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Devenir propriétaire en Flandre sera encore moins cher dès 2022

Vous avez l'intention d'acheter une nouvelle habitation familiale dans les prochains mois? Difficile de ne pas observer la Flandre avec des yeux rêveurs...
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Le gouvernement flamand a l'intention d'implémenter sa réforme des droits d'enregistrement pour le 1er janvier 2022. ©Photo News

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez vous acquitter, en plus des frais de notaire, des droits d'enregistrement. Cette compétence étant régionalisée, les systèmes (taux et avantages fiscaux) diffèrent entre les Régions. Le gouvernement flamand a annoncé d'importants changements cette semaine. Globalement, le taux des droits d'enregistrement passe de 6 à 3% pour l'achat d'une habitation familiale, tandis qu'il passe de 10 à 12% pour l'achat d'un autre bien (résidence secondaire ou investissement). Le gouvernement flamand a l'intention d'implémenter la réforme pour le 1er janvier 2022. Pour le passage à 12% pour l'achat d'un autre bien, c'est la date du compromis qui sera déterminante.

Habitation familiale

Le taux des droits d'enregistrement passe de 6 à 3% pour la maison ou l'appartement dans lequel vous vous domiciliez.

Le taux des droits d'enregistrement passe donc de 6 à 3% pour la maison ou l'appartement dans lequel vous vous domiciliez. Cette baisse de taux représente, par exemple, pour un appartement de 250.000 euros, une économie de 7.500 euros.

Attention, ce taux réduit pour l'habitation familiale est toujours assorti de conditions. La plus importante est le caractère "unique" de l'habitation: vous ne pouvez pas être déjà plein propriétaire d'une autre habitation ou d'un terrain à bâtir au moment où vous faites l'acquisition de l'habitation. En revanche, si vous êtes toujours propriétaire de votre ancienne habitation familiale au moment où vous faites l'acquisition de la nouvelle en Flandre, vous avez un an pour revendre l'ancienne pour tout de même bénéficier de ce tarif avantageux.

Résidence secondaire ou investissement

Pour les biens immobiliers autres que les habitations familiales, le taux des droits d'enregistrement, actuellement de 10%, passera à 12%. Cela concerne donc l'achat d'une résidence secondaire, d'une maison ou d'un appartement à louer, d'un bureau, d'un magasin ou encore d'un entrepôt. Vous achetez une résidence secondaire de 300.000 euros? La facture fiscale passera de 30.000 à 36.000 euros.

Rénovations énergétiques

L'acquisition d'une habitation vétuste et sa rénovation énergétique en profondeur sont fortement encouragées.

L'acquisition d'une habitation vétuste et sa rénovation énergétique en profondeur sont fortement encouragées. Le taux des droits d'enregistrement tombera de 5 à 1%. Pour ceux qui achètent une habitation d'une valeur de 200.000 euros, cela représente un avantage de 8.000 euros.

La rénovation doit répondre à un certain nombre de conditions. Il ne suffit pas d'installer du vitrage à haut rendement ou d'isoler le toit. Après la rénovation, votre habitation doit répondre à des normes minimales en matière d'isolation, d'efficacité énergétique et de ventilation. Vous devez (ré)isoler au moins 75% de l'enveloppe extérieure de l'habitation, remplacer complètement le système de chauffage ou de refroidissement et installer un système de ventilation en combinaison avec une technique d'énergie renouvelable telle que des panneaux solaires.

Nouvelle construction

Si vous achetez un terrain à bâtir, le nouveau régime est moins avantageux car le taux passe également de 10 à 12%, tandis que la TVA sur les travaux de construction est à 21%.

Si vous achetez un terrain à bâtir, le nouveau régime est moins avantageux car le taux passe également de 10 à 12%, tandis que la TVA sur les travaux de construction est à 21%. Pour la démolition et la reconstruction de l'habitation propre et unique, un taux de TVA réduit de 6% s'applique encore dans tout le pays jusqu'à la fin de 2022.

"Il est frappant de constater que les constructions à l'état neuf sont pénalisées à une époque où l'accent est mis sur l'efficacité énergétique. Pourtant, les habitations neuves doivent répondre à des exigences énergétiques strictes", précise Johan Krijgsman, le CEO du réseau de courtage immobilier ERA Belgium. "L'incitation fiscale ne concerne que la rénovation énergétique d'une habitation familiale et non les nouvelles constructions. Or, les nouvelles constructions peuvent aussi être la première habitation familiale."

Habitations modestes

Si vous achetez une habitation "modeste", c'est-à-dire à un prix inférieur à 200.000 euros (ou 220.000 euros si le bien est situé en périphérie bruxelloise ou dans les centres-villes d'Alost, Anvers, Boom, Bruges, Termonde et Genk), vous pouvez bénéficier d'une réduction supplémentaire sur les droits d'enregistrement. Cette réduction est logiquement divisée par deux, comme le taux, et s'élèvera à 2.800 euros (contre 5.600 euros actuellement).

Portabilité

Étant donné que la réduction des droits d'enregistrement à 3% n'est pas limitée à la première habitation, mais qu'elle s'applique également aux habitations familiales ultérieures (après la vente de la première), il existe un revers à la médaille. Vous ne pourrez plus bénéficier de la portabilité des droits d'enregistrement à partir de 2024. Cet avantage permet de déduire les droits d'enregistrement précédemment payés (pour une habitation en Flandre) de ceux à payer pour l'achat d'une nouvelle habitation (en Flandre). La portabilité est limitée à un plafond de 13.000 euros.

Un régime transitoire est prévu jusqu'à fin 2023. Les acheteurs peuvent en effet choisir entre le taux réduit de 3% ou le taux de 6%, mais dans ce cas, ils bénéficient de la portabilité. Le choix le plus avantageux dépendra de chaque cas.

La Flandre, terre d'accueil pour les candidats propriétaires

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Les droits d'enregistrement sont fixés à 12,5% en Régions wallonne et bruxelloise, et ceci qu'il s'agisse d'une habitation propre, d'un investissement ou d'une résidence secondaire.

Le nouveau régime des droits d'enregistrement en Flandre vient encore creuser l'écart qui existe entre les Régions. De fait, les droits d'enregistrement sont fixés à 12,5% en Régions wallonne et bruxelloise, et ce, qu'il s'agisse d'une habitation propre, d'un investissement ou d'une résidence secondaire. Aucune des deux Régions ne connaît en outre le principe de la portabilité.

Cependant, la Région bruxelloise offre sous conditions un abattement sur les 175.000 premiers euros du prix d'achat, montant sur lequel aucun droit d'enregistrement n'est donc dû. La condition principale est que le bien pour lequel l'abattement est demandé constitue l'habitation propre et unique de l'acquéreur. Pour des biens dont le prix est inférieur à 230.000 euros, Bruxelles reste compétitive par rapport à la Flandre, grâce à ce super abattement. Mais une fois ce montant dépassé, la Flandre commence à se distinguer. La différence est extrêmement importante pour les biens dont le montant est supérieur à 500.000 euros, pour lesquels aucun abattement n'est possible en Région bruxelloise (voir exemple). D'un point de vue fiscal, il est assez évident qu'acheter à Rhode-Saint-Genèse est bien plus intéressant qu'acheter à l'extrême sud d'Uccle, pour des biens supérieurs à 500.000 euros.

Quid de la Wallonie?

En termes de droits d'enregistrement, la Wallonie reste la Région la plus chère.

En termes de droits d'enregistrement, la Wallonie reste la Région la plus chère. Un taux de 12,5% accompagné d'un micro abattement de 20.000 euros qui procure une économie de... 2.500 euros. Il y a bien le taux réduit à 6% pour habitation modeste (dont le revenu cadastral est inférieur à 745 euros, montant majoré en fonction du nombre d'enfants à charge), mais ce taux ne s'applique que sur la première tranche de 163.125,56 euros (ou 174.000 euros en zone de pression immobilière).

Cependant, la Région wallonne reste la dernière à accorder un avantage fiscal pour le remboursement d'un emprunt hypothécaire servant à financer l'acquisition de l'habitation propre et unique. Il s'agit du chèque habitat, mais étant accordé sous forme de crédit d'impôt annuel, il ne fait pas spécialement les affaires des jeunes ménages qui sont avant tout en manque de fonds propres et pour lesquels ce sont les droits d'enregistrement qui sont particulièrement bloquants. Ce chèque est par ailleurs dégressif en fonction des revenus, n'est valable que pendant 20 années au cours d'une vie et sa valeur est divisée par deux au bout de dix ans. Plus votre salaire va augmenter au cours de votre carrière, plus le montant du chèque va diminuer. En revanche, il est majoré de 125 euros par enfant à charge.

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