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Est-il plus intéressant de louer ou d'acheter un kot? Voici les différences, calculs à l'appui...

Dans quel cas est-il plus intéressant d'acquérir le logement étudiant de son enfant plutôt que de le louer? C'est la question à laquelle nous avons tenté de répondre, sur base de quelques calculs d'experts.
Si vous décidez de louer un kot, vous payerez chaque mois un loyer à fonds perdu. L’argent que vous dépensez ne vous reviendra jamais. ©Xior

Le compte à rebours est lancé. D’ici quelques mois, votre enfant entamera sa vie d’étudiant. En parent averti, vous êtes dans les starting-blocks: dénicher un kot bien situé, confortable et salubre, le tout à un prix correct, cela ne s’improvise pas, encore moins dans le contexte actuel.

Selon la quatrième édition du Kotkompas, étude publiée en décembre 2023 et menée par Stadim et  Diggit StudentLife, le prix d’un loyer moyen pour un logement étudiant en Belgique tourne autour de 565 euros par mois, charges comprises, soit 6.780 euros par an.  

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Si l’on multiplie ce budget par cinq (la durée moyenne d’un cursus universitaire en Belgique), cela représente la coquette somme de 33.900 euros. Un enjeu de taille pour votre portefeuille…

"Pour réaliser un investissement, ce qui est différent d’une occupation propre, le candidat acquéreur doit souvent pouvoir injecter 20% de fonds propres et les frais annexes, soit près d’un tiers de la somme totale."

Adrian Devos
BuyerSide

Dans ce contexte, ne serait-il pas plus intéressant de placer cet argent dans un bien qui vous appartient? C’est la question que beaucoup de parents se posent.

Mais est-ce vraiment plus rentable et si oui, dans quels cas de figure? La location présente-elle des avantages? Examinons les deux options de plus près, chiffres à l'appui.

1. Vous louez

Les "plus"

> Accessible aux petites bourses

De prime abord, la location est plus flexible et moins compliquée à mettre en œuvre. "Un couple de parents avec peu d'économies, ou un étudiant qui doit subvenir à ses besoins, se dirigera automatiquement vers la location", explique Adrian Devos, co-fondateur et administrateur de BuyerSide, société spécialisée dans l'accompagnement des acquisitions immobilières.

"Contrairement à l’achat, les parents n’ont pas de frais de notaire, de droits d’enregistrement, d’intérêts sur le prêt ou de travaux à prendre en charge", poursuit le spécialiste.

De fait, si la balance penche souvent en faveur de l’acquisition, encore faut-il pouvoir se le permettre. À l’heure actuelle, la plupart des établissements financiers suivent les recommandations formulées par la Banque centrale européenne (BCE) sur les montants à prêter.

"Pour réaliser un investissement, ce qui est différent d’une occupation propre, le candidat acquéreur doit souvent pouvoir injecter 20% de fonds propres et les frais annexes, soit près d’un tiers de la somme totale", ajoute le spécialiste.

Exemple

Pour un studio de 40 mètres carrés, d'une valeur de 150.000 euros, soit un investissement qui représente acte en main 172.500 euros, il faudra débourser de votre poche 52.500 euros, ce qui correspond à:

  • 22.500 euros de frais de notaire et de droits d'enregistrement
  • 30.000 euros de fonds propres (20% du prix d'achat)

Le reste de la somme (80%) sera emprunté sur 20 ans, à un taux de 3.54%, par exemple.

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> Flexibilité

Si votre progéniture est indécise, il est également préférable de vous orienter vers une location. Et pour cause. Votre enfant pourrait changer d’avis en cours de route, choisir un autre parcours, changer d’université et… de lieu de vie.

Dans ce cas, même si vous louez le logement à un tiers (le loyer perçu remboursera votre emprunt), vous devrez néanmoins louer ailleurs pour votre enfant.

Le paiement de cette location ne sera réalisable que s’il vous reste des fonds propres après l’achat, ou si vos revenus mensuels sont suffisants.

Le "moins"

> Vous perdez de l'argent

Si vous décidez de louer un kot, vous payerez chaque mois un loyer à fonds perdu. L’argent que vous dépensez ne vous reviendra jamais.

Mais ce n'est pas tout... Le loyer hors charges que vous payez sera supérieur au montant que vous rembourseriez dans le cadre d'un crédit pour le même bien.

D’ailleurs, à l'issue des études de votre enfant, les frais hors charges dépensés dans une location égaliseront les fonds propres que vous auriez pu injecter au départ dans l'achat du bien.

Exemple

Reprenons l'exemple de notre studio acheté au prix de 150.000 euros. Les frais de notaire et les droits d’enregistrement se chiffrent à 22.500 euros. Si l’on considère que l’acheteur a contracté un crédit de 120.000 euros sur 20 ans, à un taux de 3.5% (voir tableau ci-dessous).

  • La mensualité de son prêt sera de 704 euros, soit 8.448 euros par an.

Partons du postulat que le propriétaire loue le bien pour rembourser son crédit:

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  • Hors charges, le locataire déboursera un loyer de 750 euros, soit 9.000 euros sur une année.
  • Si l'enfant reste un peu plus longtemps que prévu dans son logement, ce qui est fréquent, au bout de cinq ans et dix mois, le parent aura dépensé exactement la même somme que ce qu’il aurait investi en fonds propres dès le départ.  

2. Vous achetez

Les "plus"

> Investissement et rendement

"Lorsque les parents peuvent allouer une partie de leurs fonds propres à l’achat d’un kot, ils réalisent un investissement et non une simple dépense", argumente Adrian Devos.

De fait, une fois les études de votre enfant terminées, vous pourrez mettre le bien sur le marché locatif. Les loyers engendrés vous permettront de rembourser le crédit contracté tout en profitant d’un rendement attractif.

Exemple

Prenons l’exemple d’un studio de 40 mètres carrés mis en vente sur le marché au prix de 180.000 euros.

  • La quotité empruntée est de 147.000 euros, à un taux de 3,3%, sur une durée de 25 ans
  • Les frais de notaire et d'enregistrement sont de 27.000 euros
  • 30% sont investis en fonds propres
  • La mensualité du crédit est de 720 euros, soit 8.643 euros par an

Admettons qu’une fois que votre enfant ait fini son cursus universitaire, vous décidiez de louer le bien pour un montant de 750 euros.

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Dans ce cas, "le rendement net sur l’actif (le rapport entre les revenus locatifs et le coût total de l’opération) sera de 4,35%, tandis que le rendement net sur les fonds propres (le rapport entre les revenus locatifs sur les fonds propres, NDLR), sera de 10,26%!", détaille Nicolas Jacquet, fondateur de Own Group, société spécialisée en investissement immobilier (voir tableau).

Le rendement sur fonds propre est d’autant plus intéressant, dans la mesure où le loyer financera l’intégralité du crédit (principal et intérêts).

Les "moins"

> Pas d’apport, pas de profit

Si vous réalisez un investissement sans apport (en partant du postulat que la banque accepte), il sera probablement plus intéressant de louer.

Reprenons notre studio de 40 mètres carrés, dont la totalité de l’achat a été financée par un crédit à 3,3%.

Il faudrait couvrir 1.024 euros de remboursement et payer les intérêts chaque mois, sans oublier le précompte immobilier, les charges, etc….

"Un loyer de 750 euros ne sera donc pas suffisant. L’investissement ne sera pas rentable", détaille Nicolas Jacquet. De fait, sur un an, le revenu net sera de -3.171 euros (voir tableau).

"Dans ce cas, il sera préférable pour les parents de louer. Sachant qu’il s’agit pratiquement toujours d’une occupation temporaire."

Il est aussi important de noter que ce genre de bien fait souvent l’objet d’un turnover important, sans oublier les dégâts et les vides locatifs qu’il faudra couvrir.

> Turnover, dégâts et risques

Il est aussi important de noter que ce genre de bien fait souvent l’objet d’un turnover important, sans oublier les dégâts et les vides locatifs qu’il faudra couvrir. "C’est de la gestion et du travail. Si le propriétaire doit couvrir les dégâts et qu’il ne peut louer son logement en raison des travaux, son rendement sera comprimé", explique Nicolas Jacquet.  

Pour éviter ce genre de tracas, vous pouvez acquérir un logement étudiant au sein d'une résidence étudiant qui s'occupera de tout, mais votre rendement sera comprimé, et "vous serez dépendants de la société exploitant la résidence (réputation, qualité de la gestion, etc)" met en garde Adrian Devos.

Dans le même ordre d'idées, il est possible de faire appel à un gestionnaire locatif, mais ses services vous couteront l'équivalent de 7 à 8% des loyers, ce qui impactera également votre rendement. Par ailleurs, ce service ne vous mettra pas à l'abri des éventuels vides locatifs.

> L'AISE, un bon plan?

Notez toutefois qu'il existe une agence immobilière sociale pour les étudiants (AISE) en Région bruxelloise. L'agence établit un contrat avec le propriétaire. Elle s'engage ensuite à trouver un locataire et à s'occuper de toute la gestion. Cette option offre la garantie d’un loyer durant toute la durée du contrat de bail ainsi que l'exonération du précompte immobilier. Les dégâts locatifs en fin de bail sont également couverts par l’AISE.

Mais ici aussi, votre rendement sera impacté. Les montants des biens sont plafonnés de façon linéaire. La grille établie ne tient en effet pas compte d’éléments tels que la commune, les étages, la présence d’un balcon ou d’une terrasse, etc.  "Pour les studios, les montants des loyers proposés au sein de l’AISE se chiffrent entre 350 et 440 euros par mois", explique Floriane Philippe, responsable de l’AISE. "Pour une chambre, où l’étudiant partagera une salle de bain et les communs, le loyer sera de 200 euros par mois. "

Si vous louez votre bien meublé, le contrat de location devra comprendre une ventilation du montant du loyer pour la partie immobilière et la partie mobilière taxable à un taux distinct, surtout si ce dernier est inférieur au taux progressif.

> Taxes sur les meublés

Dans la majorité des cas, les logements étudiants sont meublés. "Il faut s’adapter à sa cible", précise Adrian Devos.

Les revenus des biens immobiliers donnés en location à une personne physique sans aucune affectation professionnelle sont taxables sur le revenu cadastral majoré de 40%. Mais un bien meublé est aussi taxé pour les revenus mobiliers qu’il procure. La base imposable afférente aux biens meubles peut cependant faire l’objet d’un abattement forfaitaire de 50% pour couvrir les frais d’entretien. Cette base imposable est taxée au taux distinct de 30%.

Le contrat de location devra donc comprendre une ventilation du montant du loyer pour la partie immobilière et la partie mobilière taxable à un taux distinct, surtout si ce dernier est inférieur au taux progressif.

Exemple

Dans le cas d’un studio meublé mis en location pour 750 euros par mois, où le bail précise que la partie du loyer afférente aux meubles est de 75 euros (10%), le bailleur sera taxé de la façon suivante, explique Aurélien Bortolotti, avocat spécialisé en droit fiscal.

Taxation de l'immobilier

Les immeubles sont toujours taxés, à 100%, sur base de leur revenu cadastral indexé et majoré de 40%.

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Imaginons que le RC du bien soit de 1.000 euros, la base imposable est de 1.000 x 2,1776 x 1,4 = 3.048,64 euros. Une fois déduits les éventuels intérêts d'un emprunt hypothécaire, le solde est taxable au taux marginal du contribuable.

Taxation du mobilier

Pour la partie relative à la mise à disposition des meubles, le calcul est le suivant :

  • (750 euros x 12 mois x 10%) – 50% de frais de charges= 450. Taxation à 30%= 135 euros d’impôts.

Si le bail ne précise pas la ventilation mobilier/immobilier, la loi considère que la partie du loyer se rapportant aux meubles est de 40%, ce qui entraînera une imposition plus lourde.

  • (750€ euros x 12 mois x 40%) – 50% de frais de charges= 1800€. Le taux de taxation est de 30%=  540 euros d’impôts
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