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Comment réussir un achat scindé?

L’achat scindé est une technique de planification successorale appréciée. Le fisc vient de redéfinir les conditions à respecter pour qu'elle soit validée.
©BELGAIMAGE

L’achat scindé est une technique de planification successorale bien connue. Elle consiste à acheter une propriété immobilière en démembrement: les enfants achètent la nue-propriété du bien et les parents achètent l’usufruit. Au décès du dernier parent, les enfants deviennent plein propriétaires, sans frais. En général, les parents ont préalablement fait une donation à leurs enfants - qui ne disposent généralement pas des fonds nécessaires -, pour qu’ils achètent la nue-propriété.

1er
août
A compter de cette date, il faudra être attentif au timing du séquencage de l'opération.

Dans les faits, les parents auront ainsi financé totalement l’achat de l’immeuble et, grâce à cette technique, au décès des parents leur usufruit s'éteindra automatiquement et les enfants deviendront pleins-propriétaires sans payer de droits de succession.

Les conditions à remplir

Pour cela, l'achat doit être réalisé dans les règles de l'art et dans le respect d'un timing précis.

Il faut pouvoir démontrer au fisc qu’une donation a bien été faite, grâce à laquelle les enfants ont pu ensuite acheter la nue-propriété. Si ce n’est pas le cas, le fisc estimera que l’usufruitier a payé lui-même la nue-propriété et qu'on est en présence d'une construction factice qui a été élaborée dans le seul objectif d'éluder les droits de succession.

L'enregistrement de la donation n'étant pas obligatoire, deux cas peuvent donc se présenter.

  • Si la donation est réalisée auprès d'un notaire belge, elle sera enregistrée et des droits de donation seont payés. Le taux est de 3% à Bruxelles et à 3,3% en Wallonie.
  • Si la donation n'est pas enregistrée, la date du virement des fonds à partir du compte des parents sur un compte des enfants suffira à prouver que les fonds ont été donnés préalablement à l'acquisition.
    Attention, si le donateur décède dans les 3 ans (un delai qui devrait prochainement être porté à 4 ans en Flandre), les bénéficiaires devront payer des droits de succession sur la valeur des biens donnés.
    En cas de décès du donateur après cette période, aucun droit de succession ne devra être payé.

Il faut en outre veiller à ce que la répartition du prix de vente entre le nu-propriétaire et l’usufruitier reposer sur une estimation correcte de la valeur de l’usufruit. 

Attention au séquençage de l'opération!

A compter du 1er août 2020, il faudra être attentif au séquençage de l'opération. En effet, dans une nouvelle position, "l'administration fiscale précise qu'elle ne prélèvera pas de droits de succession au décès des parents (usufruit), si l'enfant (nu-propriétaire) peut démontrer qu’il disposait des liquidités suffisantes  pour financer l’achat de la totalité de la nue-propriété dès la signature du compromis, si un acompte est versé à ce moment-là, que le compromis soit assorti d’une condition suspensive ou non. Dans le cas où aucune somme ne doit être payée lors de la signature du compromis, la donation des fonds à l'enfant (nu-propriétaire) doit avoir lieu avant le premier paiement - qui coïncide alors généralement avec la date de la signature de l’acte authentique", explique l'avocat fiscaliste Grégory Homans (cabinet Dekeyser & Associés).

Possibilité pour les parents de garder le contrôle?

Pour sécuriser l'opération, les parents peuvent aménager l’achat scindé en vue de disposer du droit de vendre l’immeuble aux conditions qu’ils auront eux-mêmes négociées sans demander leur avis aux enfants. Me Grégory Homanis précise que "les parents peuvent même, sous certaines conditions, bénéficier de l'intégralité du prix de vente". Ces aménagements doivent toutefois être pris avec précaution pour éviter tout risque de remise en casuse par l'administration fiscale.

Quid si votre achat scindé a été mal initié?

Pour l’achat scindé qui serait mal initié eu égard aux nouvelles dispositions, il sera généralement possible de l’aménager, moyennant certaines conditions, pour faire en sorte, qu’au décès des parents, les enfants deviennent pleins-propriétaires en totale exonération d’impôt, rassure Me Homans.

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