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Comment devenir propriétaire sans apport de départ?

Les banques réclament généralement 20% du prix d’achat d’un bien en fonds propres en plus des frais d’acquisition. Difficile parfois pour les primo-acquéreurs de sortir cette somme. Quelles solutions s’offrent à eux?
Certains établissements bancaires proposent des solutions pour financer les frais annexes. ©Saskia Vanderstichele

Depuis le 1er janvier 2020, les banques sont tenues de respecter les directives imposées par la Banque nationale de Belgique (BNB) en matière de quotités hypothécaires. La quotité des nouveaux crédits accordés ne peut plus dépasser certains seuils dépendant du profil de l’acheteur.

Les investisseurs, par exemple, ne peuvent emprunter que 80% du prix d’achat d’un bien. Ils doivent donc financer eux-mêmes 20% du prix d’achat et les frais annexes (TVA/droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.). Pour les propriétaires occupants, la BNB se montre plus "souple", la quotité étant limitée à 90%. C’est pour les primo-acquéreurs qu’elle laisse aux établissements financiers la plus grande marge de manœuvre: 35% des crédits accordés aux primo-acquéreurs peuvent dépasser la quotité de 90%, et 5% de ces crédits peuvent même dépasser la quotité de 100%.

35%
des crédits hypothécaires
35% des prêts hypothécaires accordés à des primo-acquéreurs peuvent dépasser une quotité de 90%.

Pour ceux qui n'auront pas l'occasion de bénéficier de ce traitement de faveur, il faut alors déposer sur la table au moins 10% du montant du bien et des frais annexes. "Les jeunes ménages qui désirent aujourd’hui accéder à la propriété, mais qui n’ont pas d’aide familiale, ont du mal à acheter. Les revenus professionnels sont encore bas lorsqu’on se lance dans la vie, et on n’a pas ou très peu de fonds propres. Pour certains, il est même devenu impossible d’acheter", souligne le courtier en crédits hypothécaires Patrick Segers.

En effet, pour certains primo-acquéreurs, accéder à la propriété reste très difficile puisque les frais annexes à l’achat d’un bien sont souvent (très) élevés. Alors, même si la banque accepte – dans de rares cas – de financer 100% de la valeur du bien, comment faire pour financer les frais de notaire, d’hypothèque, les droits d’enregistrement ou la TVA? La plupart des grandes banques (ING, BNP Paribas Fortis, Belfius) n’offrent pas de solutions complémentaires pour ce groupe-cible. Elles recommandent dès lors de d’abord se constituer une épargne suffisante afin, ensuite, d’accéder à la propriété. Mais il existe, en passant par de plus petits établissements financiers ou des courtiers, d’autres solutions à l’épargne.

1. Le crédit à la consommation à taux réduit

Depuis début septembre, un nouveau produit a été lancé par plusieurs établissements financiers, notamment Elantis, Record et MidFinance. Il s’agit d’un crédit à la consommation qui permet aux parents qui le souhaitent d’aider leurs enfants à acheter une habitation et de financer jusqu’à 125% du prix d’acquisition du bien. Concrètement, l’enfant contracte un emprunt auprès de la banque de son choix, qui peut financer 90% à 100% de la valeur du bien.

Les parents peuvent, de leur côté, contracter un crédit à la consommation auprès d’Elantis, Record ou MidFinance, d’un montant maximum de 50.000 euros, sur une durée maximum de 120 mois, soit 10 ans. Le montant est alors mis à disposition par les parents à leurs enfants, ce qui permet aux parents de conserver leur épargne s’ils en ont une. Et puisqu’il s’agit d’un crédit à la consommation, cela procure plusieurs avantages: pas de frais de dossier, processus rapide, pas d’hypothèque...

50.000
euros
Le montant du crédit à la consommation peut s'élever maximum à 50.000 euros et avoir une durée maximale de 120 mois.

Le taux de ce crédit varie de 3,99% à 4,89% selon son montant et sa durée, et selon que le crédit hypothécaire contracté par les enfants est effectué ou non auprès de la même enseigne.  

"Les parents et enfants doivent répondre à une série de conditions pour accéder à ce prêt", signale Pascale Dewinter, responsable crédits hypothécaires chez MidFinance. "Seuls les parents peuvent contracter le crédit à la consommation, et ils doivent prouver leur filiation avec l’enfant. La demande de crédit peut être introduite sur la base d’une offre d’achat, mais il faut ensuite le compromis signé pour finaliser la demande. En outre, les parents doivent également être eux-mêmes propriétaires d’un bien et être solvables. Leur taux d’endettement ne peut pas dépasser 35% de leurs revenus nets, et le prêt ne peut pas aller au-delà des 70 ans des parents. »

"Seuls les parents peuvent contracter le crédit à la consommation, et ils doivent prouver leur filiation avec l’enfant."
Pascale Dewinter
Responsable crédits hypothécaires chez MidFinance

2. L’hypothèque d’un bien supplémentaire

Pour les parents propriétaires qui ne souhaitent pas ou plus s’endetter, MidFinance et d’autres établissements financiers comme bpost Banque et Record proposent une formule permettant de financer également jusqu’à 125% du prix d’achat du bien convoité.

Il s’agit de mettre un bien immobilier supplémentaire en garantie (la maison des parents, par exemple). Le montant du crédit hypothécaire peut alors s’élever à maximum 90% de la valeur vénale des deux biens mis en garantie.

"Certaines banques acceptent encore de mettre un bien familial en garantie pour prêter la totalité de la somme et les frais annexes. Il peut s’agir de la maison des parents ou d’un autre membre de la famille qui accepte de mettre son habitation en garantie pour permettre à un proche de contracter un crédit hypothécaire classique à une quotité de moins de 90%", explique Patrick Segers, qui tient à rappeler que dans ce cas, "le risque est transposé sur les parents ou les proches qui acceptent cette formule".

"Certaines banques acceptent encore de mettre un bien familial en garantie pour prêter la totalité de la somme et les frais annexes."
Patrick Segers
courtier en crédits hypothécaires

"Cette solution a l’avantage de permettre aux parents de ne pas décaisser leurs liquidités. Mais il y a toutefois certaines limites, par exemple lorsqu’on a plusieurs enfants", souligne Pascale Dewinter. Elle détaille: "Pour libérer les parents de leur hypothèque, il faut que les enfants aient payé 7 à 8 ans de leur crédit. Concrètement, nous prenons une hypothèque de 25 ans sur les deux biens, les enfants paient leur crédit et au bout de 7 à 8 ans de remboursement, le solde du crédit vaut environ 90% de la valeur de leur propre maison. À ce moment-là, on peut soit demander une libération d’hypothèque en interne à la banque ou un rachat de crédit."

3. L’achat en indivision

Il est également possible de procéder à un achat en indivision avec ses parents. "Les parents et les enfants achètent chacun une quote-part, ce qui permet d’emprunter plus, donc le montant total du bien plus les frais annexes, puisqu’il y a plus de revenus pris en compte et peu d’incertitudes quant à la solvabilité des acquéreurs", détaille le courtier Patrick Segers. Mais cela veut aussi dire que les parents s’engagent dans un crédit hypothécaire. "Mais, plus tard, quand les enfants sont plus stables, ils peuvent racheter la part des parents et donc les libérer de la charge du crédit." Mais qui rembourse le crédit dans ce cas? Techniquement, les parents et enfants remboursent ensemble un montant proportionnel à leur quote-part, "mais il arrive que ce soient les enfants qui remboursent totalement le crédit."

"Quand les enfants sont plus stables, ils peuvent racheter la part des parents et donc les libérer de la charge du crédit."
Patrick Segers
Courtier en crédits hypothécaires

Notez toutefois que cette technique ne permet pas de bénéficier de l’abattement fiscal sur les droits d’enregistrement, celui-ci s’élevant presque à 22.000 euros à Bruxelles.

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