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Comment se loger en cas de gros travaux de rénovation?

Vous avez prévu des travaux de rénovation dans votre habitation et ne pourrez plus l’occuper durant cette période? Quelles sont les solutions? À quoi faut-il penser?
©PHOTOPQR/VOIX DU NORD/MAXPPP

Vous rénovez votre toiture, vos châssis, refaites l’isolation de votre maison… Autant de travaux tellement conséquents qu’il vous faudra déguerpir le temps qu’ils soient terminés et que votre bien soit à nouveau habitable.

Où trouver un meublé de courte durée?

Forcément, dans ce cas, vous devez vous reloger pour une "courte" durée, soit de manière temporaire. Exit donc les appartements ou maisons en location "classique", pour un an ou plus, sous la forme d’un bail de longue durée. Il s’agit de trouver un propriétaire qui voudra bien vous louer son bien de deux à six mois tout au plus.

Certains sites spécialisés proposent uniquement des meublés à louer pour une courte durée en Belgique (court séjour pour le travail, pour des vacances, etc.). C’est le cas notamment de MagicStay, Bed&Brussels, Flex Appart, SpotaHome, Roomlala, MorningCroissant ou encore, plus connu, Airbnb, sous l’onglet "location de moyenne ou longue durée". 

"En cas de location d’un bien meublé, le revenu locatif affecté aux meubles qualifie de revenu mobilier soumis à taxation spécifique."
Julien Lecler (Loyens & Loeff)
avocat en droit immobilier

Le loyer est en général plus cher pour les locations de courte durée. "D’une part, le propriétaire supporte le risque d’une rotation plus importante de son bien. D’autre part, il est confronté à davantage de formalités administratives, notamment payantes, telles que la réalisation d’un état des lieux. Enfin, en cas de location d’un bien meublé, le revenu locatif affecté aux meubles est qualifié de revenu mobilier et est soumis à une taxation spécifique (lire encadré, NDLR)", indique l’avocat en droit immobilier Julien Lecler (Loyens & Loeff).

Et mon courrier?

Si vous restez domicilié dans votre habitation en travaux, votre courrier y sera toujours déposé. Pour éviter les factures impayées ou de devoir y passer trop régulièrement, vous pouvez faire dévier votre courrier. Bpost propose ce service pour 9 euros par mois, 26,95 euros pour 3 mois et 51,9 euros pour 6 mois.

Quel contrat de bail?

Une fois le logement trouvé, se posent quelques questions d’ordre administratif: quel contrat de bail signer? Faut-il s’y domicilier? Dans ce cas qu’advient-il fiscalement? Si je ne me domicilie pas, comment recevoir mon courrier?

D'abord, comme l'explique Julien Lecler, "la résidence principale est le lieu où une personne ou un ménage vit habituellement: la notion de domiciliation n’est pas prépondérante en matière de bail, donc en cas de travaux temporaires dans votre domicile, si vous habitez temporairement mais habituellement dans un autre bien pendant deux mois, en théorie, cela devient votre résidence principale", précise-t-il.

"Certaines dispositions, notamment en termes de durée, de résiliation ou de prorogation, ne s’appliquent pas au bail de droit commun."
Julien Lecler (Loyens & Loeff)
avocat en droit immobilier

Pour une résidence principale et avec domiciliation, c’est alors un bail de résidence principale de courte durée que vous signerez avec le bailleur. "Les baux d’une durée limitée à six mois, en Région de Bruxelles-Capitale, bénéficient d’un régime spécifique. Les parties ne peuvent y mettre fin anticipativement et aucun congé n’est nécessaire pour que le bail se termine à l’issue de sa durée. Au-delà d'une durée de six mois, le bail prend fin moyennant un congé d’au moins trois mois et des facultés de résiliation anticipée sont prévues, notamment pour le locataire qui peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer", indique Julien Lecler, qui précise: "Le ménage qui occupe un autre bien temporairement pour des travaux devrait signer un bail de résidence principale de courte durée limité à 6 mois. Cela n’est pas trop contraignant pour le bailleur car il sait que le bail prendra fin après six mois sans autre formalité et que le locataire ne pourra résilier le bail anticipativement. Cela lui donne une certaine prévisibilité, certes de courte durée."

Sans résidence principale ni domiciliation, vous louez alors un bien meublé comme résidence secondaire. Dès lors il ne sera pas obligatoire de conclure un bail de résidence principale et c’est donc un bail (d’habitation) de droit commun que vous signerez. "La liberté contractuelle prévaut alors. Seules les conditions générales du bail d’habitation (forme du bail, état du bien, réparations et entretien, etc.) seront d’application. Les dispositions impératives applicables au bail de résidence principale, notamment en termes de durée, de résiliation ou de prorogation, ne s’appliquent pas. Le bail pourra avoir une durée d’un mois, de deux mois ou de trois ans. La durée du congé pourra également être librement fixée", explique l’avocat.

En conclusion, si le bailleur et le preneur veulent concilier respect de la loi (résidence principale) et aspects pratiques et commerciaux entre eux, "le bail de courte durée de maximum six mois à Bruxelles est une bonne option". En Wallonie, c’est alors soit le bail de résidence principale de courte durée (3 ans maximum) – puisqu’il n’est pas possible de résilier anticipativement sans indemnités ni préavis pour les baux de maximum 6 mois – soit le bail de droit commun qu’il faudra choisir.

"Le bail de courte durée de maximum six mois à Bruxelles est une bonne option."
Julien Lecler (Loyens & Loeff)
avocat en droit immobilier

Prolongation du bail

Si votre bail est de 3 mois, mais qu’il vous faudra deux mois supplémentaires pour terminer les travaux, "il est possible alors de proroger le bail d’un commun accord", explique Julien Lecler. "Cela peut être réalisé une ou plusieurs fois, mais cela ne peut avoir comme conséquence que la durée du bail dépasse 3 ans, sinon on bascule dans le bail 'traditionnel' de 9ans", conclut l’avocat.

Résiliation du bail

Si, au contraire, les travaux prennent moins de temps que prévu, "soit les parties se mettent d’accord, soit, à défaut, le locataire devra rester, ou à tout le moins, payer le loyer durant la période convenue (pour les baux de moins de six mois signés en Région bruxelloise, NDLR)". Dans le cas où le bail de courte durée a, à la base, une durée de plus de 6mois (ou moins de 6 mois en Région wallonne), le locataire peut toujours partir plus tôt, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer.

Faut-il s’y domicilier?

"Dans l’hypothèse où le contribuable, durant la période des travaux qui l’empêche d’occuper personnellement son habitation, se domicilie dans une autre habitation qui n’est pas sa propre habitation, il ne devrait perdre aucun avantage fiscal", précise Florence Angelici, porte-parole du SPF Finances.

Les implications pour le propriétaire-bailleur

"On remarque que les loyers appliqués à des baux de courte durée sont généralement plus élevés. D’une part, le propriétaire supporte le risque d’une rotation plus importante de son bien. D’autre part, il est confronté à davantage de formalités administratives, notamment payantes, telles que la réalisation d’un état des lieux", indique Julien Lecler.

"La location d’un bien meublé est soumise à un régime de taxation différent, le revenu locatif affecté aux meubles étant qualifié de revenu mobilier", ajoute-t-il.

En effet, le propriétaire perçoit alors, aux yeux du fisc, deux types de revenus: des revenus immobiliers et des revenus mobiliers. Si vous ne faites pas de ventilation dans le bail (une partie du montant du loyer pour les meubles et une partie pour l’immeuble), le fisc part du principe que 40% du loyer porte sur les meubles et 60% sur l’immeuble. Du loyer perçu sur les meubles, on peut déduire forfaitairement 50% de frais; le solde est imposé distinctement à 30% (plus centimes additionnels communaux).

Si vous louez votre bien occasionnellement et qu’en plus vous offrez à vos hôtes des services comme le petit déjeuner ou le nettoyage (c’est souvent le cas des logements type Airbnb), vous devez également déclarer vos revenus au titre de revenu divers. Ces revenus sont imposés à 33% (plus les centimes additionnels communaux).

En outre, dans certaines copropriétés, le propriétaire devra parfois demander l’accord pour pouvoir faire de la location de courte durée en AG (assemblée générale), selon le règlement et les statuts de la copropriété.

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