Mon argent La réponse à toutes vos questions d'argent
Publicité

Acheter sur plan: attention aux frais de garde bancaires

Acheter sur plan signifie que vous devez libérer les fonds – de votre crédit hypothécaire - progressivement. La plupart des banques facturent des frais de garde, mais ils varient d’une institution à l’autre.
Publicité
Les banques facturent des frais de garde pour libérer progressivement le prêt hypothécaire lorsque vous achetez un bien sur plan. ©Photo News

Lorsque vous contractez un crédit hypothécaire pour financer un achat sur plan, c’est-à-dire un bien en construction ou en passe de l’être, les fonds sont libérés progressivement par votre banque, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cela permet à l’emprunteur de ne pas payer d’intérêts sur les fonds non prélevés.

Le montant qui sert à acheter le terrain est, lui, libéré lors de la passation de l’acte chez le notaire. Le montant restant, qui sert à la construction, est versé sous la forme de tranches à mesure que les travaux avancent. "La libération de tranches se fait, en général, sur une période de maximum 24 mois. Période durant laquelle les emprunteurs optent pour le paiement des intérêts intercalaires", explique Patrick Segers, courtier en crédits hypothécaires chez Segers & Associés.

"Les banques facturent des frais de garde calculés en pourcentage sur le montant non prélevé et valable, selon chaque organisme, après une période déterminée."
Patrick Segers
courtier en crédits hypothécaires

Mais, pour "garder" ces montants à disposition de l’emprunteur, les banques facturent des frais de garde, qui varient d’une structure à l’autre.

"Les banques facturent en effet des frais de garde, appelés ‘indemnités de mise à disposition’, calculés en pourcentage sur le montant non prélevé et valable, selon chaque organisme, après une période déterminée. Chaque organisme a sa propre méthode de calcul…", détaille le courtier. Aperçu du côté des plus grandes banques du pays.

Finance Avenue: revivez notre grand salon de l'argent

©Mediafin

Finance Avenue, le grand salon de l’argent de L’Echo et de L’Investisseur, s'est déroulé le samedi 20 novembre 2021 à Bruxelles. On pouvait y glaner les meilleurs conseils en matière d’investissement, d’immobilier, de pension et de planification successorale.

Retrouvez l'ensemble des thèmes abordés durant ce salon de l'argent, sous forme d'article ou de vidéo, dans notre dossier spécial Finance Avenue.

> BNP Paribas Fortis

La banque leader sur le marché du crédit hypothécaire en Belgique prélève une commission de réservation de 0,20%/mois sur la partie du crédit non prélevée due après 12 mois, sauf dans le cadre de certains avantages (lire plus bas).

"Pour le client, l’objectif est de ne pas conserver trop longtemps un montant important non prélevé."
Valéry Halloy
porte-parole de BNP Paribas Fortis

"Pour le client, l’objectif est évidemment de ne pas conserver trop longtemps un montant important non prélevé. Il faut également noter que la période de prélèvement s’étale sur une durée de 36 mois. Trois ans qui, dans la majorité des cas, permettent de faire atterrir le projet immobilier", détaille Valéry Halloy, porte-parole de la banque.

Concrètement, les 12 premiers mois, une fois l’acte signé, sont gratuits, aucun frais de réserve n’est prélevé. Une commission de réserve est due à partir du 13e mois.

Par exemple, pour un prêt hypothécaire de 300.000 euros, dont 150.000 euros ont déjà été contractés au cours des 12 premiers mois, les 150.000 euros restants sont contractés en une seule fois, 6 mois plus tard. Les 12 premiers mois étant gratuits, une commission de réservation de 0,20%/mois est due sur les 6 mois de capital de 150.000 euros. Soit 150.000 euros x 0,20% = 300 euros par mois, pour un total de 1.800 euros après 6 mois.

Aucun frais de garde n’est dû si vous répondez aux conditions et avantages "éco". Il faut pour cela que votre construction atteigne certains niveaux de performance énergétique globaux qui diffèrent selon votre Région: un niveau Ew de maximum 45 en Wallonie, un niveau E de maximum 30 à Bruxelles et un niveau CEP de maximum 45 en Flandre. La plupart des nouvelles constructions devant répondre à des normes énergétiques proches du standard passif, depuis 2015 à Bruxelles et 2021 en Wallonie, elles devraient en principe être éligibles à cet avantage, ce qui vous ferait économiser les frais de garde.

Pour bénéficier du même avantage pour l’achat et la transformation, les travaux doivent comprendre au moins un investissement en vue d’économiser de l’énergie (isolation, vitrage à haut rendement ou super isolant, système de chauffage géothermique, boiler solaire, panneaux photovoltaïques, etc.).

> Belfius

Chez Belfius, une commission de réservation de 0,10% par mois est calculée sur le montant qui n’a pas encore été prélevé à partir du 4e mois suivant la date de l’acte, indique la banque.

0,10%
Commission de réservation
La commission de réservation s'élève à 0,10% par mois à partir du 4e mois suivant la date de l'acte d'achat chez Belfius.

La commission de réservation est moins élevée que chez BNP Paribas Fortis, mais est prélevée nettement plus tôt, à partir du 4e mois tandis qu’elle l’est à partir du 13e mois chez BNPPF.

> KBC

"Dans le cas d'un paiement échelonné, à partir du sixième mois, KBC prélève une commission de réservation de 0,1652% par mois sur le montant non utilisé", indique le porte-parole de l’institution financière.

> ING

Durant les six premiers mois, "aucun frais n’est prélevé sur les fonds qui sont mis à disposition par la banque et qui ne sont pas prélevés par le client", explique ING. Au-delà de ces six mois, une commission de réservation est comptabilisée. Elle s’élève à 1,75% entre le 7e et 12e mois et à 2% à partir du 13e mois. "Ce système s'applique pour les crédits où des libérations de fonds sur présentation de factures sont utilisées, soit aussi bien pour les achats sur plan que pour les nouvelles constructions ou rénovations."

> Les petites banques

Outre les grosses institutions financières, il existe de plus petits organismes prêteurs, où les frais de garde varient également. Crelan, par exemple, prélève une indemnité de mise à disposition mensuelle de 0,099%, sans qu’il y ait de période de gratuité.

Chez Fintro, qui fait partie du groupe BNPPF, les conditions en termes d’indemnités de mise à disposition y sont identiques. Vous pouvez également bénéficier des avantages éco si votre construction répond à certains critères de performance énergétique (lire ci-dessus).

La banque en ligne Keytrade Bank ne prélève pas de commission de réservation entre le 1er et le 6e  mois. Ensuite, elle s’élève à 1,5% par an entre le 7e et le 12e mois, et est ensuite portée à 2% par an à partir du 13e mois.

Bpost banque compte une indemnité de mise à disposition du capital à partir du 6e mois, avant cela, elle n’en prélève pas. Les frais de garde sont, à partir du 6e mois, de 0,125%/mois, puis, à partir du  12e mois de 0,20%/mois.

Axa Bank facture quant à elle une indemnité de réservation à partir du 7e mois, qui s’élève à 0,15%/mois.

Conclusion

Toutes les banques calculent – différemment – des frais de garde pour la mise à disposition de votre crédit lors d’un achat sur plan/une construction. Seules BNPPF et Fintro permettent d’économiser ces frais si votre futur logement répond à certains critères énergétiques.

Lire également

Publicité
Publicité
Publicité

Messages sponsorisés

Messages sponsorisés