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En quoi la fiscalité est-elle si favorable à l'investisseur immobilier?

Le gouvernement n’a pas supprimé l’avantage fiscal sur l’achat d’une résidence secondaire ou d’un bien d’investissement. Qu’auraient eu à y perdre les investisseurs?
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La déduction ordinaire d'intérêts permet aux investisseurs en immobilier d'être moins imposés. ©BELGAIMAGE

L'avantage fiscal fédéral permettant aux investisseurs et propriétaires de résidence secondaire de réduire, voire annuler leur facture fiscale à l'impôt des personnes physiques grâce à la déduction ordinaire d’intérêts ne sera finalement pas aboli. En tout cas pas tout de suite. Il était pourtant dans le viseur de plusieurs partis, dont celui du ministre des Finances Vincent Van Peteghem (CD&V). Mais le gouvernement n’a pas réussi à s'accorder sur sa suppression lors du dernier conclave budgétaire (lire l'encadré).

Cet avantage fiscal n’existe que pour l’achat d’une seconde résidence ou d’un bien d’investissement. Pour l’habitation propre, ce sont les Régions qui sont compétentes et l'avantage fiscal n'a été maintenu qu'en Wallonie, sous la forme du chèque-habitat.

Un investisseur est moins taxé s’il contracte un emprunt pour financer son achat que s'il paie tout sur fonds propres.

Au Fédéral, la déduction ordinaire d’intérêts permet à l’acquéreur de déduire les intérêts payés à concurrence de l'ensemble des revenus immobiliers imposables. Les intérêts en question ne doivent pas spécialement être liés à un emprunt hypothécaire. Il faut juste pouvoir prouver la destination immobilière de l'emprunt. Par ailleurs, la déduction ne se limite pas aux seuls intérêts payés pour l’emprunt qui finance ce bien d’investissement, elle s’applique aussi aux intérêts d’autres crédits liés à une habitation. Cet avantage peut être cumulé avec ceux accordés par les Régions pour une résidence principale.

Imposition à deux niveaux

Concrètement, le propriétaire d’un bien d’investissement est imposé de deux façons: par le précompte immobilier (PRI), lui-même basé sur le revenu cadastral (RC), et via sa déclaration fiscale annuelle, dans laquelle les revenus immobiliers s’ajoutent aux autres revenus. Pour rappel, l’habitation propre est, elle, exonérée d’impôts (IPP) mais pas du précompte immobilier.

"Le rendement net sur fonds propres, après prise en compte de la fiscalité, serait plus faible."
Adrian Devos
cofondateur de BuyerSide

Un bien donné en location à une personne physique est imposé sur base du RC indexé et majoré de 40% (ou sur base des loyers si le bien est loué à une personne morale ou si le locataire y exerce son activité professionnelle). Si vous avez plusieurs biens, tous les RC et loyers sont additionnés et forment vos revenus immobiliers, desquels vous pouvez déduire les intérêts du ou des crédits liés à l’achat ou à la conservation de ces biens immobiliers, qu’il s’agisse de biens donnés en location ou non, en Belgique ou à l’étranger. Ce qui reste est taxé à votre taux marginal (jusqu’à 50%).

Par exemple, pour un bien avec un RC de 3.000 euros, indexé à 5.589 euros et donc une base imposable (RC indexé majoré de 40%) de 7.825 euros, dont le propriétaire paie des intérêts annuels de 9.366 euros liés à son crédit, l’impôt dû s’élève à 0 euro. En effet, les intérêts étant supérieurs à la base imposable, cela l'annule totalement. Si le même investisseur n’avait pas contracté d’emprunt, son impôt s’élèverait à 50% (taux marginal) de sa base imposable, soit 3.912,5 euros. Un investisseur est donc moins taxé (voire pas du tout) s’il contracte un emprunt pour financer son achat, par rapport à un investisseur payant tout sur fonds propres.

Perte importante pour l'investisseur

"La non-déductibilité des intérêts rendrait les investissements immobiliers moins attractifs, car le rendement de l'investisseur sera inévitablement impacté par cet impôt qui précédemment pouvait s'annuler en s'endettant", explique Adrian Devos, cofondateur de BuyerSide, société de conseil en investissement immobilier.

"L'écart entre le taux d’intérêt et le rendement aurait tendance à s’amenuiser sans la déduction ordinaire d'intérêts."
Adrian Devos
cofondateur de BuyerSide

Les investisseurs étant à la recherche de rendement, ce sont ceux-ci qui seraient touchés en cas de suppression de la déduction ordinaire d’intérêts. "In fine, le rendement net sur fonds propres, après prise en compte de la fiscalité, serait clairement plus faible", prévient Adrian Devos, qui se demande s’ils auraient encore beaucoup intérêt à investir dans l’immobilier. "Les taux de rendement sont déjà comprimés. Si en plus ils perdent l’avantage fiscal, cela vaudra-t-il encore la peine de faire de l’immobilier?"

"Il ne faut pas oublier les soucis de gestion, les travaux d’entretien, etc. auxquels ils font face. L'écart entre le taux d’intérêt et le rendement aurait tendance à s’amenuiser", détaille le conseiller, qui rappelle déjà la lourdeur de la fiscalité à l’achat (TVA/droits d’enregistrement, frais annexes…).

Si l’on reprend l’exemple ci-dessus, avec un loyer annuel brut de 36.000 euros, l’impact sur le rendement de la non-déductibilité des intérêts s’élèverait à 0,38%, selon BuyerSide.

Un peu moins pour les résidences "plaisir"

Les acquéreurs de résidences secondaires non données en location, qui sont donc achetées pour le plaisir, seraient moins dérangés par une abolition de cet avantage fiscal, selon Adrian Devos, puisqu’ils ne sont pas à la recherche de rendement, contrairement aux investisseurs. "Cela ne va rien changer pour eux. Lorsqu’on se paie une résidence secondaire pour le plaisir à la Côte ou dans les Ardennes, c’est souvent parce qu’on a les moyens de se l’offrir. Cela ne freinera pas outre mesure ce marché", explique-t-il.

"Posséder un deuxième bien n’est pas réservé aux plus nantis"

Alors qu’il était dans le viseur de plusieurs partis pendant le conclave budgétaire, l’avantage fiscal pour les propriétaires de seconde résidence restera finalement inchangé. En cause? Une opposition farouche des libéraux francophones.

Leur président Georges-Louis Bouchez assume: "Nous considérons qu’avoir un deuxième bien n’est pas quelque chose de réservé aux plus nantis. C’est d’ailleurs souvent le seul patrimoine dont dispose la classe moyenne, laquelle se retrouve toujours écrasée par la fiscalité, mais n’est jamais assez pauvre pour recevoir un chèque ou une aide."

Plus globalement, Bouchez rappelle que le MR est systématiquement opposé en première intention à toute remise en cause de mécanismes fiscaux favorables aux citoyens. "Soyons clairs, si on veut supprimer certains mécanismes, voire certaines niches fiscales, on peut en parler, mais il faut alors proposer une baisse d’impôts au prorata", lâche-t-il.

Le résumé

  • La déduction ordinaire d'intérêts n'a finalement pas été supprimée par le gouvernement lors du dernier conclave budgétaire.
  • Cet avantage fiscal propre au crédit finançant l'achat d'une résidence secondaire permet de déduire les intérêts payés annuellement de l'IPP.
  • S'il venait à disparaitre, la perte fiscale serait de taille, pour l'investisseur.

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