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Droit de préemption généralisé à Bruxelles: les risques pour les propriétaires et acquéreurs

Un avant-projet d’ordonnance visant à généraliser le droit de préemption à l’ensemble du territoire bruxellois pour certains biens a été approuvé en première lecture. Il risque de compliquer la tâche des vendeurs et acheteurs.
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La zone "Midi" est actuellement soumise à préemption. ©Photo News

La Région bruxelloise a approuvé un avant-projet d’ordonnance, en première lecture, visant à instaurer un droit de préemption généralisé à l’ensemble du territoire régional pour les biens d’une certaine superficie.

Concrètement, ce droit de préemption élargi coexistera avec le régime actuel, mais ne portera que sur des biens d’une certaine superficie et ne pourra être exercé que par les acteurs bruxellois du logement public, et en priorité par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) pour développer de nouveaux projets de logements sociaux.

"Cet outil permet de lutter, localement, contre la spéculation immobilière et ses effets négatifs."
Rudi Vervoort
Ministre-président de la Région bruxelloise

L’exécutif bruxellois avait déjà manifesté son intention d’étendre le droit de préemption dans la Déclaration de politique régionale (2019-2024) et dans le Plan d’urgence pour le logement (PUL). "Cet outil permet à la fois aux pouvoirs publics d’acquérir prioritairement, au prix du marché, des biens potentiellement stratégiques, mais aussi de lutter, localement, contre la spéculation immobilière et ses effets négatifs qui frappent aujourd’hui certains quartiers de la capitale", explique le ministre-président de la Région bruxelloise, Rudi Vervoort.

Mécanisme

Actuellement, "une ordonnance bruxelloise prévoit qu’à la demande d’une commune, on puisse établir des zones qui sont soumises au droit de préemption", explique Olivier de Clippele, notaire et vice-président du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC). C'est par exemple aujourd'hui le cas de la zone "Gare de l'Ouest", du quartier "Albert" ou encore de la zone "Midi".

Ces zones sont alors soumises au droit de préemption pour une durée qui ne peut excéder un terme de 7 ans à dater de sa publication au Moniteur belge. Le gouvernement peut proroger une seule fois, dans les mêmes conditions que celles prévues, pour une durée maximale de 5 ans.

2
mois
C'est la durée dont dispose le titulaire du droit de préemption pour exercer ou non son droit.

Ce dispositif existe en Région bruxelloise depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 18 juillet 2002 relative au droit de préemption. Il s’agit de la "faculté conférée par la loi à une personne (le bénéficiaire du droit d’option) d’acquérir, de préférence à toute autre, un bien que son propriétaire se propose de céder, en se portant acquéreur de ce bien dans un délai donné, en général au prix et conditions projetées à lui préalablement notifiées". Autrement dit, il s’agit de la possibilité d’acquérir avec priorité un bien immobilier mis en vente par un propriétaire privé au prix et selon les conditions fixées entre les parties dans le compromis de vente.

Les pouvoirs publics sont tenus d’offrir le même prix que le candidat acheteur, ils n’ont donc pas la possibilité d’influencer le prix, dans la mesure où ils ne peuvent intervenir que lorsque le prix est déjà établi.

Toute personne physique ou morale a l’obligation d’informer la Régie foncière dès l’extériorisation de l’intention d’aliéner un droit réel soumis au droit de préemption. Le notaire chargé de l’aliénation doit vérifier que l’offre d’achat/vente a été communiquée à la Régie.

"La préemption est actuellement rarissime, on parle d’un dossier sur 1.000."
Olivier de Clippele
Notaire

"Dans la pratique, le propriétaire cherche un amateur. Une fois qu’un amateur dépose une offre, il offre le bien à la préemption. Il peut signer une convention avec le potentiel acheteur dans laquelle il insère la condition selon laquelle le droit de préemption ne doit pas être exercé pour que la vente puisse avoir lieu", explique Olivier de Clippele.

Les titulaires du droit de préemption disposent ensuite d’un délai de deux mois pour exercer ou non leur droit de préemption. "La préemption est actuellement rarissime, on parle d’un dossier sur 1.000", chiffre le vice-président du SNPC.

Les risques pour les vendeurs

Pour le vendeur d’un bien qui est soumis au droit de préemption, "cela peut créer une insécurité majeure. Le vendeur compte sur l’argent, peut-être pour acheter son nouveau logement. Le processus peut prolonger la vente du bien", indique le notaire. Mais puisque les pouvoirs publics ne peuvent influer sur le prix, "à la limite, que l’argent vienne d’un particulier ou du public, peu importe, le vendeur touchera son prix".

"Le processus peut prolonger la vente du bien. Cela entraîne beaucoup d'administratif."
Olivier de Clippele
Notaire

Le seul réel inconvénient pour le vendeur est un processus ralenti. "Cela entraîne beaucoup d’administratif. On notifie, on envoie, on examine… La préemption peut être exercée par plusieurs institutions publiques", ajoute le notaire.

Les risques pour les acheteurs

C’est dans le chef des acquéreurs que les inconvénients d’un tel mécanisme sont plus nombreux. Outre l’incertitude dans laquelle cela met le potentiel acheteur durant deux mois, "quand le droit de préemption est exercé, c’est l’acheteur qui est puni, car il passe à côté de son achat rêvé. Souvent, la préemption est levée au dernier moment", signale Olivier de Clippele.

"Quand le droit de préemption est exercé, c’est l’acheteur qui est puni, car il passe à côté de son achat rêvé."
Olivier de Clippele
Notaire

Durant le délai de deux mois, "l’acquéreur ne sait pas prendre ses dispositions, s’il doit par exemple rompre un bail. Par ailleurs, les banques font des offres de crédit pour 3 mois, voire 2 mois et demi, ça devient très juste", ajoute le notaire, qui déplore également la portée de ce mécanisme. "C’est soi-disant pour lutter contre la spéculation immobilière, mais ce n’est pas le cas sur le terrain. Ce sont surtout les biens ‘bon marché’ qui sont préemptés, c’est contre-intuitif. On préempte actuellement dans les quartiers pauvres, pas sur l’avenue Molière ou au Prince d’Orange. Ce sont les pauvres qui mangent les pauvres. Si c’est pour enlever le logement à quelqu’un qui peut enfin accéder à la propriété, est-ce vraiment conforme à la Constitution et à la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne?", s’interroge le notaire.

L’étendre aux locataires?

Seuls les biens d’une certaine superficie entreront en ligne de compte au droit de préemption généralisé à Bruxelles. "Mais il faudra voir comment ils définissent la superficie, car, contrairement à la France où il existe la loi Carrez, il n’y a pas de définition de la superficie 'habitable' en Belgique", prévient le vice-président du SNPC.

Le PUL entend également établir un droit de préférence pour le locataire lorsque son logement est mis en vente afin de favoriser l’accès à la propriété. "Les locataires dont le logement serait mis en vente pourront bénéficier d’un droit de préférence. Lorsque le bailleur souhaitera vendre le logement loué, celui-ci adressera au locataire une offre indiquant le prix et les conditions de la vente projetée. Le locataire aura un délai de 2 mois pour réaliser l’acte de vente", indique le PUL.

"Si un droit de préférence pour le locataire est mis en place, on risque de voir les propriétaires ne plus mettre en location leur bien quelque temps avant de le vendre."
Olivier de Clippele
Notaire

"Si un droit de préférence pour le locataire est mis en place, on risque de voir de nombreux propriétaires ne plus mettre en location leur bien quelque temps avant de le vendre, car cela va compliquer énormément la vente", anticipe Olivier de Clippele. Il précise: "La préemption est exceptionnellement exercée du côté public, mais pour les locataires, cela peut arriver plus souvent. Il peut également vous mettre des bâtons dans les roues en rendant les visites compliquées, en exagérant les défauts du logement, car il veut l’acheter."

Cela voudrait dire qu’en plus du droit de préemption étendu, s’ajouterait le droit de préférence pour le locataire. Mais qui sera prioritaire si le secteur public et le locataire souhaitent exercer leur droit? "En outre, qui est locataire du bien lorsqu’on possède un immeuble de rapport avec 4 appartements? Comment procède-t-on? Cela va encore alourdir la formation des baux…", s’interroge le notaire.

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