y a 10 ans; et, dans bien des pays, le coût réel de l'accès à la propriété a plus que doublé par rapport aux années 90», relève David Miles, analyste auprès de Morgan Stanley.

Jusqu'à présent la hausse des prix de l'immobilier était compensée par des taux d'intérêt plancher, mais depuis quelques mois ces taux ont commencé à grimper un peu partout en Europe et pourraient encore monter, selon Morgan Stanley. Du coup, la question de l'accès à la propriété est devenue un sujet d'inquiétude pour les banques centrales. L'élaboration de nouvelles formules de crédit hypothécaire est également à l'ordre du jour afin de s'adapter à un marché freiné par des prix de l'immobilier très élevés et des coûts du crédit en hausse.

«En Angleterre, les autorités sont particulièrement préoccupées par la montée des taux d'intérêt car une majorité d'emprunteur optent pour les formule hypothécaire à taux variable ou semi-fixe. La montée des taux va sérieusement grever le budget des ménages et fait peser une incertitude sur leurs revenus disponibles futurs», relève David Miles.

La hausse des prix de l'immobilier est principalement déterminée, selon l'analyste de Morgan Stanley, par le jeu de l'offre et de la demande d'habitation. En ce sens, l'évolution des prix est assez aisée à anticiper. La demande serait déterminée par trois facteurs. Les revenus moyens des ménages constituent le premier de ces critères. La densité de la population et ses habitudes en matière de logement en est un autre. Dernier facteur: le coût réel de l'accès à la propriété. Ce coût réel dépend du prix de l'habitation mais également des taux d'intérêt et des coûts annexes comme celui des assurances, des taxes ou encore des rénovations. «Si vous anticipez que le prix de votre habitation est amené à prendre de la valeur, ça réduit le coût effectif de votre habitation, car le gain potentiel compense le paiement des intérêts», explique l'analyste de Morgan Stanley.

Le coût réel d'un achat immobilier est dès lors très incertain puisqu'il dépend d'une série d'éléments en constante évolution.

Or, pour l'heure, un crédit hypothécaire reste un contrat nominatif impliquant un remboursement régulier quelle que soit l'évolution du prix de l'immobilier et de l'inflation. Par contre, les mensualités peuvent être influencées par les mouvements des taux d'intérêt nominaux courts.

Afin de lisser les incertitudes relatives au coût réel de l'accès à la propriété, Morgan Stanley plaide pour la mise sur le marché d'emprunts hypothécaires indexés.

«Le remboursement de ces emprunts peut dépendre de l'évolution des prix à la consommation mais aussi des prix de l'immobilier. Les mensualités seraient directement liées à un taux d'intérêt réel, beaucoup moins variable que les taux d'intérêt nominaux», explique Morgan Stanley, pour qui la formule serait aussi avantageuse pour les emprunteurs que pour l'organisme financier prêteur.

Actuellement ces emprunts hypothécaire indexés n'existent pas encore en Europe mais Morgan Stanley est persuadé que le marché des crédits hypothécaires ne peut qu'évoluer dans ce sens.

K.H.

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