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Comment le prix de l'énergie impacte(ra) le marché immobilier

Les prix de l’énergie ont un impact direct sur les charges. Comment réagissent propriétaires, investisseurs et locataires? Quelle est la tendance sur le marché?
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Le PEB est un critère qui figure désormais en bonne place dans les recherches à l'achat et à la location de logements. ©Photo News

À l’approche de l’hiver et des grands froids, les ménages s’affolent légitimement de la flambée des prix de l’énergie. C’en est (temporairement) fini des tarifs fixes chez certains fournisseurs. D'autres imposent des factures intermédiaires adaptées, franchement salées.

Alors que les prix de l’énergie sont au cœur des préoccupations de tous, candidats locataires et acquéreurs ont-ils des exigences accrues en la matière?

De façon générale, le PEB est un critère qui figure désormais en bonne place dans les recherches. Depuis 2019, les logements affichant un score A, B, C ou D, ont vu leur loyer partir à la hausse, tandis que ceux ayant un moins bon score (E, F, G) ont vu leur loyer augmenter bien plus lentement, voire régresser, selon le site certinergie.be.

A, B, C ou D
Depuis 2019, les logements qui affichent un score PEB de A, B, C ou D ont vu leur loyer partir à la hausse.

Emmanuel Deboulle (ERA), qui était agent immobilier à l’époque du lancement des PEB, se souvient que personne n’y prêtait alors attention. "Au fil des ans, l’attitude face à un mauvais PEB a évolué. Cela pèse sur l’évaluation réalisée par l’agent immobilier, et cela autorise à l’acquéreur une plus grande marge de négociation." Selon lui, "il paraît évident que les locataires comme les acquéreurs accorderont encore davantage d’attention à cet aspect dans le futur."

Pas le premier critère pour les biens existants...

Si les attentes en termes d’efficacité énergétique se sont affirmées, actuellement, compte tenu des conditions sur le marché, elles ne font pas encore non plus la loi.  "Même si l’énergie est un sujet qui nous préoccupe tous, il est pour l'instant tellement difficile de trouver le bien idéal que les exigences en matière énergétique arrivent en 2e, voire 3e position dans le choix", observe Werner Effertz, gérant de l’agence CENTURY 21 Immo Effertz à Liège.

"Pour les biens existants, peu d’acquéreurs s’intéressent à la performance énergétique. Quant aux habitations 'éco-responsables', elles sont encore beaucoup trop chères et n’intéressent pas le plus grand nombre", ajoute Aurore Verstappen, Legal manager de We Invest Brussels.

"Si le PEB est bon, le propriétaire pourra envisager de demander un loyer plus élevé que vu que les charges privatives et communes sont moins importantes."
Aurore Verstappen
Legal manager de We Invest Brussels

... mais bien pour le neuf

Dans le segment du neuf, en revanche, " la performance énergétique est un critère crucial, que ce soit pour limiter la consommation d’énergie qui a fortement augmenté avec la généralisation du télétravail ou dans un souci de tranquillité pour l’avenir. Les clients ne veulent pas faire face à de lourdes rénovations si de nouvelles normes devaient être imposées. Ils veulent en général au minimum un PEB B, idéalement un A", constate Aurore Vertappen.

Les investisseurs sont, eux aussi, très attentifs au PEB. "S'il est bon, cela permettra à leurs futurs locataires de faire des économies d’énergie et d'avoir des charges mensuelles moins élevées. Ils peuvent par conséquent envisager de demander un loyer supérieur, vu que les charges privatives et communes sont moins importantes pour un appartement neuf que pour un appartement de seconde main", ajoute-t-elle.

Un impact attendu vers avril-juin

C’est l’année prochaine, lorsque des appartements seront remis en location (aux mois d’avril, mai et juin), que l’impact risque de se faire sentir, pronostique Aymeric Francqui (Latour & Petit). "Vu les décomptes de charges exorbitants qu’ils auront reçus, certains propriétaires devront alors ajuster le tir. Pour un même bien, le locataire payera 130 ou 150 euros de charges au lieu de 100 aujourd’hui. Le propriétaire va donc y perdre (NDLR: pour rester dans le budget des locataires, il devra demander un loyer inférieur). Voilà qui accentuera encore davantage la dichotomie déjà flagrante entre le neuf et l’existant"...

 D'ailleurs, aujourd’hui déjà, "même les expats sont attentifs au prix charges comprises! C’est moins la superficie de l’appartement qui dicte le loyer que les charges et l’aménagement intérieur (lire l'encadré)", conclut Aymeric Francqui.

Terrasse, jardin, bureau: les tendances covid se confirment-elles?

Qu’est-il advenu des tendances qui se sont manifestées durant la crise? Terrasse, jardin et bureau restent-ils des "must-have", tant à la location qu’à l’achat? Ces tendances sont toujours d’actualité, assurent unanimement les professionnels que nous avons interrogés.

S’agissant des bureaux, plus particulièrement, "nous remarquons que même ceux qui achètent pour un investissement privilégient un bien avec une chambre supplémentaire pour offrir un bureau aux futurs locataires qui devront télétravailler", déclare Aurore Verstappen.

Aymeric Petit recommande désormais systématiquement aux investisseurs d’installer un dressing et de prévoir un coin bureau. Une incontestable plus-value à ses yeux.

L’attrait pour les terrasses et grands balcons reste bien présent également, mais, pour certains, l’entretien d’un jardin reste un frein. "Les clients optent plus volontiers pour un appartement en étage avec un grand balcon plutôt qu’un rez-de-chaussée avec jardin", constate Aurore Verstappen.

"Les acquéreurs ont toujours en tête des espaces extérieurs plus grands et plus agréables (jardins et terrasses). Mais comme le marché s’est fortement tendu et que les prix ont augmenté, certains sont contraints de revoir ces critères pour des raisons financières", complète Eric Deboulle.

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