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Fini, les litiges entre nu-propriétaire et usufruitier

Le nouveau droit des biens fait la clarté sur les droits et devoirs de l'usufruitier et du nu-propriétaire. La question de la répartition des frais est notamment réglée.
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Les grosses réparations, comme la réfection de la toiture, doivent être effectuées par le nu-propriétaire en concertation avec l'usufruitier. ©Hollandse Hoogte / VRBLD photofilm

La propriété d'un bien immeuble peut être démembrée, c'est-à-dire scindée en usufruit et en nue-propriété. Un exemple classique est la situation qui naît au décès de l'un des parents. L’époux survivant hérite de l'usufruit de l'habitation familiale, tandis que les enfants en deviennent les nus-propriétaires. Autre situation fréquente, dans le cadre d'une planification successorale, les parents peuvent opter pour un achat scindé. Ils achètent l'usufruit, et les enfants achètent la nue-propriété avec des fonds préalablement reçus par donation. Ainsi, au décès des parents, les enfants deviennent plein propriétaires sans payer de droits de succession.

L'usufruitier peut occuper le bien toute sa vie ou en percevoir les revenus locatifs. À son décès, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire du bien.

Par le passé, cette répartition de la propriété était souvent source de conflits, particulièrement lorsqu'il s'agissait de déterminer qui devait payer les grosses réparations.

La nouvelle loi relative au droit des biens, entrée en vigueur début septembre, devrait changer la donne. "La nouvelle réglementation s'applique aux usufruits qui ont été établis ou qui sont nés à partir du 1er septembre 2021", explique Katelijne D'Hauwers, directrice des Propriétaires Réunis. Si l'usufruit est antérieur à cette date, l'ancien régime continue de s'appliquer, sauf convention contraire des parties.

Voici les principales nouveautés à signaler.

Inventaire

Lorsque débute l'usufruit, un état des lieux et un inventaire doivent être dressés. "Dans l'ancien régime, seul l'usufruitier était obligé de le faire. Dans le nouveau, il s'agit d'une obligation à la fois du nu-propriétaire et de l'usufruitier’, précise Katelijne D'Hauwers. "L’absence d'inventaire comporte un risque pour l'usufruitier. Il est présumé avoir reçu le bien en bon état et sans défaut". L'usufruitier et les nus-propriétaires peuvent établir ces documents sans l'intervention d'un notaire.

Assurance

"L'usufruitier est désormais obligé d'assurer le bien en pleine propriété pour les risques ordinaires et de payer les primes. Il doit au minimum souscrire une assurance incendie", souligne Katelijne D'Hauwers. Il doit pouvoir présenter la preuve de la police d'assurance au nu-propriétaire si celui-ci le demande.

Si l'usufruitier ne souscrit pas d'assurance, le nu-propriétaire peut souscrire lui-même une assurance et recouvrer les frais auprès de l'usufruitier.

Entretien "ordinaire"

En ce qui concerne les coûts, une distinction est faite entre les frais d'entretien et ceux des grosses réparations. Les réparations d'entretien, comme les travaux de peinture, doivent être payées par l'usufruitier, sauf lorsqu’elles sont liées à l’usure normale, à l’âge du bien ou à un cas de force majeure.

Grosses réparations

Les grosses réparations, comme l'installation du chauffage central ou la réfection de la toiture, doivent être effectuées par le nu-propriétaire en concertation avec l'usufruitier. "La législation précédente énumérait les grosses réparations, mais cette liste était devenue obsolète en raison de l'évolution des techniques de construction. Dans la nouvelle loi, le législateur a sagement évité d’intégrer une telle liste", déclare Katelijne D'Hauwers. Désormais, les grosses réparations sont définies comme "celles qui portent sur la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou dont le coût excède manifestement les fruits du bien". Le seul coût des travaux n'est donc pas suffisant pour les considérer comme des grosses réparations.

Sous l'ancien régime, le coût des grosses réparations devait être supporté en totalité par le nu-propriétaire. En vertu de la nouvelle législation, l'usufruitier doit également payer une partie.  "Les frais sont répartis en fonction de la valeur du droit d'usufruit - qui tient compte de l'âge de l'usufruitier - par rapport à la valeur de la pleine propriété", précise Katelijne D'Hauwers.

Cela apporte notamment un meilleur équilibre lorsque le parent survivant se remarie avec un partenaire plus jeune. Dans le passé, les enfants du premier mariage devaient supporter toutes les grosses réparations structurelles en tant que nus-propriétaires, alors que souvent ils n'occupaient pas la maison. L'usufruitier devant désormais payer une partie des travaux et son âge étant pris en compte pour déterminer la répartition, un beau-père ou une belle-mère plus jeune devra supporter une part plus importante des coûts qu'un beau-parent plus âgé.

Si l'usufruitier a érigé des bâtiments ou procédé à des plantations, le nu-propriétaire n'a jamais à intervenir dans les frais de grosses réparations les concernant. De plus, le nu-propriétaire n'a jamais à payer les frais de réparation qui sont causés exclusivement par l'usufruitier.

Location

L'usufruitier peut donner le bien en location et percevoir les revenus locatifs. La nouvelle loi modifie les règles relatives à la durée du contrat de location après le décès de l'usufruitier.

Sous l'ancienne réglementation, la durée restante dépendait de la durée de location inscrite dans le contrat de bail. Si la durée du bail n’excédait pas neuf ans, le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire suite à l’extinction de l’usufruit, devait respecter le bail. Si l'usufruitier avait signé un bail de plus de 9 ans, le nu-propriétaire pouvait, à son décès, demander que la durée du bail soit réduite à la durée de la période théorique de neuf ans en cours.

En vertu de la nouvelle législation, le bail se poursuivra pour la durée restante, mais pas plus de trois ans. Après cela, le contrat de bail prendra fin automatiquement. Cette limitation à trois ans ne s'applique pas si le nu-propriétaire a consenti au bail. "Si un locataire veut avoir la certitude de pouvoir louer pendant plus de trois ans, le nu-propriétaire doit consentir au bail", explique Katelijne D'Hauwers.

Charges

Selon les nouvelles règles, l'usufruitier doit supporter les "dépenses périodiques" du bien. Pensons aux impôts directs, au précompte immobilier ou encore aux taxes sur les immeubles bâtis inoccupés.

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