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Comment sont calculés les honoraires et frais de notaire?

Que recouvrent exactement les "frais de notaire"? Leur prochaine mise à jour, après plus de 40 ans, devrait faire baisser le coût d'un achat immobilier.
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En Belgique, les honoraires des notaires n’ont pas été revus depuis près de 40 ans, alors que leurs tâches et les obligations administratives ont beaucoup évolué. Ces honoraires ne sont donc souvent plus adaptés aux coûts supportés par le notaire et aucune révision périodique n’est prévue, selon une analyse de l’Observatoire des prix (SPF Economie) qui s’est penché sur le fonctionnement du marché du secteur notarial en Belgique. Dans la foulée, l'Observatoire avait estimé qu'il serait donc opportun de procéder à une révision des tarifs et d’instaurer une périodicité de révision.

Le vice-Premier ministre et ministre de la Justice Vincent Van Quickenborne (Open Vld) n'a pas tardé à réagir. Il a directement lancé une consultation avec les notaires pour moderniser la législation et parvenir à un tarif correctement ajusté.

C'est l'occasion de rappeler les missions des notaires et la façon dont leurs tarifs sont fixés pour les actes authentiques et leurs services juridiques.

La passation d'actes authentiques

La principale activité des notaires est la passation des actes authentiques dont ils ont le monopole légal quasi absolu. Seules quelques compétences peuvent être exercées par d’autres professionnels. C’est le cas pour les ventes publiques de meubles (huissiers de justice), de l’acte authentique relatif à la reconnaissance d’enfant (officier de l’état civil), de la désignation d’un tuteur par le parent survivant (juge de paix).

Les compétences pour lesquelles les notaires bénéficient d’un monopole sont en constante évolution: certaines leur sont retirées, d’autres leur sont attribuées, d’autres encore ont cessé d’exister. Parmi les nouvelles compétences figurent la renonciation à une succession ou son acceptation sous bénéfice d’inventaire et l’acte constitutif des fondations.

Les honoraires tarifés

Lors de la signature d’un acte authentique, le client paie:

1. les honoraires du notaire constituent sa rémunération. "Le montant des honoraires ne dépend pas de la complexité de l'affaire ni du nombre d'heures qu'une étude notariale y consacre. Les dossiers dans lesquels des problèmes surviennent soudainement ou qui nécessitent des recherches supplémentaires n'ont donc pas d'impact sur les honoraires", précise un communiqué de Fednot (Fédération du notariat).

"Les honoraires couvrent bien plus que le seul coût de constitution de l'acte. Si vous souhaitez recevoir des conseils préalables ou de plus amples informations sur les conséquences juridiques d’un achat ou d’un prêt, par exemple, le notaire ne vous facturera aucun frais supplémentaire. Il n’y a pas de tarif horaire par consultation. C’est compris dans la gestion de votre dossier."

Un acte notarié n'est en outre pas un document "prêt à l'emploi", soulignent les notaires. "Établir un acte juridiquement correct et sûr implique un long et important travail de recherche et de demande d'informations à différentes administrations."

2. des droits d’enregistrement et d’écriture. Il s’agit d’impôts que le notaire est chargé de prélever pour le compte de l'État et des Régions. Ces sommes qui varient en fonction de la nature de l’acte et la région ne tombent donc pas dans la poche du notaire!

800 à 1.000
euros
C'est le montant moyen des frais administratifs liés à l'achat d'un logement.

3. des frais administratifs qui couvrent les dépenses du notaire auprès des administrations dans le cadre de ses recherches (fiscales, urbanistiques, cadastrales, etc.) et formalités administratives (attestations hypothécaires par exemple) ainsi que des frais post-acte (frais de copie, de transcription et d’inscription hypothécaire auprès des bureaux sécurité juridique) et les frais généraux de fonctionnement de son étude notariale (coûts de matériel, loyer, frais de comptabilité, etc).

Ces frais-là sont susceptibles de varier de façon significative d’un notaire à l’autre, pour un même service.

4. La TVA

Honoraires fixes, libres (fourchette min/max)...

S'agissant des honoraires,
- des tarifs fixes sont prévus quel que soit le type de formalité couverte. Ils s’élèvent par exemple à 8,55 euros pour un PV de bornage ou le dépôt d’un testament olographe.
- certains actes et services n'impliquant pas de transfert de patrimoine ou de valeur sont tarifés librement, mais dans une fourchette (min et max). C'est le cas pour l'acte constitutif ou modificatif des statuts d’une ASBL (de 8,55 à 114 euros) ou la rédaction d’un contrat de mariage (entre 8,55 euros et 171 euros).

... ou encore proportionnels et dégressifs

Des tarifs proportionnels et dégressifs par tranches sont également prévus. Selon la nature de l’acte ou du service notarial, l’AR définit 13 barèmes qui ont chacun leurs propres taux (qui diminuent à mesure que la base de calcul augmente).
Le barème 1 est ainsi appliqué pour l'exécution d'un testament olographe, barème E pour la donation de bien entre époux durant le mariage.

Les honoraires sur les actes de vente de biens immobiliers sont particulièrement dans le viseur. Vincent Quickenborne constate que pour l'achat d'une maison à un prix moyen, les frais de notaire sont sensiblement plus élevés que dans les pays voisins. "Les frais administratifs liés à l'achat d'un logement s'élèvent en moyenne entre 800 et 1.100 euros par acte", indique-t-il. Or, dans la plupart des cas, deux actes sont établis: l'un pour l'achat du bien, l'autre pour le crédit hypothécaire. "Les notaires jouent un rôle important, mais leurs tarifs sont vraiment dépassés."

De son côté, le groupe PS de la Chambre annonçait le même jour qu'il venait de déposer une proposition visant à faciliter l’accès à la propriété via la réduction des tarifs notariés (qui seraient rendus plus progressifs). Le texte cible plus particulièrement les primo-acquéreurs et les logements modestes.

Honoraires fixés librement

Certaines prestations et actes authentiques ne figurent en outre pas dans l’A.R. de 1950, tout simplement parce qu'ils n’existaient pas à l’époque. C'est par exemple le cas d'un acte modifiant le régime matrimonial. Le tarif est alors fixé librement entre le notaire et le client.

Services juridiques ouverts à la concurrence

Le notaire est également un prestataire de services juridiques. Et dans ce cadre, la concurrence peut s’exercer avec d’autres professionnels : avocats, planificateurs successoraux et agents immobiliers.

C’est notamment le cas pour:
les déclarations de succession
la négociation immobilière
le divorce par consentement mutuel
la location
la médiation familiale
et les services aux entreprises.

Alors qu'il aurait pourtant tout intérêt à comparer les prix pratiqués par les différents professionnels, on constate que même pour ces services ouverts à la concurrence, le consommateur fait malgré tout souvent volontairement appel au notaire. Et ce "en raison de ses compétences professionnelles qui englobent diverses matières comme le droit matrimonial ou fiscal et/ou la connaissance de la situation familiale, patrimoniale ou autre du citoyen", selon l'Observatoire des prix. Sans compter la plus-value de l'intervention du notaire: la sécurité juridique. Le notaire est en effet "responsable de toute erreur commise dans le cadre de l’exercice de ses fonctions et des dommages qui en découlent".

Services gratuits

Certains actes et services sont soumis à une rémunération plus élevée pour permettre au notaire de proposer des services essentiels à bas coûts ou gratuits. Parmi les prestations gratuites figurent:
- le premier conseil (en général);
- une procuration authentique pour un acte qui est établi en période Covid;
- l'acte de renonciation à une succession (gratuit pour les successions inférieures à 5.000 euros);
- l'aide juridique (pour tous ceux qui y ont droit);
- la vérification et/ou la rédaction du compromis de vente préalable à l’acte authentique.

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