Mon argent La réponse à toutes vos questions d'argent
Publicité

Budget limité? Investissez en immobilier avec un garage

Le prix à l’achat et la facilité de gestion en font une porte d’entrée pour les investisseurs ayant un budget réduit. Mais gare à la localisation.
Publicité
©Klaas Verplancke

Le garage a longtemps été le «bon filon» pour les investisseurs en immobilier. Facile d’accès car peu coûteux et nécessitant peu de gestion, il est à la portée de nombreux profils d’investisseurs. Le choix de la localisation reste toutefois déterminant pour trouver un locataire assez facilement et obtenir le rendement espéré.

Avantages et inconvénients

Rendement brut d'un bien d'investissement

Le rendement brut d’un immeuble est déterminé par le prix d’achat (additionné des droits d’enregistrement et des frais de notaire, ainsi que du prix des travaux éventuels) et par les loyers annuels. Calculez ici le rendement brut d'un bien d'investissement.

Le prix à l’achat est le principal avantage d’un garage: puisque très peu coûteux, il permet aux investisseurs ayant un budget réduit de mettre un pied dans le marché de l’investissement immobilier. Ou, pour ceux qui ont un peu plus d’économies, d’acheter plus facilement quelques unités.

«La location est facile en termes d’entretien et de coûts de rénovation lorsque les locataires rentrent et sortent», ajoute Éric Verlinden, CEO de Trevi. La gestion est également plus simple pour un garage que pour des biens résidentiels, puisque la charge administrative et les démarches sont plus limitées. Le PEB, le certificat de conformité de l’installation électrique ou encore l’état des lieux sont autant de documents qu’il n’est pas obligatoire de fournir au locataire. Les visites sont également plus «courtes» – du moins s’il y en a une – au vu de la surface à visiter.
En outre, le risque de mauvais payeur est limité puisque le montant du loyer est moindre que celui d’un appartement, et donc plus facilement payable.

Du côté des inconvénients, l’incertitude quant à la mobilité future, dictée par les nouvelles normes fiscales et environnementales, essentiellement dans les grands centres urbains, est un point d’interrogation sur l’avenir des besoins en emplacements de parking. Les jeunes ménages se contentent aujourd’hui plus souvent d’une seule voiture voire de voitures partagées et/ou de la multimodalité. Mais d’un autre côté, «les prix des garages ont augmenté, car la rareté se fait sentir, les communes suppriment de plus en plus de places en rue», explique Adrian Devos, cofondateur de BuyerSide, société spécialisée en investissement immobilier.

3 à 4%
Le rendement brut d’un emplacement de parking. Mais gare aux charges locatives!

«Les personnes qui ont besoin d’un véhicule auront, avec le temps, de plus en plus de mal à se garer et auront, avec la mobilité électrique et le besoin de charger leur véhicule, d’autant plus besoin d’une place de parking leur permettant de recharger, plutôt que de stationner en voirie», ajoute-t-il.

«Cela a du sens de continuer à investir dans des parkings en ville», conseille le spécialiste, bien qu’il soit difficile, actuellement, de réellement objectiver la demande future en places de parking pour les résidents d’une commune ou d’une autre. «La demande existe et ne faiblit pas pour le moment, pour autant que la localisation soit bien choisie», ajoute le CEO de Trevi.

Points d’attention

Le critère de la localisation, qui est déjà l’un des plus importants pour tout type d’investissement immobilier, l’est encore plus lorsqu’il s’agit d’acheter un garage à donner en location. C’est un critère déterminant. «La localisation est l’un des points essentiels pour s’assurer d’un loyer rentable», souligne Éric Verlinden. «Il faut viser les grandes villes comme Bruxelles, Gand, Liège, Anvers, Louvain, etc.», précise Adrian Devos.

Au sein d’une même ville, comme à Bruxelles, les besoins sont également très différents d’une commune à l’autre. «À Ixelles surtout, Saint-Gilles, Etterbeek, Bruxelles-Ville, qui sont des communes très urbaines, les emplacements de parking se louent très facilement», explique Éric Verlinden, qui ajoute: «Il faut insister sur la densité urbaine du lieu où l’on achète un garage».

Si vous avez repéré un emplacement dans une localisation où la demande est bien présente, pensez à vérifier le règlement de copropriété si le garage se trouve dans un immeuble. «Dans les copropriétés, tous les garages sont réglementés par l’acte de base et le règlement d’ordre intérieur, il faut donc vérifier le contenu de ces deux documents pour voir si vous n’êtes pas tenu par l’entretien des jardins ou des ascenseurs, par exemple, car cela pèsera dans les charges alors que ça ne vous intéresse pas», conseille le CEO de Trevi. En général, les charges payées par le propriétaire sont proportionnelles à l’utilisation et surtout aux quotes-parts. Pour un garage, celles-ci sont normalement minimes puisque la surface est restreinte et qu’il n’est en principe pas chauffé. Mais il n’est pas impossible que le règlement de copropriété interdise, par exemple, la location à des personnes extérieures à l’immeuble ou l’utilisation d’un garage pour certaines activités ou le stockage de certains objets ou produits. Certains règlements prévoient également un droit de préemption des copropriétaires en cas de vente d’un garage.

Bien qu’il s’agisse d’un emplacement de parking et non d’un bien résidentiel, pensez tout de même à conclure un contrat de bail avec votre locataire, même si peu de propriétaires le font. Cela permet de fixer les conditions avec votre locataire et d’être en règle auprès de l’administration afin de limiter les risques fiscaux. C’est, dans ce cas, un bail de droit commun qui s’applique et non pas un bail d’habitation. Le bail de droit commun étant plus souple, il permet de déterminer librement les conditions du bail, qu’il s’agisse de sa durée, de la résiliation anticipée, des charges ou encore des éventuelles interdictions.

Coûts

La Fédération du notariat (Fednot) a chiffré le prix moyen d’un garage en Belgique à 29.242 euros en 2019, mais, suite au peu de transactions pour l’achat d’un garage en 2020 lié au confinement – souvent l’achat est couplé à celui d’un appartement –, Fednot n’a pas pu actualiser tous ses chiffres, seulement les prix médians au niveau régional. À Bruxelles, le prix d’un emplacement de parking a augmenté de 7% entre 2020 et 2021, selon Fednot; dans les deux autres Régions, les prix stagnent (+0% en Wallonie et +0,7% en Flandre).

«En Région bruxelloise, le prix d’un emplacement de parking tourne autour de 25.000 à 30.000 euros. Pour un box fermé, il faut compter entre 35.000 et 45.000 euros en moyenne. Et en extérieur, entre 10.000 et 15.000 euros.»
Éric Verlinden
CEO de Trevi

D’une commune à l’autre, les prix varient fortement. Huit des dix communes côtières se trouvent dans le top dix des communes où le prix d’un garage est le plus cher. Knokke est la commune où le prix moyen est le plus élevé, à 57.700 euros, selon le dernier baromètre des notaires, suivie de Nieuport puis Blankenberge. En Région bruxelloise, Ixelles est sans conteste la commune la plus chère: comptez près de 44.000 euros en moyenne pour un emplacement de parking. Mais, toujours en Région de Bruxelles-Capitale, les prix varient parfois du simple au double entre les communes. Par exemple, à Anderlecht, le prix moyen d’un garage s’élève à 19.676 euros, soit moins de la moitié qu’à Ixelles.

Tout dépend également si le garage est un box fermé, un emplacement de parking intérieur ou extérieur. «En Région bruxelloise, le prix d’un emplacement de parking tourne autour de 25.000 à 30.000 euros. Pour un box fermé, il faut compter entre 35.000 et 45.000 euros en moyenne. Et en extérieur, entre 10.000 et 15.000 euros», estime Éric Verlinden, «bien qu’il arrive que certains boxes, comme sur l’avenue Molière à Uccle, se vendent parfois jusqu’à 80.000 euros, ou encore à Knokke, où des emplacements se sont vendus pas moins de 250.000 euros sous l’ancienne place Albert désormais nommée place M’as-tu vu», raconte le spécialiste pour l’anecdote.
Le propriétaire d’un garage, comme celui d’un appartement, est tenu de payer le précompte immobilier (PRI).

Dans votre déclaration fiscale, vous devrez indiquer le revenu cadastral (RC) de votre garage. S’il est loué à un locataire particulier, vous serez alors imposé sur le RC indexé majoré de 40%. S’il est loué à un locataire qui est une personne morale ou une personne physique qui déduit le loyer de ses frais professionnels, vous devrez alors déclarer les loyers effectivement perçus, desquels le fisc déduira un forfait de 40% au titre de charges.

Notez que tout bailleur de garage doit demander son assujettissement à la TVA. Vous pouvez toutefois opter pour le régime de la franchise de la TVA si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 25.000 euros, ce qui laisse un peu de marge même si vous louez plusieurs emplacements. «La multiplication de la possession des garages nécessite une comptabilité assez lourde pour des petits montants perçus et d’être alors assujetti à la TVA sans le régime de franchise si vous dépassez 25.000 euros… Avoir beaucoup de garages a donc moins d’intérêt», prévient Éric Verlinden.

Rendement attendu

«Un emplacement de parking se loue en moyenne 100-150 euros par mois à Bruxelles, voire 200 ou plus dans les quartiers où l’on ne sait se garer nulle part, comme à Ixelles», estime Adrian Devos.

Le rendement s’élève à 3 voire 4% brut selon le prix d’achat et les frais annexes, s’accordent à dire les deux spécialistes. Mais gare aux charges locatives de l’immeuble dans lequel se situe le bien. En effet, si 10 euros par mois semblent peu élevés, sur un loyer mensuel de 100 euros, cela rongera nettement votre rendement.

«Les garages permettent d’accéder à l’immobilier à un coût de 25.000-30.000 ou 40.000 euros. C’est un bon ticket d’entrée possible pour ceux qui ont des budgets limités», conclut le CEO de Trevi.

100-150
euros
«Un emplacement de parking se loue en moyenne 100-150 euros par mois à Bruxelles, voire 200 ou plus dans les quartiers où l’on ne sait se garer nulle part, comme à Ixelles», d’après Adrian Devos, cofondateur de BuyerSide, société spécialisée en investissement immobilier.

Bon à savoir

Tout bailleur de garage doit demander son assujettissement à la TVA. Vous pouvez toutefois opter pour le régime de la franchise de la TVA si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 25.000 euros, ce qui laisse un peu de marge même si vous louez plusieurs emplacements.

Lire également

Publicité
Publicité
Publicité

Messages sponsorisés

Messages sponsorisés