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Des fonds immobiliers pour diversifier votre portefeuille

Après une année 2020 décevante, l’avenir reprend des couleurs pour les fonds immobiliers, en particulier dans les segments en croissance comme les tours télécom ou les centres de données. En la matière, les fonds immobiliers à vocation mondiale offrent davantage de possibilités.
Une ville comme Shanghai compte deux fois plus d’habitants que la Belgique, avec une demande pour les actifs immobiliers qui va rester extrêmement forte, selon Tom Walker, du fonds Schroders. ©Photo News

L’année 2020 a été difficile pour les fonds investis dans les sociétés immobilières, avec des reculs allant de quelques pourcents à plus de 20% pour certains produits trop fortement exposés sur des segments très impactés par la pandémie. Sur un horizon de trois ans, les meilleurs produits disponibles sur le marché belge ont dégagé des progressions annualisées comprises entre 7 et 11%, un classement dominé par quelques fonds exposés globalement sur le secteur immobilier.

Exposition belge

Les fonds investis uniquement sur l’Europe ont affiché des performances globalement moins favorables que les fonds globaux, à l’exception de quelques produits, dont les deux fonds très fortement exposés sur les sociétés immobilières belges. "Nous avons bien limité la casse en 2020», constate Pascale Nachtergaele, cogestionnaire du fonds Nagelmackers European Real Estate, «notamment grâce à un positionnement volontairement plus défensif lors du déclenchement de la pandémie, avec une hausse de l’exposition sur le résidentiel allemand, tandis que le secteur hôtelier et l’immobilier commercial ont vu leur importance se réduire."

"Les perspectives de nombreux secteurs américains ont été impactées positivement par la pandémie."
Guy Barnard
Gestionnaire du fonds Janus Henderson Horizon Global Property

Atouts américains

Depuis le début de l’année, un écart assez net s’est encore creusé entre les fonds européens et les fonds globaux. Les premiers ont encore perdu du terrain, tandis que les seconds affichent des progressions généralement supérieures à 5% avec une exposition généralement très importante sur le marché américain.

Le secteur immobilier américain présente l’avantage d’avoir un très grand nombre de sous-secteurs. Alors qu’en Europe, le marché immobilier comprend généralement quatre grands segments (résidentiel, bureaux, logistique, commercial) avec quelques noms plus atypiques et relativement seuls sur leur créneau (par exemple Xior dans les kots d’étudiants ou Shurgard dans la location d’espace de stockage), le marché américain compte une vingtaine de segments.

Il est ainsi possible d’être exposé sur les tours télécoms, sur les centres de données, sur les sociétés proposant des complexes résidentiels pour les retraités, sur les hôtels ou les restaurants. Cela permet une diversification beaucoup plus importante qu’avec les fonds européens, qui sont pratiquement tous investis dans les grosses sociétés allemandes actives dans l’immobilier résidentiel (comme Vonovia et LEG Immobilien) ou dans les acteurs français de l’immobilier commercial (comme Unibail Rodamco et Klepierre).

Meilleur fonds

L’exposition sur le marché américain est à ce titre au centre de la stratégie du meilleur fonds disponible sur le marché belge, avec 57% des actifs sous gestion du fonds de Janus Henderson exposé sur les États-Unis. Guy Barnard, gestionnaire du fonds Janus Henderson Horizon Global Property, souligne que "les perspectives de nombreux secteurs américains ont été impactées positivement par la pandémie".

"Depuis les premières annonces concernant l’efficacité des vaccins, nous avons toutefois assisté à une rotation sectorielle rapide et impressionnante qui a très largement profité aux segments value (centres commerciaux, hôtels, restaurants, etc.), tandis que l’immobilier de croissance (tours télécoms, data centers, logistique, stockage, etc.) ont encaissé une baisse de leurs cours. Ce redressement était attendu et se justifie pleinement dans le cadre d’un retour vers un environnement normalisé."

Il souligne que la prime sur les groupes de croissance a aujourd’hui en grande partie disparu. "Sur le long terme, il faudra privilégier les quality compounders, soit des valeurs de haute qualité positionnées sur des thématiques de forte croissance comme l’e-commerce, le développement du cloud, la 5G ou les changements démographiques", indique encore Guy Barnard.

"La demande va rester forte dans les prochaines années sur les data centers, la logistique et les tours télécoms."
Tom Walker
Gestionnaire du fonds Schroders

Exposition globale

Tom Walker, gestionnaire du fonds Schroders ISF Global Cities, souligne qu’il reste, pour sa part, focalisé sur les actifs «pour lesquels la demande va rester forte durant les prochaines années, comme les data centers (20% des actifs sous gestion), la logistique (15%) ou les tours télécoms». À plus long terme, il estime qu’il faut privilégier les sociétés durables qui sont en mesure d’avoir un portefeuille bien positionné dans le cadre de la réduction des émissions de CO2.

"Nous sommes aussi convaincus qu’il faut être exposés globalement sur le secteur immobilier. Une ville comme Shanghai compte aujourd’hui deux fois plus d’habitants que la Belgique, avec une demande pour les actifs immobiliers qui va rester extrêmement forte." Le gestionnaire de Schroders rappelle enfin qu’une exposition sur l’immobilier permet de faire entrer dans le patrimoine une classe d’actifs constituant une diversification par rapport aux obligations et aux actions.

Hausse des taux

Sur le long terme, l’impact d’une hausse des taux obligataires reste un facteur susceptible de peser sur la valorisation des groupes immobiliers. Pascale Nachtergaele souligne toutefois que la forte hausse de l’endettement public en Europe limite le risque d’une hausse des rendements obligataires dans un futur proche. "Le contexte devrait donc rester relativement favorable pour certains segments comme la logistique ou l’immobilier résidentiel, même si nous sommes plus prudents sur le résidentiel allemand avant (notamment) les élections fédérales en septembre prochain."

La Belgique en tête de l’immobilier européen

Seuls quelques fonds immobiliers affichant une belle performance ces trois dernières années sont uniquement investis en Europe.

Deux de ces fonds à vocation européenne ont une importante exposition au marché belge. Ils sont commercialisés par Nagelmackers et KBC Asset Management, avec des expositions belges se montant respectivement à 38% et 71% des actifs sous gestion.

D’autres fonds immobiliers européens présentent également une exposition au marché belge relativement importante, d’environ 10%.

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