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Comment calculer le rendement de votre investissement immobilier?

Un bon rendement est le principal intérêt de tout investissement immobilier. Mais veillez à ne pas confondre rendement brut et rendement net.
Rendements locatifs brut et net de votre bien, rendement financier de votre cash investi... Vous devrez pouvoir jongler entre ces concepts pour étudier les opportunités qui se présentent à vous en matière d’investissement immobilier. ©Trui Chielens

Les taux planchers de 1%-1,5% pour financer une acquisition immobilière ne sont aujourd’hui plus qu’un (joyeux) souvenir. Les investisseurs sont désormais confrontés à des taux de l’ordre de 3%-3,5%, ce qui restreint de facto leur capacité d’emprunt.

Dans ce contexte de taux haussiers, calculer minutieusement le rendement d’un investissement est d’autant plus important avant de se prononcer sur un achat immobilier. Comment procéder? Comment calculer le rendement brut et le rendement net d’un immeuble?

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Hausse des taux, rénovations énergétiques: comment vous adapter à la nouvelle réalité?

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Rendement brut

Le rendement brut est déterminé par le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat, additionné des autres frais: droits d’enregistrement, frais de notaire, prix des travaux éventuels.

Exemple: pour un appartement de 300.000 euros (prix d’achat de 260.000 euros+frais de 40.000 euros), qui rapporte un loyer de 900 euros par mois, soit 10.800 euros sur une année, le rendement brut s’élèvera à 3,6% (10.800/300.000).

Rendement net

Le rendement net correspond au rendement brut duquel sont déduits "une série de frais, charges et impôts liés à l’immeuble qui ne peuvent pas être refacturés au locataire", explique Adrian Devos, cofondateur de BuyerSide.

"Il n’y a pas de formule toute faite, le rendement dépend d’une série de paramètres propres au bien et aux choix du propriétaire".

Nicolas Jacquet,
Fondateur de Own

"Mais il n’y a pas de formule toute faite, prévient Nicolas Jacquet, fondateur de la société de conseil en investissement immobilier OWN, "cela dépend d’une série de paramètres propres au bien et aux choix du propriétaire".

Plusieurs coûts peuvent néanmoins être anticipés, quel que soit le type d’immeuble:

1. Précompte immobilier

En tant que propriétaire, vous êtes redevable chaque année du précompte immobilier qui est calculé sur base du revenu cadastral indexé.

2. Impôts

Vous êtes également imposé sur vos revenus immobiliers, soit sur base des loyers réellement perçus si le bien a une vocation professionnelle, soit sur base du revenu cadastral (lire en page 26). Ou encore, si vous détenez beaucoup d’immeubles en portefeuille, vos revenus immobiliers sont considérés comme des revenus professionnels par le fisc, et imposés comme tels.

3. Assurance

Les frais d’assurance incendie sont à charge du propriétaire, bien qu’en Wallonie et en Flandre, le locataire soit obligé de souscrire une assurance habitation de son côté.

La formule de calcul du rendement est identique à celle du rendement brut, si ce n’est que les frais précités sont déduits du loyer annuel, qui devient alors un loyer net.

4. Entretien

Les frais d’entretien, de maintenance, comme certaines réparations, frais de peinture ou encore un plombier pour un évier boucher, viennent aussi diminuer le rendement, puisque tout ce qui est lié à l’usure normale ou aux forces majeures est à charge du bailleur. Seul l’entretien quotidien (réparation d’un interrupteur, d’une poignée de porte, d’un joint sanitaire, du détartrage d’un robinet et autres entretiens obligatoires) est à charge du locataire.

5. Travaux lourds

Les travaux plus lourds comme le remplacement d’une chaudière, d’un ascenseur dans les communs, des châssis, d’une toiture, ou encore des problèmes d’humidité, de vétusté, etc., sont aussi assumés par le propriétaire. Il peut parfois s’agir de montants très élevés. Un nouvel ascenseur peut en effet coûter plus de 30.000 euros. Veillez donc bien à repérer, dans les procès-verbaux des précédentes assemblées générales de copropriété, les éventuels travaux qui ont été votés.

6. Vide locatif

Le vide locatif est estimé à 20% en moyenne par les banques. Elles tiennent donc compte de 80% du montant du loyer multiplié par douze, lorsqu’elles calculent votre capacité de remboursement. Le vide locatif représente les mois perdus, lorsque le bien est inoccupé alors que vous devez continuer à rembourser votre emprunt.

Le vide locatif est estimé à 20% en moyenne par les banques. Elles tiennent donc compte de 80% du montant du loyer multiplié par douze, lorsqu’elles calculent votre capacité de remboursement.

"Anticiper le vide locatif est de l’extrême prudence, cela n’a pas toujours lieu d’être lorsque le bien est très liquide", relativise Nicolas Jacquet. "Il arrive que certains logements ne subissent presque jamais de vide locatif lorsqu’ils sont très bien situés et répondent à une demande très large", ajoute l’expert.

Les retards de paiement peuvent également influencer votre rendement en raison du manque à gagner, mais aussi des procédures pour recouvrer les impayés, voire expulser un locataire.

7. Gestion locative

La gestion locative et la relocation ont également un coût, mais seulement si le propriétaire délègue ces tâches. Le fait de passer par une agence pour mettre votre bien en location coûte en principe un mois de loyer. Et si vous décidez de mettre votre bien en gestion, il vous en coûtera entre 8 et 10% de loyer par mois.

8. Plus-value et moins-value

Les plus-values et moins-values, soit l’évolution du prix de l’immeuble, ont également un impact sur le rendement net, bien qu’il soit difficile de les estimer précisément sur une longue période. En général, "il est raisonnable de tabler sur un niveau d’inflation moyen, soit entre 1% et 2% par an", chiffre Quentin Vandenhaute, conseiller financier chez Maxel.

La formule de calcul du rendement est identique à celle du rendement brut, si ce n’est que les frais précités sont déduits du loyer annuel, qui devient alors un loyer net.

Exemple: pour un appartement de 300.000 euros (prix d’achat de 260.000 euros+frais de 40.000 euros), qui rapporte un loyer total 10.800 euros par an, le rendement net s’élève à 3,05%, étant donné que le loyer net annuel est de 9.150 euros. Les frais déduits du loyer total sont de 250 euros par an pour l’assurance, 900 euros par an pour le précompte immobilier, et 500 euros de frais de maintenance, soit un total de 1.650 euros.

Comment calculer le rendement financier de votre investissement immobilier?

Plus vous empruntez, plus le rendement du cash que vous avez investi dans votre projet sera élevé.

Le rendement, brut ou net, de votre immeuble est un paramètre essentiel pour déterminer si un investissement en vaut – ou non – la peine. Cependant, un autre indicateur mérite d’être pris en considération lorsque vous décidez d’investir: c’est le rendement financier du cash que vous investissez dans votre projet. Et là, c’est l’endettement qui permettra d’optimiser le rendement de vos capitaux propres, grâce à l’effet de levier.

Si vous avez un bon profil, vous avez donc intérêt à vous endetter un maximum. Toutefois, cela augmente le risque du projet dans l’hypothèse où les prix de immobilier devraient baisser.

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Étudions le cas d’une acquisition de 260.000 euros, fourni par le cabinet financier Maxel. Les frais d’acquisition sont de 40.000 euros. L’immeuble génère 900 euros par mois de loyer, soit 10.800 euros annuels. L’investisseur a l’intention de détenir son bien pendant 15 ans.

1er cas: 35% de fonds propres

L’investisseur injecte 105.000 euros de cash et emprunte 195.000 euros. Il paie 6.825 euros d’intérêts par an pour un crédit bullet sur 15 ans. Déduction faite de l’amortissement des frais d’acquisition sur les 15 ans (soit 2.666,67 euros par an), des intérêts annuels payés et du coût de l’entretien de l’immeuble (environ 10% des loyers), son plan financier annuel génère à peine 228 euros par an. Il faut bien sûr rajouter la plus-value annuelle, admettons 2,5% par an, soit 6.500 euros.

>résultat de l’investissement après crédit: 10.800 x 0.9 – 6.825 – 2.666,67 + 6.500 =6.728 euros

> rendement brut du cash investi: 6.728/105.000 = 6,40%

2e cas: 100% de fonds propres

Sans emprunt, le rendement financier est équivalent au rendement immobilier. Le calcul est le même que pour un placement dans une valeur mobilière: les revenus annuels divisés par le montant investi auquel il faut rajouter la plus-value. On reprend le raisonnement du cas 1, mais nous n’avons pas les intérêts de l’emprunt.

>cash flow après crédit: 10.800 x 0.9 – 2.666,67 + 6.500 = 13.553 euros
>rendement brut du cash investi: 13.553,33/300.000 = 4,45%

Si l’on tient compte de la fiscalité, la différence entre ces deux cas sera encore plus importante, car sans endettement, vous paierez plus d’impôts. De fait, les intérêts d’un emprunt sont déductibles de vos revenus immobiliers (le revenu cadastral de l’immeuble indexé et majoré de 40% ou, dans le cas d’une location à caractère professionnel, les loyers réels). Cela permet de réduire, voire d’annuler complètement, la base imposable de vos revenus immobiliers. Ces revenus étant taxés au taux marginal (très rapidement 50%), la différence est de taille. Dans notre deuxième exemple, le rendement sur le cash investi tournerait autour de 4%.

Selon Quentin Vandenhaute, associé chez Maxel, les rendements actuels de l’immobilier posent question. "Les investissements sûrs, comme les placements obligataires, commencent à se rapprocher des rendements immobiliers sans levier en sachant qu’actuellement, les plus-values immobilières ne sont pas garanties et qu’elles génèrent la plus grosse partie du rendement sur un projet immobilier. Nous étions dans une tout autre configuration il y a un an, lorsque l’on s’endettait à 1,50%. Nous étions sûrs de gagner à long terme, car on s’endettait à un coût largement inférieur au rendement locatif. Ce n’est plus le cas aujourd’hui…"

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