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Acheter sa maison sans être mariés: prenez vos précautions

Le mariage offre des protections dont ne bénéficient pas les cohabitants, en cas de séparation ou de décès. Il faut y penser aussi...
©Photo News

"Vous allez acheter une maison ensemble, super ça! Mais au fait, vous êtes mariés?" En voilà une question saugrenue. En fait, pas tant que cela. Parce que pour des cohabitants légaux ou des concubins, les modalités et conséquences d’un achat immobilier ne sont pas les mêmes que pour les couples mariés.

Prenons le scénario depuis le départ et glissons-y quelques conseils et mises en garde.  

Le notaire Renaud Grégoire constate que "les jeunes mariés ont en général une idée assez précise et aboutie du projet de vie qu’ils entendent mener, tandis que les autres envisagent un achat immobilier en commun comme un projet alternatif au mariage. Un engagement, certes, mais qui est considéré comme moins contraignant et moins irréversible."

À condition d’avoir bien préparé le terrain dès le départ! Car qui imagine un scénario noir? Or c’est précisément ce qu’il convient de faire. Prendre des dispositions pour se protéger en cas de séparation ou de décès.

Le financement de l'acquisition

"Des acquéreurs qui contractent ensemble un crédit hypothécaire sont liés solidairement et indivisiblement. Ils sont donc tous deux susceptibles de subir les conséquences (intérêts de retard, fichage à la BNB) d’un éventuel retard de paiement", explique Valéry Halloy, porte-parole de BNPParibas Fortis.

"Si l’achat est effectué par des cohabitants légaux, tous deux doivent intervenir en tant que débiteurs-bénéficiaires. Sur demande, toutefois, si un partenaire finance sa part sur fonds propres, il interviendra en qualité d’affectant hypothécaire, tandis que l’acquéreur/propriétaire qui a besoin d’un prêt sera considéré comme débiteur-bénéficiaire" détaille-t-il.

"Si l’achat est fait par des cohabitants de fait, à parts égales, chacun d’eux peut intervenir comme débiteur-bénéficiaire. La capacité de remboursement peut être considérée comme celle d’un ménage, que ce soit pour le crédit habitation ou leurs crédits communs. Leurs propres crédits devraient être repris dans leurs propres capacités de remboursement."

Et si un partenaire a un apport plus élevé?

"Sur la base des principes de solidarité et d’indivisibilité, on ne peut pas partager le crédit entre les partenaires. Par contre, un accord de partage peut être formalisé chez un notaire", indique Valéry Halloy.

En général, on déconseille aux partenaires d’acheter dans des proportions différentes (30%-70% par exemple), surtout pour le logement familial. Le partenaire ‘minoritaire’ risque en effet de ne pas se sentir vraiment chez lui dans une telle configuration, alors que tous deux vont s’investir à 100% dans ce projet. "Il est préférable d’acquérir à 50/50 et de faire établir une convention notifiant les différences de mise de fonds (en prévoyant éventuellement des intérêts). C’est simple et sain, et cela permet de verrouiller l’investissement", conseille le notaire Grégoire.

En cas de séparation

"En cas de séparation, si l’un des partenaires souhaite être désolidarisé, il doit en faire la demande. La banque vérifiera si le crédit peut être poursuivi sur la base de la capacité de remboursement de l’emprunteur restant. Dans la négative, les deux resteront tenus solidairement et indivisiblement au remboursement. Mais rien ne les empêche de convenir entre eux de qui remboursera le crédit", précise Valéry Halloy.

Quand on achète en indivision sans être mariés, il faut prévoir les modalités de sortie", met en garde Gilles Tijtgat. "Un couple marié achète d’autorité en indivision (on n’a pas le choix, NDLR), alors que des cohabitants achètent volontairement en indivision. Or, le principe selon lequel "nul n’est censé rester en indivision" est apprécié différemment par les tribunaux, suivant que l’indivision est forcée ou volontaire". Cela se fait de façon beaucoup moins automatique.

"Il est préférable d’acquérir à 50/50 et de faire établir par le notaire une convention notifiant les éventuelles différences de mise de fonds."
Renaud Grégoire
Notaire

Dans plus de 90% des cas, les partenaires n’ont pas le même apport de fonds propres. Il est donc essentiel de demander au notaire d’établir une convention qui précise les détails du financement de l’opération (qui a mis combien) pour que les comptes soient clairs le jour où la relation prend fin. Voici pourquoi.

Pour les couples mariés sous le régime de la communauté, il existe un mécanisme de récompense. "Si l’un des partenaires a investi 100.000 euros de plus dans le projet, il les récupérera d’office à la ‘sortie’ sans qu’il soit nécessaire de faire quoi que ce soit", explique Renaud Grégoire.

Pour les couples mariés en séparation de biens et les cohabitants, rien de tel n’est prévu, met-il en garde. "Si les 100.000 euros ont été investis dans la toiture, le partenaire pourrait très bien arguer qu'il a payé les vacances, les factures et les courses…  Ce n'est donc pas parce que vous avez payé 100.000 euros de plus à l’achat que vous récupérerez automatiquement la somme à la sortie.

Il peut également être utile de prévoir un droit de préemption pour le partenaire concerné si le couple acquiert un bien familial.

En cas de décès

Le cohabitant légal survivant reçoit l’usufruit sur le logement familial et les meubles qui le garnissent. Mais il n’est cependant pas à l’abri d’un mauvais scénario. Son partenaire peut en effet très bien rédiger un testament (en faveur de ses enfants, par exemple) qui le priverait de cet usufruit.

Pour le cohabitant de fait, la situation est encore plus fragile. "La part du partenaire prédécédé revient en effet aux héritiers de celui-ci, qui, en cas de mésentente peuvent mettre le partenaire survivant dehors (sortie forcée d’indivision)", prévient Gilles Tijtgat.

"Si vous prévoyez une clause de tontine dans l'acte d'achat, pensez à la modifier si vous vous mariez ou spécifiez dès le départ qu'elle prendra fin le jour du mariage."
Gilles Tijtgat
Consultant juridique (Legisconsult)

Pour éviter un mauvais scénario, il est possible de prévoir, dans l’acte d’achat, une clause de tontine ou clause d’accroissement qui permettra au partenaire survivant de bénéficier du bien en usufruit (le plus souvent) ou en pleine propriété. Cette clause prime sur la succession. C’est une façon de protéger son conjoint et de lui accorder la priorité sur les enfants (d’une précédente union éventuellement).

Si le partenaire survivant évite dans ce cas les droits de succession, il devra par contre s'acquitter des droits d’enregistrement (12,5% à Bruxelles et en Wallonie) sur la valeur de la moitié qui est reçue en usufruit ou en nue-propriété.

Attention, en cas de mariage ultérieur, cette clause pourrait s’avérer totalement contre-productive. Dans les trois régions du pays, les époux bénéficient en effet de l’exonération totale de la part de l’habitation familiale dont ils héritent. "Pensez donc, le cas échéant, à modifier cette clause avant de vous marier. Ou mieux, spécifiez dès le départ qu'elle prendra fin le jour du mariage", insiste Gilles Tijtgat.

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