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Tout nouveau propriétaire a intérêt à passer par la case rénovation

©Pieter Van Eenoge

Les normes énergétiques seront bientôt si exigeantes que désormais, la rénovation n'est plus réservée aux seules maisons à rafraîchir ou à rénover de fond en comble. C'est un must pour quiconque veut optimiser son achat immobilier.

Le parc immobilier belge, assez ancien, compte énormément de bâtiments qui souffrent de problèmes d'isolation, d'humidité et qui ont un réseau électrique ou sanitaire complètement dépassé. Inutile de dire qu'on est loin du rendement énergétique optimal, qui est aujourd'hui devenu < > priorité en matière d'immobilier. La case < > est donc un passage quasi obligé et même un must pour la plupart des nouveaux propriétaires. Mais il y a rénovation et rénovation. Si pour certains il s'agira d'optimiser l'investissement, pour d'autres, la rénovation sera une condition sine qua non pour habiter l'immeuble et/ou l'adapter à leur goût et à leurs besoins.

Identifier les travaux indispensables

Celui qui envisage l'achat d'une habitation, a fortiori si elle nécessite d'importantes rénovations, a intérêt à en faire le tour au préalable avec un professionnel du bâtiment, qui listera une série de points d'attention, pour obtenir un avis. < >, insiste l'architecte bruxellois Fabrizio Trobbiani.

Trop de gens sous-estiment en effet le coût des travaux de rénovation indispensables. < >, observe-t-il.

Isoler dans tous les cas

Même si vous achetez une maison un peu vétuste mais en relativement bon état, dans laquelle vous pouvez poser vos valises sans devoir faire de travaux, < >, conseille vivement l'architecte Philippe

Meilleur. Lequel vise plus spécifiquement l'isolation du toit, des murs et la pose de nouveaux châssis. < >, détaille l'architecte.

Pour son confrère bruxellois Fabrizio Trobbiani, < >

En rénovation, certaines choses sont de toute façon remplacées, comme une installation électrique vieille de 40 ans, qui n'est bien sûr plus adaptée aux besoins et présente des défaillances en matière de sécurité, ou une installation sanitaire qui fonctionne peut-être encore, mais dont la performance énergétique est totalement insuffisante.

Évaluer le coût

L'avantage d'une construction neuve, c'est qu'en gros, on est fixé sur son prix dès le départ, même si on n'est jamais à l'abri d'un extra imprévu. Pour une rénovation, en revanche, on n'obtiendra au mieux qu'une estimation correcte de la facture globale et souvent on n'évitera pas l'une ou l'autre (très) mauvaise surprise à l'entame des travaux.

En effectuant des recherches sur internet, on trouve des fourchettes de prix selon l'ampleur et la nature des travaux. Sont-elles pertinentes et peut-on s'y fier? < >, explique Philippe Meilleur. Et on ne sera effectivement jamais à l'abri d'une mauvaise surprise...

< >, confirme Fabrizio Trobbiani, qui se risque tout de même à lâcher un chiffre pour une rénovation en profondeur: 1.800 euros/m² (1.000 euros pour le gros oeuvre et 800 euros pour la rénovation intérieure). < >, souligne-t-il.

Se conformer aux normes

Fabrizio Trobbiani, qui est également responsable de la Chambre bruxelloise de l'Ordre des architectes, rappelle opportunément l'existence d'une Directive européenne qui impose aux Etats membres d'adopter une stratégie bas carbone à l'horizon 2050. Dans ce cadre, < >, conclut-il, laissant entendre que le PEB subira inévitablement un sérieux lifting pour coller davantage à la réalité de terrain et aux objectifs poursuivis.

La Flandre se prépare de son côté à instaurer une sorte de diplôme pour chaque bâtiment, ajoute Fabrizio Trobbiani. < >.

< >, met en garde le professionnel, pour qui ces changements sont susceptibles de modifier de fond en comble le marché immobilier.

Demander un permis

< >.

Certains travaux qui nécessitent un permis d'urbanisme bénéficient toutefois de procédures allégées. Il faut en outre être très attentif à toutes les considérations relatives à l'environnement.

CONSEIL

N'hésitez pas à faire appel à un architecte. Pour un montant compris entre 80 et 160 euros, il pourra réaliser une première estimation.

CONSEIL

<

demander un audit énergétique. Un spécialiste (ingénieur, architecte ou autre) fait le tour du bâtiment, prend des mesures qu'il encode dans un logiciel de calcul qui fournit deux scénarios d'améliorations (l'un minimaliste, l'autre maximaliste) indiquant, en fonction du bâtiment, de ses caractéristiques, de son volume et des déperditions, les postes par lesquels il serait le plus utile de commencer, ainsi qu'une indication du retour sur investissement>>, détaille Philippe Meilleur. Tout cela pour un coût de 800 à 1.000 euros.

Tenez compte de l'évolution de votre situation familiale

Votre situation familiale est un paramètre-clé pour déterminer les travaux de rénovation et de transformation à effectuer à court ou moyen terme. Envisagez-vous d'avoir des enfants? Combien de personnes vont partager l'habitation? Combien d'heures par jour est-elle chauffée? Pour un couple pensionné qui prend une douche deux fois par semaine, par exemple, l'installation d'un chauffe-eau solaire ne s'avérera pas très intéressante. Elle le sera par contre pour un ménage avec trois enfants. < >. Et quid le jour où vous serez moins mobile? Peut-être devrez-vous transformer le bureau en chambre à coucher au rez-de-chaussée? Autant de paramètres dont il vaut mieux tenir compte dès que vous élaborez les plans de vos travaux de rénovation, faute de quoi vous risquez de refaire votre devoir ultérieurement. PDR

Inspectez l'habitation de la cave au grenier

Pour vous faire une idée aussi réaliste que possible du coût d'une rénovation, il est essentiel d'analyser l'habitation pièce par pièce, équipement par équipement. < >, explique Carine Cappelle, ingénieur-architecte auprès de l'Ordre des Architectes.

Lorsque vous visitez une habitation, examinez-la donc de haut en bas et de l'extérieur vers l'intérieur. Voici les principaux points auxquels vous devez faire attention:

> Toiture et grenier

Quel est l'état du toit? Quid de (l'épaisseur de) l'isolation? Le grenier est-il destiné à être transformé en chambres à coucher?

> Fenêtres

Examinez l'état des châssis: sont-ils encore en bon état ou devront-ils être remplacés? Quel type de verre contiennent-ils (simple, double, triple

vitrage)?

> Façades

Dans quel état se trouvent les façades? Y a-t-il moyen de les isoler?

> Sol

Le revêtement de sol doit-il être remplacé? Est-il intéressant de tout démolir pour placer de l'isolation?

> Efficacité énergétique

Comment l'habitation peut-elle être rendue moins énergivore? Quelles normes PEB peuvent être atteintes moyennant quel investissement? Celui-ci peut-il être récupéré grâce à une facture énergétique moins élevée?

> Installations

L'électricité est-elle conforme? Comment l'habitation est-elle chauffée et l'eau chaude produite? Y a-t-il des problèmes d'humidité? Les conduites d'eau ont-elles besoin d'être rénovées? Existe-t-il un système de ventilation?

> Environnement

L'habitation est-elle raccordée au réseau gazier? La citerne à mazout doit-elle être remplacée? Comment installer une pompe à chaleur? Est-il possible de placer des panneaux photovoltaïques? Y a-t-il un récupérateur d'eau de pluie susceptible d'être raccordé à l'alimentation des toilettes? PDR

Quelle TVA sur les matériaux et la main-d'oeuvre?

·Pour la rénovation d'une maison d'au moins 10 ans, c'est le taux réduit de 6% qui s'applique, à condition que les travaux soient exécutés par un professionnel. Si vous faites les travaux vous-même, le taux de TVA de 21% s'appliquera sur les matériaux que vous achetez.

·Certains travaux, comme l'installation d'une piscine, d'un sauna, la construction d'un abri de jardin, des clôtures ou tous les travaux de jardin, sont d'office soumis au taux de 21%.

·Si vous construisez une extension à un immeuble, le taux réduit de 6% ne s'appliquera qu'à condition que la superficie de la partie ancienne du bâtiment soit supérieure à celle de la nouvelle.

·Dans 32 villes et communes de Belgique, il est possible de profiter du taux de 6% sur les travaux de démolition et construction d'une habitation privée (lire p. 21).

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