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Investir dans un logement étudiant: plutôt kot ou coloc?

Votre enfant part étudier en ville et vous envisagez d’acheter un bien pour l'y loger, avant de le louer. Vaut-il mieux opter pour un kot ou une colocation?
La colocation est un segment du marché immobilier en pleine croissance. ©ROBIN UTRECHT

Lorsqu’un enfant quitte le nid familial pour ses études, certains parents sont parfois tentés d’acquérir un bien pour le loger plutôt que de payer un loyer. "Il vaut toujours mieux acheter, si on en a les moyens financiers, plutôt que de louer", donne comme premier conseil Nicolas Vincent, cofondateur de BuyerSide, société spécialisée en investissement immobilier. Mais avant de prendre une telle décision, de nombreuses questions peuvent se poser: et si mon enfant veut changer d’études? S’il rate? S’il veut étudier dans une autre ville? Sera-t-il facile de louer ce bien par après?

"Il vaut toujours mieux acheter, si on en a les moyens financiers, plutôt que de louer."
Nicolas Vincent
Cofondateur de BuyerSide

"Un investissement intelligent ne doit pas être conditionné à l’avenir des études de ses enfants. Ils ne resteront pas étudiants toute leur vie, il faut donc dissocier investissement et sentiments. Un investissement doit rester rationnel", rappelle Nicolas Vincent.

Demandez-vous d’abord si la localisation – qui est le critère clé d’un bien d’investissement – est idéale: hypercentre, proche de commerces, d’universités, de transports en commun, bref, de toutes sortes de facilités. "Privilégiez toujours l’hypercentre", appuie le spécialiste, "qu’il s’agisse de Bruxelles, Liège, Namur ou Charleroi."

"Un investissement intelligent ne doit pas être conditionné à l’avenir des études de ses enfants."
Nicolas Vincent

Demandez-vous ensuite quel type de bien choisir: un logement étudiant, c'est-à-dire un kot dans une résidence, que l’on peut considérer comme de l’immobilier de niche? Ou alors une colocation (maison ou appartement), que l’on peut assimiler à de l’immobilier résidentiel plus classique? Cette décision ne doit pas uniquement être conditionnée aux études de votre progéniture. Il faut penser à "l’après", lorsque cette habitation sera donnée en location. Voici les avantages et inconvénients de ces deux segments immobiliers.

1. Le bon vieux kot

  • Rendement

"Investir dans des kots il y a 5 à 8 ans était une tendance innovante, surtout face à la pénurie qui était observée à l’époque. Mais aujourd’hui, la situation a évolué et la pénurie n’est plus aussi forte", explique Nicolas Vincent. Le rendement actuel n’est donc plus si élevé que précédemment. "Aujourd’hui, le rendement brut d’un logement étudiant varie de 3,5 à 5%", chiffre l’expert, soit légèrement plus élevé que dans le résidentiel classique (3 à 4,5%).

5%
rendement
C'est le rendement brut maximum d'un logement étudiant.

  • Rotation et gestion

La rotation, c’est-à-dire le changement de locataire, est très élevée dans le cas des kots. Ce sont souvent des étudiants qui sont là pour quelques années, voire quelques mois. Cela signifie donc plus de déménagements, de visites, de baux signés, d’états des lieux réalisés, donc plus d’administration.

Cette gestion plus intensive est souvent – dans le cas des résidences étudiantes – supportée par un gestionnaire à qui vous cédez une partie du loyer comme rémunération.  

  • Locataire

Le logement étudiant en résidence n’a qu’un seul "client", qu’un seul locataire: l’étudiant. "Cela restreint nettement le champ des possibilités et donc le nombre de potentiels intéressés", souligne Nicolas Vincent. Ce qui peut également entraîner plus de vide locatif, si vous ne trouvez pas de locataire ayant ce profil type. "C’est un marché de niche, avec une profondeur restreinte", rappelle le spécialiste.

"Le logement étudiant est un marché de niche, avec une profondeur restreinte."
Nicolas Vincent

Mais si la résidence de logements est gérée par un gestionnaire, ceux-ci peuvent proposer un rendement garanti. Les rentrées locatives sont lissées entre les différentes unités, donc entre les différents propriétaires, ce qui implique que, si votre logement n’est pas loué pendant quelques mois, vous ne ressentirez pas l’impact du vide locatif sur le loyer perçu.  

  • Usure

"Avoir comme locataires des étudiants qui font la fête va engendrer une usure du bien plus élevée que s’il s’agissait d’un jeune ménage avec enfants, par exemple", explique encore Nicolas Vincent. Il faut donc s’attendre à devoir rafraîchir votre logement régulièrement.

  • Bail étudiant
"L’étudiant doit démontrer au bailleur la preuve de sa qualité d’étudiant."
Julien Lecler
Avocat en droit immobilier (Loyens & Loeff)

Le bail étudiant, qui s’applique spécifiquement aux kots et logements étudiants en résidence, existe en Wallonie et à Bruxelles depuis 2018. Pour conclure ce type de bail, "l’étudiant doit démontrer au bailleur la preuve de sa qualité d’étudiant", prévient Julien Lecler, avocat en droit immobilier chez Loyens & Loeff. Cela en apportant la preuve de son inscription régulière au sein d'un établissement secondaire ou supérieur, ou dans une commission d'examen d'un jury central. La durée du bail étudiant ne peut dépasser 12 mois maximum, mais il peut aussi être moins long (10 mois, comme une année scolaire, par exemple). "Le bailleur ne peut pas résilier anticipativement son bail, contrairement au preneur qui, lui, peut y mettre fin à tout moment moyennant deux mois de préavis, pour autant que le bail ait une durée supérieure à 3 mois. Le bail prend fin après 12 mois, seulement si le bailleur y met fin moyennant un congé de 3 mois de préavis. Le preneur, lui, ne doit pas notifier de congé pour que le bail prenne fin à l'issue de sa durée initiale", explique l’avocat. L’étudiant, soit le preneur, peut également résilier le bail jusqu’à un mois avant son entrée en jouissance. "Il doit alors invoquer de justes motifs, comme le refus d'inscription par l'établissement scolaire, et payer un mois de loyer comme indemnité", précise Julien Lecler, qui conclut: "Ce bail étudiant vise davantage à protéger le preneur que le bailleur."

12
mois
C'est la durée maximale du bail étudiant.

  • Montant du loyer

Le montant du loyer d’un kot dans une résidence étudiants varie fortement selon le type de chambre et les autres avantages, services proposés dans la résidence. Il faut compter entre 400 et 700 euros en moyenne à Bruxelles. "Le montant du loyer en résidence étudiant est plus élevé que dans une colocation, c’est une certitude. Il faut compter en moyenne 250 euros de plus pour un kot, mais ceux-ci offrent d’autres prestations comme des salles d’études, des salles de jeu, etc.", souligne Nicolas Vincent.

"Il faut compter en moyenne 250 euros de plus de loyer pour un kot par rapport à une colocation."
Nicolas Vincent

Mais n’oubliez pas que le montant de votre loyer, si votre kot est géré par un gestionnaire, sera quelque peu amputé par sa rémunération, ce qui impactera inévitablement votre rendement. 

2. La coloc, nouvelle tendance

  • Rendement

"Le rendement d’une colocation est assez similaire à celui des kots. Il varie de 4% brut à 5% maximum, et est donc plus élevé que pour le résidentiel classique (3 à 4,5% brut, NDLR)", chiffre Nicolas Vincent de BuyerSide, qui ajoute: "C’est un marché en pleine croissance, la colocation est une tendance innovante."

  • Locataire

Le marché est plus large que pour les kots. "Contrairement aux résidences-étudiants, le locataire n’est pas unique, vous pouvez louer une colocation à d’autres preneurs que des étudiants. Votre maison ou votre appartement peut par exemple aussi être loué à de jeunes travailleurs. La profondeur du marché est plus grande", explique Nicolas Vincent.

"Le bien peut être loué en colocation à des étudiants, des jeunes professionnels, mais le propriétaire peut aussi décider à tout moment de le louer entièrement à un seul locataire comme une famille."
Nicolas Vincent

Une habitation louée à des colocataires est également plus flexible dans son utilisation. "Le logement peut être loué en colocation à des étudiants, des jeunes professionnels, mais le propriétaire peut aussi décider à tout moment de le louer entièrement à un seul locataire comme une famille, et de passer donc dans du résidentiel classique, s’il veut moins d’usure, de gestion, etc. Ce qui n’est pas le cas pour le kot, qui n’a qu’une seule utilité", avertit le cofondateur de BuyerSide.

  • Rotation et gestion

La rotation dans une colocation est assez forte et peut parfois être aussi élevée que dans un logement étudiant. "Mais s’il y a une clause de solidarité dans le bail (lire ci-dessous), cette rotation élevée peut être maîtrisée", pointe le spécialiste en investissement immobilier.

Le bail de colocation est unique pour l’ensemble des colocataires, tout comme le pacte de colocation qui lie solidairement les preneurs vis-à-vis du bailleur. Ces deux contrats permettent au propriétaire de maîtriser en partie la rotation et la gestion de son bien pour ne pas se retrouver, pour chaque nouveau colocataire arrivant, à devoir signer un nouveau bail ou faire un état des lieux.

  • Usure

Si vous louez votre bien à un groupe d’amis étudiants, comme pour le kot, il faut s’attendre à plus d’usure et donc à rafraîchir régulièrement votre bien. "Les locataires en colocation peuvent être moins responsables et user plus fortement le bien qu’une famille par exemple. Mais s’il s’agit davantage de jeunes travailleurs, ceux-ci font peut-être moins la fête", souligne Nicolas Vincent.

  • Bail de colocation
"Si un colocataire est défaillant, le bailleur peut demander à n’importe lequel d’entre eux de payer le loyer dans sa globalité."
Julien Lecler

Contrairement au bail étudiant, le bail de colocation, qui existe aussi depuis 2018 en Wallonie et à Bruxelles, vise davantage à protéger le bailleur que le preneur. Il concerne les logements loués à plusieurs locataires qui concluent ensemble un seul bail, d’un commun accord entre les colocataires et le bailleur. "Il n’y a qu’un seul bail signé par l’ensemble des colocataires qui doivent également signer, entre eux, un pacte de colocation", explique l’avocat Julien Lecler. Ce pacte, annexé au contrat, doit régler au minimum un certain nombre de points comme la répartition du loyer, la ventilation des dégâts locatifs ou les questions relatives à la garantie locative. "C’est un document qui formalise les aspects de la vie en communauté et détermine, notamment, ce qui se passe si l’un des colocataires quitte la colocation", détaille l’avocat.

Il existe une notion de solidarité entre les colocataires. Julien Lecler poursuit: "Si un colocataire est défaillant, le bailleur peut demander à n’importe lequel d’entre eux de payer le loyer dans sa globalité. Les accords intervenus entre les colocataires (via le pacte de colocation, NDLR) ne sont pas opposables au bailleur. La règle est que le bailleur peut se retourner contre n’importe quel colocataire en cas de manquement au bail (paiement charges, loyer)."

"Le bailleur peut se retourner contre n’importe quel colocataire en cas de manquement au bail."
Julien Lecler

Un colocataire peut à tout moment sortir anticipativement, moyennant 2 mois de préavis à Bruxelles à condition de trouver un nouveau colocataire, ou, à tout le moins, d’avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire. En Wallonie, la sortie anticipée d’un des colocataires est permise moyennant un préavis et une indemnité s’il ne propose pas de remplaçant ou si le remplaçant est refusé pour de justes motifs.

En outre, si l’un des colocataires quitte le logement, il doit le notifier au bailleur et trouver quelqu’un pour le remplacer, il n’est donc pas délié directement du pacte de colocation. "Lorsque la moitié des colocataires signataires du bail ont donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en leur notifiant un congé de six mois à l'avance", prévient Me Lecler.

Cette solidarité entre colocataires vis-à-vis du propriétaire bailleur permet au bailleur d’avoir une certaine sécurité sur les revenus des loyers perçus.

  • Montant du loyer
500
euros
C'est le loyer moyen mensuel d'une chambre en colocation à Bruxelles.

Le montant du loyer d’une chambre en colocation est moins élevé que celui d’un kot et surtout d’un studio, par exemple. S’il faut compter entre 600 et 900 euros pour un studio à Bruxelles, ou encore entre 500 et 700 euros pour un kot standard, une chambre en colocation coûte, elle, en moyenne plutôt autour de 500 euros. "Le calcul est vite fait pour un père ou une mère de famille qui veut loger son enfant pendant ses études, alors que la qualité du logement n’est pas fondamentalement impactée. Il y a beaucoup de maisons ou appartements en colocation qui offrent de chouettes espaces communs, un jardin, une terrasse, etc. Le propriétaire a donc plus de probabilité de le louer et d’éviter le vide locatif grâce à ces loyers plus bas que dans le résidentiel ou les kots. »

3. Conclusion

Le bon père de famille – qui veut à la fois loger son enfant tout en investissant – a actuellement plus intérêt, en termes de rendement et d’étendue du marché, à opter pour de l’immobilier résidentiel qu’il peut donner en "colocation" ou, un jour s’il le souhaite, en location, plutôt que pour un kot étudiant. Il peut par exemple loger son fils dans le bien et donner une ou plusieurs chambres en location à ses amis, puis louer l’entièreté du logement une fois les études de son enfant terminées – ou s’il quitte le bien plus tôt que prévu.  

"Le résidentiel classique offre plus de possibilités que les kots. Le bien peut être proposé à plusieurs types de locataires (colocation d’étudiants, de travailleurs, couple, famille…)", rappelle Nicolas Vincent. Il peut s’agir, selon le budget, d’une maison, d’un appartement 4, 3 voire 2 chambres, ou même, pour les plus petits budgets, d’un appartement une chambre ou d’un studio qui seront proposés en location et non en colocation, mais qui offriront toujours plus de possibilités que le kot.

Maison unifamiliale en infraction urbanistique

À Bruxelles et dans d’autres grandes villes, certaines maisons unifamiliales ont été transformées en immeubles de rapport il y a de nombreuses années sans jamais avoir été mises en conformité d’un point de vue urbanistique. "Mais aujourd’hui, les communes et autorités compétentes font la chasse aux biens en infraction. Quasi un dossier sur deux est grevé d’une infraction urbanistique. Le plus souvent, toutes les unités ne sont pas reconnues par l’urbanisme. Il peut s’agir d’un grenier ou d’un sous-sol qui a été aménagé. Pire, parfois tout l’immeuble de rapport est considéré comme une maison unifamiliale", détaille Nicolas Vincent.

Pour les propriétaires coincés, il faut soit régulariser la maison (sans certitude sur l'issue de la procédure), soit finalement louer cette maison en unifamiliale, ce qui signifie perte de rendement. "La colocation est alors une solution pour sortir de cet imbroglio urbanistique. La maison reste unifamiliale, il ne faut plus la régulariser, mais le propriétaire la donne en colocation (et non en location) et conserve ainsi les revenus locatifs d’une multitude d’unités. Il peut tenir sa rentabilité en se remettant en ordre", suggère le conseiller en investissement.

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