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Bail étudiant ou de colocation, danger pour le propriétaire?

Vous envisagez de louer votre bien à des étudiants ou d’en faire une colocation. Mais attention, ces baux spécifiques aux locataires ne sont pas sans conséquence pour le propriétaire.
Il est possible, depuis 2018, de conclure un bail étudiant ou un bail de colocation en Wallonie et à Bruxelles.

Si vous louez votre appartement, studio ou kot à des étudiants ou une bande d’amis, il est possible depuis 2018 de conclure un bail étudiant ou de colocation en Wallonie et à Bruxelles. Mais le propriétaire a-t-il vraiment intérêt à opter pour ce type de bail? Quels risques encourt-il?

Le bail étudiant, davantage d’incertitudes

Pour conclure un bail étudiant, le preneur doit communiquer au bailleur la preuve de sa qualité d’étudiant pour la durée du bail ou au moins une partie importante, via par exemple une attestation d’inscription régulière au sein d’un établissement d’études.

La durée de ce type de bail est généralement de 12 mois, sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure, par exemple de 10 mois comme la durée d’une année académique. En Wallonie, la sous-location en cas d’éloignement temporaire est également possible, avec accord du bailleur, lequel est tacite à défaut de refus dans les deux mois de la demande.

L’étudiant peut mettre fin à son bail à tout moment, mais doit respecter en Wallonie un préavis de deux mois et une indemnité équivalente à trois mois de loyer. À Bruxelles, il doit uniquement respecter un préavis de deux mois. Il existe des exceptions en Région wallonne qui prévoient les cas dans lesquels l’étudiant ne doit pas payer d’indemnité: l’irrecevabilité ou le refus de l’inscription, l’abandon des études (avec attestation de l’école fréquentée à l’appui), le décès d’un parent qui pourvoit à l’entretien de l’enfant ou l’accord écrit du bailleur sur la cession du bail. Ces possibilités de rupture anticipée du bail créent davantage d’incertitude dans le chef du propriétaire qui risque plus souvent d’être confronté à du vide locatif, ce qui risque de peser directement sur le rendement qu’il espère tirer de sa location.

"Les dispositions applicables au bail étudiant semblent davantage protéger les intérêts de l’étudiant", estime Julien Lecler, avocat spécialisé en immobilier chez Loyens & Loeff. "Le bailleur n’a aucune possibilité de mettre fin au bail avant son terme, alors que l’étudiant peut le résilier à tout moment avec un préavis de deux mois. Qui plus est, en Région bruxelloise, l’étudiant peut aussi résilier le bail jusqu’à un mois avant l’entrée dans les lieux dans certains cas."

Les dispositions applicables au bail étudiant semblent davantage protéger les intérêts de l'étudiant.
Julien Lecler
avocat spécialisé en immobilier chez Loyens & Loeff

Le bail de colocation, plus rassurant 

Le bail de colocation concerne les locataires qui signent ensemble un seul bail, d’un commun accord des colocataires avec le bailleur. Les colocataires ont l’obligation de signer un pacte de colocation – qu’il est conseillé d’annexer au contrat de bail – qui règle certains aspects comme la répartition du loyer, des charges, de la garantie locative, etc.

Une solidarité est donc imposée entre colocs en Régions bruxelloise et wallonne concernant les obligations du bail. Cela permet à l’un des locataires de quitter seul le bien, le bail continuant sans lui. Autrement dit, si l’un des colocataires quitte les lieux et n’est pas remplacé, les autres colocataires devront assumer les conséquences financières.

12
mois
C'est, généralement, la durée d'un bail étudiant.

En cas de sortie anticipée de l’un des colocataires, celui-ci devra respecter, à Bruxelles, un préavis de deux mois. Il restera solidaire des obligations du bail jusqu’à six mois maximum s’il ne propose pas de remplaçant, s’il ne démontre pas avoir effectué de recherche active suffisante afin de trouver un nouveau locataire, ou si le remplaçant est refusé pour de justes motifs. En Région wallonne, il devra respecter trois mois de préavis, sans indemnité, à condition de trouver un nouveau colocataire accepté par le groupe et le bailleur. À défaut, il sera libéré uniquement via le paiement d’une indemnité égale à trois fois sa part dans le loyer.  

Le bail de colocation procure donc une certaine "tranquillité" au propriétaire puisqu’une solidarité est imposée entre colocataires. "Le bail de colocation est une avancée positive pour les propriétaires et les colocataires victimes d’un départ anticipé, car le colocataire sortant est davantage responsabilisé", estime Julien Lecler. Si un colocataire décide de partir, il n’est pas directement délié de ses obligations puisqu’il doit trouver quelqu’un pour le remplacer. "Le bailleur dispose également d’une faculté de sortie: si la moitié des colocataires ont donné leur congé, il peut mettre fin au bail."

Les alternatives

En Wallonie, la matière est impérative. Il est donc compliqué de contourner l’application du régime de bail étudiant ou de colocation. À Bruxelles, si le bailleur ne souhaite pas contracter ce type de bail, rien ne l’y oblige. "Les dispositions en matière de bail étudiant et de colocation ne sont pas impératives. Elles s’appliquent uniquement si les parties consentent à l’application du régime", rappelle Julien Lecler. 

À la place du bail étudiant ou de coloc', il est possible de signer un bail d’habitation de droit commun. Il s’agit d’un bail autorisant davantage de liberté contractuelle.

Pour autant que l’étudiant ou les colocataires établissent leur résidence principale dans les lieux loués, les parties peuvent conclure un seul bail de résidence principale. "Ce type de bail offre moins de flexibilité pour le propriétaire, notamment en termes de résiliation du contrat. Le bail de résidence principale se prête également moins bien au système d’entrée et de sortie réglé, sur mesure, par le régime de la colocation", prévient l’avocat.

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