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Étapes à suivre pour l'achat d'une résidence secondaire en Espagne

Lorsqu'on achète un bien en Espagne, il faut être vigilant à chaque démarche et formalité, depuis la réserve jusqu'à la signature de l'acte devant notaire.
Les Belges se ruent sur les résidences secondaires en vente en Espagne. ©rv doc

Alors que la vaccination s’est accélérée et que l’interdiction des voyages non essentiels est levée, les Belges rêvent plus que jamais d’une propriété en Espagne. Et ceux qui souhaitent s’y établir définitivement sont deux fois plus nombreux qu’avant l’éclatement de la pandémie, constate Azull, le leader du marché belge de la vente de biens immobiliers espagnols (lire encadré). "Pour les mois de mai et de juin, nous nous attendons à une véritable ruée sur les propriétés espagnoles en vente", déclare Marleen De Vijt, CEO.

Lorque vous aurez déniché la maison ou l'appartement qui vous fait rêver, il faudra garder la tête froide et éviter toute précipitation.

Décryptons le processus par étapes pour débusquer les pièges potentiels. Et commençons par une mise en garde.

Notaire incontournable, mais avocat local indispensable

Lorsqu'on pense achat immobilier, on pense d'office notaire (entre autres). Or, en Espagne, le notaire joue un rôle beaucoup moins important que chez nous. Il se contente de vérifier l’identité des parties et les droits de propriété. Il n’est pas tenu d’effectuer des recherches et de procéder aux vérifications juridiques et urbanistiques.

Il est donc indispensable de faire appel à un avocat local (si possible bilingue) dès le début du processus d'acquisition. Son intervention sera essentielle pour sécuriser la transaction et procéder aux vérifications d'usage (titre de propriété: identité du propriétaire, description détaillée du bien, conformité aux règles urbanistiques, garantie décennale, etc.).

Il est indispensable de faire appel à un avocat local dès le début du processus d'acquisition.

Les dettes n’étant pas liées au propriétaire, mais au bien, l'avocat devra s’assurer que le terrain a obtenu toutes les autorisations de bâtir, qu’il n’est pas hypothéqué, et qu’il ne reste pas de factures impayées (eau, gaz et électricité, etc.)

Pour acheter un bien immobilier en Espagne, il est également indispensable de disposer d'un NIE (numéro d'identification étranger). Ce document est nécessaire pour signer l'acte d'achat et pour ouvrir un compte bancaire de "non-résident" (ce qu'il faut aussi faire impérativement).

Quel bien à quel prix?

La région d’Alicante (Costa Brava) où l’on trouve de bonnes propriétés neuves à partir de 250.000 euros est particulièrement prisée par les Belges. Sur la Costa del Sol, il faut souvent débourser 200.000 euros de plus pour une villa moderne neuve. "Le niveau de finition est plus élevé et les matériaux choisis sont souvent plus chers, mais l'emplacement joue également un rôle majeur."

Les Belges privilégient les biens neufs et, comme ils achètent davantage pour en profiter eux-mêmes, ils voient grand (37% des biens ont une superficie supérieure à 100 m²) et de standing (le petit appartement avec piscine de 20 m² ne séduit plus que s'il bénéficie également d'un accès à une salle de sport, des terrains de tennis, un golf, etc).

"La reserva"

Reprenons maintenant au point de départ. Vous avez déniché le bien de vos rêves. Lors de la signature de l’offre d’achat, un acompte est versé dans l'attente de la signature du compromis de vente. "Cet acompte est habituellement versé sur le compte tiers de votre avocat espagnol. L'acompte varie généralement entre 3.000 et 6.000 euros. En cas de désistement, il pourra être récupéré s'il se trouve toujours sur le compte de l’avocat", indique Zapinvest.

Le crédit hypothécaire

  1. Souscrire un prêt hypothécaire en Belgique.
    C'est la solution la plus simple et la plus rapide. La plupart des banques ont d’ailleurs développé une offre dédiée, et les taux sont similaires pour un bien situé à l’étranger. "La prise de garantie se fait sur un bien libre d’hypothèque en Belgique. Le taux de financement peut couvrir les 100%. Le taux est fixe ou variable. Il est également possible de mettre en garantie une assurance groupe", selon les explications du site Secundo.
  2. Demander un emprunt dans une banque locale.
    Dans ce cas, "l’hypothèque est prise sur le bien en Espagne. Le financement couvre 70% de la valeur d’expertise officielle du bien. Il faut donc prévoir un apport de 40% (30% + 10 à 11% de frais). Le prêt hypothécaire est accordé sur une période maximale de 25 ans pour les non-résidents", précise Secundo.

Le compromis de vente ("Contrato de Compraventa")

En signant ce document sous seing privé, l'acheteur s'engage à signer un acte public devant notaire dans un délai déterminé. Attention, ce délai est souvent beaucoup plus court que chez nous (où il est fixé à 4 mois à compter de la signature du compromis)! Il faut donc être très attentif au temps nécessaire à l’obtention du crédit. "En fonction des délais et conditions négociées, il est possible qu’un deuxième acompte vous soit demandé", précise Zapinvest.

La signature de l'acte authentique ("Escritura publica")

Toutes les parties sont présentes lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Il est toutefois possible de se faire représenter par son avocat local, via une procuration.

Un non-résident doit impérativement disposer d’un NIE et d’un compte en banque local pour pouvoir verser le solde à la signature de l’acte, par virement ou par chèque. 

L’acte de vente signé devra ensuite être enregistré au Bureau des hypothèques («Registro de  Propiedad»).

Les frais d'acquisition

Pour un bien neuf, il faut compter 13,8% du prix de vente en guise de frais d’acquisition: 10% de TVA et 3,8% pour les frais de notaired’avocat, les droits d’enregistrement de l’acte, les timbres fiscaux etc.
Pour un bien de "revente": entre 12% et 14% du prix de vente, en fonction de la région.

Costa del Sol: fiscalité avantageuse jusqu'à fin 2021

Pour redynamiser le marché, le gouvernement d'Andalousie a annoncé une baisse du taux d'imposition sur l'achat immobilier. Les mesures seront applicables aux passages d'actes entre la date de publication officielle et le 31 décembre 2021, annonce Zapinvest.

Biens de revente

Les frais d'actes de notaire passent de 1,5% à 1,2%.
Pour les frais de transmission, qui s'appliquent uniquement en cas d'achat d'un bien "d'occasion" (transfert entre particuliers), le taux habituel qui se situent entre 8% et 10% en fonction du prix seront temporairement réduit à 7%, quel que soit le prix d'acquisition de l'appartement ou de la villa.

Pour un bien de 200.000 euros, l’économie réalisée sera de 2.600 euros (1,3% du total)

Biens neufs

Les biens neufs ne sont pas soumis au frais de transmission, mais à la TVA (régie au niveau national) qui, elle, reste fixée à 10%.
Par contre la réduction du taux d'imposition des actes notariés est ramené de 1,5% à 1,2%.

L'économie se fera donc uniquement sur les frais d'acte.
Pour un bien de 200.000 euros, cela représentera une économie de 600 euros.

Imposition en Espagne

En Espagne, l’imposition s’exerce à deux niveaux: sur le revenu des non-résidents et sur le bien immeuble, informe le site de Secundo.

  • Impôt sur le revenu 
    Si vous ne mettez pas votre bien en location et que vous le destinez à un usage personnel, vous paierez une taxe à 19% x 1,1% x la valeur cadastrale de votre bien.
    Si vous louez votre bien, vous devrez vous acquitter d’une taxe de 19% du revenu locatif annuel. Pour un ressortissant de l'UE, les frais inhérents à la location sont déductibles (charges communes, assurances, intérêts sur les crédits, taxes déchets, etc).
  • Impôt sur le bien immeuble : chaque mairie décide en toute liberté et de manière autonome du pourcentage qu’elle désire appliquer sur la valeur cadastrale.

Imposition en Belgique

Le propriétaire d’une résidence secondaire en Espagne doit déclarer les revenus (réels ou fictifs) de ce bien dans sa déclaration fiscale.

Si vous ne donnez pas le bien en location, vous devez déclarer sa valeur locative annuelle brute moyenne. Vous pouvez calculer en prenant 2% de la "valor cadastral" (1,1% si la "valor cadastral" a été fixée à partir de 1994). De ce résultat, vous pouvez déduire la taxe communale ("impuesto sobre bienes inmuebles") et l’impôt foncier national ("impuesto sobre la renta de no residentes").
Si vous donnez le bien en location, vous devez déclarer les loyers réellement perçus. Le fisc applique sur ces montants un forfait de charges de 40%. Mais à partir de l’exercice d’imposition 2022, vous devrez utiliser une nouvelle base imposable : le revenu cadastral, dans les deux cas. Ce RC pour les biens à l’étranger n’existe pas encore. Le fisc déterminera le montant de ce RC dans les mois qui viennent. Les immeubles à l’étranger seront dès lors imposés de la même manière que les immeubles détenus en Belgique.

Comme l’Espagne a conclu une convention préventive de double imposition avec la Belgique, vous n’êtes pas imposé une deuxième fois sur votre immeuble espagnol en Belgique. En revanche, les montants déclarés s'ajoutent à vos autres revenus pour déterminer votre taux d’imposition, ce qui a une influence (limitée) sur le montant des impôts que vous payez.

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