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Ce qui change en 2019 pour l'immobilier

©Eleni Debo

À partir du 1er janvier 2019, les bailleurs professionnels pourront facturer la TVA à des locataires professionnels. Rien ne change pour les particuliers en revanche: si vous louez un appartement ou une maison pour y habiter, vous ne devez jamais payer de TVA.

La TVA sur la location devient possible 

À partir du 1er janvier 2019, lorsqu’un bailleur professionnel appliquera la TVA sur le loyer, cela lui permettra de récupérer celle qu’il a lui-même payée sur la construction ou une profonde rénovation du bâtiment en question. Le locataire pourra à son tour déduire cette TVA qui lui est facturée, ce qui rendra l’opération neutre en fin de compte.

Cette TVA optionnelle n’est cependant possible qu’à des conditions strictes.

1. Pour un immeuble neuf ou rénové

La TVA optionnelle vise uniquement les bâtiments neufs ou profondément rénovés. À l’exception des entrepôts et des espaces de stockage, où la TVA optionnelle peut aussi s’appliquer à des bâtiments existants.

2. Pour les professionnels

Le régime optionnel de TVA ne vaut que pour les professionnels, comme les entrepreneurs et les titulaires de professions libérales. Il suffit que le locataire soit assujetti à la TVA, même s’il n’a pas de droit à déduction de la TVA.

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Il faut cependant que le locataire utilise cet immeuble pour son activité professionnelle. La location d’un logement privé à un indépendant ne se fait donc pas avec TVA. Toutefois, il se peut qu’une partie du bien – par exemple un bureau dans l’habitation – soit donnée en location avec TVA et l’autre pas.

3. Pour des projets en cours depuis le 1er octobre 2018

À partir du 1er janvier 2019, le bailleur pourra ajouter la TVA au loyer qu’il réclame et récupérer la TVA sur les travaux de construction ou de rénovation. Mais également la TVA sur certains coûts antérieurs. Pour contrôler si un projet existant entre ou non dans le nouveau régime de TVA, on examine l’état du projet au 1er octobre 2018. La pose de la première pierre ne peut pas avoir eu lieu avant cette date. Par contre, les plans peuvent avoir été finalisés, le permis d’urbanisme demandé ou des travaux de démolition et de fondation réalisés avant le 1er octobre 2018.

4. Sur une base volontaire

Tant le bailleur que le locataire doivent donner leur accord pour que la TVA soit ajoutée au loyer. Une fois ce choix posé, il vaut jusqu’à la fin du bail. Il suffit que le bailleur et le locataire reprennent dans le contrat de bail une clause qui précise que la location se fait avec application de la TVA.

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Cohabiter dans un immeuble à appartements devient plus simple

Vous habitez un appartement? La nouvelle loi sur la copropriété, qui entre en vigueur le 1er janvier 2019, doit simplifier la gestion des parties communes. Par "parties communes", on entend généralement le hall d’entrée, les escaliers, l’ascenseur, le jardin, le toit et la façade de l’immeuble.

Quelles sont les grandes lignes de la nouvelle loi sur la copropriété?

1. Décider plus facilement

Les majorités nécessaires pour prendre des décisions lors de l’assemblée générale des copropriétaires sont assouplies. Objectif: faire en sorte qu’il soit moins facile de bloquer le processus de décision.

Concrètement, la majorité des trois quarts exigée pour des travaux à effectuer dans les parties communes est ramenée à deux tiers. C’est le cas par exemple pour la rénovation de la cage d’escalier ou de la façade.

Bruxelles
Introduction de l’allocation-loyer

L’allocation-loyer devrait entrer en vigueur en 2019. Elle prévoit une aide au déménagement ainsi qu’une intervention dans le loyer. Le montant de base sera de 160 euros par mois. Ce montant pourra être majoré d’un montant complémentaire de 20 euros par personne à charge avec un maximum de 220 euros par mois et par ménage ou 280 euros pour les familles monoparentales. Cette allocation-loyer sera accessible à tous les candidats locataires à un logement social (c’est-à-dire aux personnes inscrites sur les listes d’attente) ayant un revenu égal ou inférieur au RIS (revenu d’intégration sociale).

Pour les travaux exigés par la loi – telle la mise en conformité de l’installation des ascenseurs, la sécurité incendie ou les normes obligatoires d’isolation – la majorité requise est ramenée de trois quarts à la majorité simple de 50% + 1 voix. Pour les autres décisions, la majorité des quatre cinquièmes reste requise. C’est notamment le cas pour voter une autre répartition des charges de la copropriété, l’achat d’un terrain pour agrandir le jardin ou la scission ou réunion d’appartements.

Dans les bâtiments déjà anciens, une démolition et une reconstruction s’avèrent parfois plus judicieuses qu’une rénovation profonde. Aujourd’hui, tous les propriétaires doivent marquer leur accord. À l’avenir, une majorité de quatre cinquièmes suffira, à condition que la démolition soit nécessaire pour des raisons d’hygiène ou de sécurité du bâtiment ou si le coût d’une rénovation s’avère exorbitant. Une garantie est cependant prévue pour les propriétaires qui n’adhèrent pas au projet: si la valeur d’un appartement est inférieure à la part dans les coûts qu’un propriétaire devrait prendre en charge, il peut faire abandon de son lot contre dédommagement.

2. Une gestion plus efficace

Les statuts forment la base de la gestion de la copropriété. Mais il n’est pas simple d’y apporter des modifications et cela nécessite toujours l’intervention d’un notaire. Désormais, davantage de choses pourront être reprises dans le règlement d’ordre intérieur. Ce règlement est affiché dans la plupart des immeubles et peut aisément être modifié par le syndic. Le syndic peut ainsi plus facilement agir si un copropriétaire refuse de payer sa contribution.

Moins de tracasseries en cas de déménagement ou de décès

Le Registre national proposera un nouveau service grâce auquel, en cas de déménagement ou de décès, il sera possible d’avertir automatiquement les entreprises d’utilité publique, les opérateurs de télécommunications, les compagnies d’assurance et autres. Cela évitera bien des paperasseries et des frais, tant pour le citoyen que pour les entreprises. Vous devrez cependant toujours donner explicitement votre accord à ce transfert d’information. En outre, vous aurez à tout moment la possibilité de contrôler à quelles entreprises vous donnez votre autorisation et éventuellement la retirer. Cette nouveauté fait partie de la loi controversée portant également sur l’intégration des empreintes digitales à la carte d’identité électronique.

Autre nouveauté: l’obligation de constituer un fonds de réserve pour des frais comme la peinture de la façade, la modernisation de l’ascenseur, la réparation des balcons, etc. Chaque copropriétaire doit verser dans le fonds de réserve 5% du total des charges communes ordinaires de l’année précédente. Comme il n’y a en général pas beaucoup de frais dans un bâtiment neuf les premières années, cette obligation ne prend court qu’à partir de la cinquième année. On peut cependant s’en passer si quatre cinquièmes des copropriétaires ne veut pas constituer de fonds de réserve.

3. L’avis de tous les copropriétaires n’est pas requis

Si vous habitez dans un complexe avec plusieurs bâtiments, il est possible aujourd’hui de créer une association partielle, afin que les propriétaires d’un seul bâtiment puissent décider de façon autonome pour tout ce qui concerne uniquement leur immeuble, comme le hall ou le toit. Dorénavant, les associations partielles pourront aussi se constituer au sein même d’un immeuble, par exemple pour une aile bien déterminée.

Une autre nouveauté est le principe selon lequel les copropriétaires qui paient sont seuls à décider. Songez aux copropriétaires du rez-de-chaussée qui paient l’entretien du jardin parce qu’ils sont les seuls à l’utiliser.

Wallonie
Droits de donation et rénovation énergétique

On se souvient que le gouvernement wallon avait effectué des modifications dans les droits de donation immobilière. En réalité, l’une des dispositions annoncées n’est toujours pas d’application. Il s’agit de la restitution des droits de donation qui ont été payés dans le cas où la personne gratifiée effectue des rénovations énergétiques dans l’habitation, sous conditions. Le plafond a été fixé à 25% du montant des dépenses effectuées (TTC) avec un maximum absolu de 2.500euros. Le gouvernement doit encore aboutir à un arrêté d’exécution pour cette disposition.

Nouveau système de primes

Initialement prévu pour le mois de septembre 2018, le gouvernement wallon espère aboutir à un nouveau système de primes (qui fusionnera les primes à la rénovation et les primes énergie) pour le 1er trimestre 2019, idéalement avant Batibouw (qui démarre fin février). On ne connaît pas encore le montant des primes, mais on sait que chaque kWh d’énergie primaire économisé grâce aux travaux donnera droit à un subside.

Que sait-on déjà?

→ 1. L’octroi des primes sera lié à un audit.

Concrètement:

  • Tout demandeur devra faire appel à un auditeur afin de lister l’ensemble des travaux à réaliser en matière énergétique et de rénovation, ainsi que l’ordre dans lequel ceux-ci doivent être menés.
  • Une fois l’audit réalisé, il suffira d’introduire une demande de primes auprès de l’administration. Cette demande vaudra pour l’ensemble des travaux. Le demandeur restera libre d’effectuer la totalité ou non des travaux et de phaser ceux-ci dans le temps en fonction de ses moyens.
  • L’audit sera centralisé par l’administration, ce qui permettra, en cas de changement de propriétaire, de connaître l’état de la rénovation et d’évaluer les montants à encore consentir.
  • L’auditeur sera aux côtés du demandeur, tout au long de la procédure, depuis la réalisation de l’audit jusqu’au contrôle des travaux réalisés, en passant par le calcul des primes. Il agira en tant qu’interface entre le citoyen et l’administration.

→ 2. Les propriétaires bailleurs, qui n’avaient jusqu’ici pas accès aux primes, pourront désormais les solliciter, pour peu qu’ils respectent la nouvelle grille des loyers.

→ 3. Les mécanismes Ecopack et Rénopack seront fusionnés afin, d’une part, de faire profiter aux citoyens wallons d’un prêt à taux zéro pour l’adaptation de leur logement en cas de situation de handicap ou pour les frais d’achats liés à un premier logement, d’autre part, de permettre un financement de travaux de rénovation ou économiseurs d’énergie plus accessible.

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