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Quels sont les avantages fiscaux liés à un emprunt?

Lorsque vous achetez ou construisez une maison, l'emprunt que vous souscrivez à cette fin vous fera bénéficier d'un bel avantage fiscal pendant les années suivantes. Voici quelques conseils pour maximiser cet avantage.
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Un premier avantage fiscal est accordé sur la base des remboursements en capital de votre emprunt.

Plus les remboursements annuels en capital sont élevés, plus votre avantage fiscal sera important. Cependant, le remboursement d'un emprunt n'est pas uniquement constitué de remboursement du capital : vous payez également des intérêts sur le montant emprunté. Dans le cas d'un emprunt ordinaire avec remboursements mensuels fixes (également dénommés mensualités) sur 20 ans, vos premiers remboursements se composeront essentiellement d'intérêts, très peu de capital. De ce fait, l'avantage fiscal est souvent très faible pendant les premières années. Vous pouvez cependant accroître sensiblement les amortissements en capital en optant pour un système d'amortissements en capital constants. Cela signifie que vous remboursez chaque mois un montant constant en capital et un montant variable en intérêts.

Exemple : imaginons que vous empruntez 100 000 euro sur 20 ans, soit 240 mois, à un taux de 6 %. Si vous optez pour un emprunt à remboursements en capital fixes, vous rembourserez chaque mois 416,67 euro en capital (à savoir 100.000 euro/ 240 mois), à majorer des intérêts sur le capital non remboursé. Le premier mois, la charge d'intérêt s'élèvera à environ 500 euro (6 % de la totalité du capital emprunté), mais cette composante intérêt diminuera à mesure que vous remboursez du capital. Le dernier remboursement sera exclusivement constitué du dernier résidu de capital à rembourser. Bien que ce système soit très avantageux d'un point de vue fiscal, il est très lourd sur le plan budgétaire. Les premières années, les mensualités sont significativement plus élevées que dans le cas d'un emprunt classique à mensualités constantes. La première année, vous paierez ainsi environ 916 euro par mois, alors qu'un emprunt classique à mensualités constantes sur 240 mois ne vous " coûtera " qu'environ 705 euro par mois.

Cet avantage fiscal est calculé sur un emprunt d'un montant plafonné à 59.960 euro (emprunt contracté en 2003) ou 60.910 euro (emprunt contracté cette année), à majorer éventuellement à maximum 77.940 euro (emprunt 2003) ou 79.180 euro (emprunt 2004) en fonction du nombre d'enfants à charge. Si vous empruntez davantage que ce montant, seule une partie de l'emprunt vous donnera droit à un avantage fiscal. Vous ne pourrez rien déduire sur la partie restante.

De ce fait, il pourrait être intéressant de scinder votre emprunt en deux, à savoir une première partie limitée à ce plafond, pour lequel vous maximisez votre avantage fiscal, et une deuxième dans laquelle vous vous efforcez de réduire au maximum les remboursements. Vous pouvez ainsi combiner avantages fiscaux et optimisation budgétaire.

Un exemple vous permettra de mieux comprendre comment procéder : imaginons que vous souhaitiez emprunter 100 000 euro sur 20 ans. Vous avez opté, pour un montant de 59.960 euro, pour un emprunt à remboursement en capital constant.

Pour cette partie de l'emprunt, vous remboursez chaque mois, pendant 240 mois, 249,83 euro en capital, plus des intérêts sur le capital encore à rembourser. La première année, ils se chiffreront à environ 290 euro par mois. Vous avez en revanche emprunté la deuxième partie de 40 040 euro selon le système traditionnel de mensualités fixes sur 240 mois. Pour ce faire, vous remboursez chaque mois un montant constant d'environ 283,29 euro pendant 240 mois.

Si vous additionnez le tout, vous paierez donc, sur la totalité des 100 000 euro empruntés, plus de 820 euro le premier mois, ce montant se réduisant peu à peu jusqu'à l'échéance. Si vous aviez opté pour un emprunt avec amortissements en capital constant pour l'ensemble du montant, vous auriez dû payer, selon les mêmes hypothèses, 916 euro par mois au début. D'un point de vue budgétaire, cette combinaison est donc incontestablement une excellente solution, d'autant qu'elle vous permet de maximiser votre avantage fiscal.

Malheureusement, tout n'est pas aussi simple. Lorsque les deux parties de l'emprunt satisfont à toutes les conditions de la déductibilité fiscale, elles doivent être additionnées pour calculer les remboursements en capital déductibles à déclarer. Ce qui vous fera perdre une partie de votre avantage.

Pour contourner ce problème, les banques utilisent un truc bien pratique : pour la partie de l'emprunt dont les remboursements en capital ne doivent pas être déclarés (dans cet exemple, la partie à mensualités fixes), vous ne prenez pas d'inscription hypothécaire, mais vous vous contentez d'une promesse d'hypothèque ou d'un mandat hypothécaire. Pour le fisc, vous conservez ainsi une séparation entre les deux parties de l'emprunt et vous combinez de manière optimale les avantages des deux emprunts.

En optant pour un emprunt de 60.910 euro (plafond indexé pour 2004) avec amortissements en capital constant, vous maximisez votre avantage fiscal. Celui-ci se monte alors à environ 1475 euro par an, pendant toute la durée de l'emprunt. Si vous préférez un emprunt à mensualités fixes, votre avantage fiscal ne s'établira, pendant la première année, qu'à environ 780 euro. Vous perdez ainsi environ la moitié de votre avantage fiscal possible. De plus, vous payerez moins d'intérêt sur l'ensemble de la période de l'emprunt lorsque vous choisissez un emprunt à remboursements en capital fixes, et les mensualités se réduisent considérablement à l'approche de l'échéance. Ce sont des avantages à ne pas négliger. L'inconvénient est cependant que vous devrez assumer des remboursements plus lourds pendant les premières années.

A l'avantage fiscal sur les amortissements en capital s'ajoute encore l'avantage fiscal généré par les charges d'intérêts. Vous n'aurez droit à cet avantage fiscal que si vous construisez ou achetez une nouvelle habitation. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier de la " déduction complémentaire des intérêts ". Cet avantage fiscal est également plafonné, et diminue à mesure que l'échéance de l'emprunt s'approche. L'avantage est calculé sur un emprunt de maximum 59.960 euro (emprunt souscrit en 2003) ou 60.910 euro (montant indexé pour 2004), éventuellement à majorer jusqu'à maximum 77.940 euro (emprunt 2003) ou 79.180 euro (emprunt 2004). Si vous souscrivez un emprunt pour ce montant maximum (ou plus), vous pourrez compter, pendant les cinq premières années, sur un avantage fiscal d'environ 750 euro par an. Cet avantage fiscal diminuera sensiblement chaque année entre la sixième et la douzième année, pour disparaître totalement ensuite. Cet avantage est à peu près aussi important dans le cas d'un emprunt à remboursement en capital constant et dans le cas d'un emprunt à mensualités fixes sur 20 ans. Dans le cas d'une rénovation, le montant maximum de l'emprunt est limité à 29.980 euro (emprunt contracté en 2003) ou à 30.460 euro (montant indexé pour 2004). Ici aussi, des majorations pour enfants à charge sont possibles, jusque 38.970 euro (emprunt souscrit en 2003) ou 39.590 euro (montant indexé pour 2004). Remarquez également que dans le cas de travaux de rénovation, le prix de revient des travaux doit dépasser 23 740 euro (emprunt souscrit en 2003) ou 24.120 euro (montant indexé pour 2004), et que vous devez faire exécuter les travaux par un entrepreneur enregistré.

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