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Gare aux coûts liés au refinancement d'un crédit hypothécaire

Le nombre d'emprunteurs qui refinancent leur emprunt auprès d'une autre banque est à nouveau en hausse. Quels sont les coûts à prendre en compte?

Lors d'un refinancement, vous renégociez le taux de votre emprunt immobilier. En contractant un nouvel emprunt à un taux moins élevé, vous aurez payé au bout du compte moins d'intérêts sur votre emprunt. Vous pouvez refinancer votre emprunt avec votre banque actuelle ou avec une autre.

Mais si vous le faites, cela entraînera des frais. Si vous décidez de changer de banque, la différence de taux d'intérêt doit être suffisamment importante pour compenser ce supplément de coût. De plus, la durée restante de l'emprunt doit être suffisamment longue pour rendre le refinancement intéressant.

L'année dernière, l'Union professionnelle du crédit a enregistré 37.570 refinancements externes (pour lequel le client change de banque), soit une augmentation de 6,5 % par rapport à l'année précédente. En 2019 aussi, les refinancements externes avaient été plus nombreux (+33%).

La raison de cette hausse des refinancements au cours de ces deux dernières années est facile à comprendre. Le taux du marché, sur lequel se base le taux de votre emprunt, est tombé pendant cette période en dessous de zéro (-0,28%). Les banques n'ont pas pleinement suivi cette baisse de leurs taux, mais pour de nombreux emprunteurs, le refinancement s'est quand même avéré intéressant. Il faut dire que les records de baisse s'enchaînent sur le marché hypothécaire, avec encore tout récemment un record à 0,7% pour un 20 ans fixe chez ING.

Mais pour que l'opération soit intéressante, le gain en termes d'intérêts déboursés doit être supérieur aux frais que vous allez payer en refinançant. Quels sont les points à prendre en considération pour les calculer?

7.000 €
Les frais de refinancement externe peuvent vite monter à 7.000 euros pour un emprunt de 150.000 euros.

1/ Indemnité de remploi

Tout d'abord, il y a l'indemnité de remploi. Vous devrez payer ces frais, que vous changiez ou non de banque. Cette indemnité représente trois mois d'intérêts.

2/ Frais de dossier

En outre, la banque vous facture généralement des frais de dossier. Toutefois, ces frais sont plafonnés à 50 % des frais de dossier d'un premier (nouvel) emprunt si vous ne refinancez qu'une seule fois cette année-là. "Il est interdit par la loi de facturer des frais supplémentaires pour le refinancement", précise Joni Soutaer, porte-parole de notaire.be.

3/ Frais d'acte

Si vous changez de banque, l'intervention d'un notaire est requise. "L'hypothèque doit être enregistrée au nom de la nouvelle banque. Seul un notaire peut établir un acte hypothécaire ou une procuration hypothécaire", explique Joni Soutaer.

Si vous changez de banque, l'intervention d'un notaire est nécessaire.

D'abord, l'ancienne hypothèque devra faire l'objet d'une radiation. Pour cette "mainlevée d'hypothèque", vous devrez compter environ 1.000 euros. Ensuite, la nouvelle hypothèque est enregistrée au bureau de sécurité juridique, la nouvelle dénomination du bureau des hypothèques. Cela implique également des frais. Pensez aux droits d'enregistrement (1%), aux frais d'hypothèque, aux frais administratifs, aux honoraires du notaire et à la TVA.

Pour un emprunt de 150.000 euros, vous devez compter sur des frais de refinancement de 4.350 à 4.700 euros. Avec l'indemnité de remploi et les frais de mainlevée d'hypothèque, vous vous retrouverez facilement avec 6.000 à 7.000 euros de frais pour le refinancement dans une autre banque.

Si vous contractez un prêt partiellement garanti par un mandat hypothécaire, les coûts sont moins élevés. Un tel mandat n'est pas enregistré auprès du bureau des hypothèques, mais il y a quand même des frais administratifs.

"Nous proposons toujours d'abord un refinancement interne au prêteur", explique Renaat Acke, du conseiller en crédit Hypotheekwinkel.be. "Mais cela suscite généralement peu d'intérêt, car les banques proposent rarement un taux équivalent à celui proposé dans le cas d'un refinancement externe".

4/ Produits liés

"Dans le cas d'un refinancement externe, il est possible de retrouver sa liberté en choisissant un prêteur qui, par exemple, n'exige pas de compte à vue ni de domiciliation du salaire".

Si vous souscrivez à nouveau une assurance solde restant dû, ce sera aux conditions liées à votre âge actuel. Le prix de cette assurance augmente avec l'âge. "Mais potentiellement, en changeant de banque et en choisissant un acteur qui n'impose pas de conditions, vous pouvez aussi chercher une assurance solde restant dû moins chère et une meilleure assurance incendie. Là encore, cela peut se traduire soit par des coûts, soit par des économies.

5/ Avantages fiscaux

Autre chose: le fisc ne considère pas le refinancement comme un nouvel emprunt. Cela signifie que vous continuerez à bénéficier des avantages fiscaux liés à votre emprunt hypothécaire initial. Et ce, même s'ils n'existent plus aujourd'hui en Flandre et en Région bruxelloise.

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