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Mythe ou réalité? "Se séparer d'un locataire est impossible"

©Filip Ysenbaert

Avoir un "bon locataire" qui paie son loyer en temps et en heure et qui respecte ses obligations contractuelles, c’est votre rêve si vous avez investi dans l’immobilier locatif. Mais que faire quand les choses ne se passent pas bien?

Quand les choses ne se passent pas bien, vous devez suivre une procédure qui peut être longue et coûteuse pour vous défaire d’un locataire indélicat. Il s’agit d’un cas particulier. Car il existe également une série de cas dans lesquels il n’est pas compliqué de rompre le bail de votre locataire, tant que vous respectez les conditions fixées par la loi. Les règles sont les mêmes en Région de Bruxelles-Capitale et en Wallonie.

"Il pourra s’écouler jusqu’à six mois entre le moment où le propriétaire a constaté le premier retard de paiement et le départ du locataire suite à la résiliation du bail par le juge de paix."
Olivier Hamal
Président du sncp

Avec motif

Il existe deux cas dans lesquels vous pouvez rompre le bail: si vous devez effectuer des travaux ou si vous désirez vous domicilier (vous ou un membre de votre famille) dans le bien loué.

→ Occupation personnelle. Moyennant la remise d’un préavis de six mois, vous pouvez mettre fin à un bail de neuf ans à tout moment pour occupation personnelle. Cela fonctionne aussi si vous désirez loger un membre de votre famille dans le bien loué. Il s’agit de la famille "élargie" vu que le lien de parenté s’étend au troisième degré. Toutefois, vous devez respecter certaines conditions.

  1. Mentionner l’identité de la personne qui occupera le bien et le lien de parenté avec vous. Le preneur peut vous demander de produire une preuve de ce lien de parenté.
  2. Occuper le bien dans l’année qui suit la fin du préavis donné à votre locataire.
  3. Occuper le bien pendant une période continue de 2 ans.

Il est également possible de mettre fin à un bail de courte durée après la première année du bail. Vous devez remettre un préavis de 3 mois à votre locataire et lui payer une indemnité de 1 mois pour rompre le bail en invoquant ce motif.

→ Travaux. Moyennant la remise d’un préavis de six mois, vous pouvez mettre fin à un bail de neuf ans (pas à un bail de courte durée) si vous désirez effectuer des travaux de rénovation, de transformation ou de reconstruction dans le bien loué. Mais, contrairement au motif de l’occupation personnelle, vous ne pouvez pas le remettre à tout moment, vous devez attendre l’expiration du premier ou du deuxième triennat, sauf si vous êtes propriétaire bailleur de plusieurs logements dans le même immeuble. Vous devez respecter quatre conditions:

  1. Respecter la destination du bien loué. Si vous souhaitez transformer votre immeuble résidentiel en immeuble de bureaux, cette condition sera remplie si vous disposez d’un permis d’urbanisme autorisant ce changement.
  2. Réaliser les travaux dans le corps du logement occupé par le preneur. Vous ne pouvez donc pas, par exemple, prétexter des travaux dans les communs de l’immeuble.
  3. Réaliser des travaux dont le coût est supérieur à trois années de loyer et fournir un descriptif ou un devis des travaux au preneur.
  4. Débuter les travaux dans les 6 mois qui suivent l’expiration du préavis de 6 mois remis à votre locataire. Ceux-ci doivent être terminés dans les 24 mois.

Il existe donc des possibilités de rompre un bail de résidence principale, mais le propriétaire doit être vigilant et appliquer à la lettre les conditions et la procédure relatives à chacun des motifs. À défaut et si le propriétaire ne peut justifier d’une circonstance exceptionnelle, le locataire sera en droit de revendiquer une indemnité équivalente à 18 mois de loyer.

Sans motif

Il peut arriver que vous ayez envie de vous séparer d’un locataire sans raison particulière, ou en tout cas pas pour l’un des motifs acceptés par la loi. Vous pouvez le faire à l’expiration du premier ou du deuxième triennat moyennant un préavis de 6 mois. "Dans ce cas, vous devez payer une indemnité correspondant à 9 mois de loyer, si le bail prend fin à l’expiration du premier triennat, ou à 6 mois de loyer, s’il prend fin à l’expiration du deuxième", explique Julien Lecler, avocat spécialisé en droit immobilier au sein du cabinet Loyens & Loeff.

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Un bail de courte durée ne peut pas être résilié anticipativement par le bailleur sans motif. Seul le motif d’occupation personnelle (ou familiale) est accepté.

À l’échéance du bail

Si vous souhaitez changer de locataire à la fin du bail, vous devez absolument penser à lui envoyer un préavis 6 mois avant la date d’échéance (9 ans). "Si le propriétaire oublie, le bail est automatiquement prorogé pour trois ans aux mêmes conditions", prévient Julien Lecler.

S’il s’agit d’un bail de courte durée (entre 3 mois et 3 ans), vous devez remettre le préavis 3 mois à l’avance. À la fin des 3 années, à défaut de congé notifié dans les délais ou si le locataire continue à occuper les lieux loués sans opposition du bail, le bail est réputé avoir été conclu pour 9 ans. Les 3 années déjà écoulées sont comptées dans les 9 années du "nouveau" bail.

Locataire indélicat

Lorsque les choses se passent mal avec votre locataire, en réalité lorsque vous avez affaire à un mauvais payeur, vous ne pouvez pas prendre l’initiative de rompre le bail vous-même. La résolution du bail doit faire l’objet d’une décision du juge de paix, qui est le seul compétent en matière de bail. Comme l’explique Olivier Hamal, le président du Syndicat national des propriétaires et des copropriétaires (SNCP), "il n’est pas si compliqué de se défaire d’un locataire, mais il pourra s’écouler jusqu’à six mois entre le moment où le propriétaire a constaté le premier retard de paiement et le départ de son locataire suite à la résiliation du bail par le juge de paix. La plupart du temps, les locataires quittent les lieux. Il est très rare qu’il faille en arriver à une expulsion."

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