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La TVA sur tous les logements Airbnb: ce que ça change pour le propriétaire

Le gouvernement De Croo a décidé d’étendre la TVA – sans régime forfaitaire – à tous les logements meublés du type Airbnb dans son dernier budget. Avec quel impact pour les propriétaires concernés?
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©almansoriphoto

"Le secteur hôtelier belge, comme dans le reste du monde - un secteur sur lequel la crise sanitaire a eu un impact majeur -, subit une forte concurrence de la part des propriétaires privés, souvent facilitée par les plateformes électroniques (Airbnb, Booking, etc.)", explique le gouvernement. Pour éviter une concurrence déloyale dans le secteur hôtelier, ces logements meublés devront payer la TVA, a décidé la Vivaldi dans son budget 2022. Ils seront exclus du champ d’application du régime de franchise TVA, avec une exception dans le cadre du régime de l’économie collaborative, alors qu’actuellement, les loueurs de chambres meublées avec services complémentaires peuvent opter pour le régime de franchise.

> Système actuel

La taxation d’un logement Airbnb dépend de la fréquence à laquelle le bien est loué. Si la location est fréquente, à titre principal ou à titre d’appoint, par exemple toutes les semaines, avec une offre de services hôteliers, les revenus peuvent être considérés comme des revenus professionnels, "et le propriétaire est donc assujetti à la TVA", indique Aurélien Bortolotti, avocat fiscaliste. "Si cela est plus occasionnel, avec une location ponctuelle, il faut alors distinguer trois types de taxations: celle sur les revenus immobiliers, celle sur les revenus mobiliers et celle sur les revenus divers (services, petit-déjeuner…)", explique l’avocat. Vous pouvez mentionner la subdivision entre ces trois types de revenus dans votre contrat de location. Si vous ne le faites pas, ce qui veut dire que votre prix comprend tout, le fisc part du principe que 20% de la rémunération relève des "revenus divers" et les 80% restants de la location de la chambre et des meubles. Ces 80% sont encore subdivisés en 40% de revenu mobilier et 60% de revenu immobilier.

"La TVA ne vise que les prestations de services."
Aurélien Bortolotti
avocat fiscaliste

"La TVA ne vise que les prestations de services", rappelle Aurélien Bortolotti, "si le chiffre d’affaires de ces prestations de services s’élève à moins de 25.000 euros par an, c’est le système de franchise qui s’applique. Cela veut dire qu’il n’y a aucun frais de TVA à payer, mais en contrepartie les propriétaires concernés ne peuvent pas la déduire. Ils sont tout de même tenus de s’identifier à la TVA, de prétendre au régime de la franchise et de produire le listing annuel des clients assujettis à la TVA et dont le chiffres d’affaires des nuitées dépasse 250 euros", détaille l’avocat fiscaliste.

Si le propriétaire dépasse les 25.000 euros de chiffre d’affaires, il est alors assujetti à la TVA et peut la déduire. Il doit alors appliquer la TVA sur ses locations et est tenu à des déclarations périodiques.

> Système futur

"Airbnb et Booking n’ont pas demandé l’agrément pour économie collaborative."
Aurélien Bortolotti
avocat fiscaliste

Le gouvernement entend supprimer le système de forfait, avec une exception dans le cadre du régime pour l’économie collaborative. Airbnb et Booking n’ont, actuellement, "pas demandé l’agrément pour économie collaborative, ils ne bénéficient donc pas des avantages de ce statut", pointe Aurélien Bortolotti. Sans agrément, les logements Airbnb ne pourront donc pas bénéficier du forfait dans le prochain système. Si ces plateformes en font la demande, "ils devront alors donner le relevé des identités des hôtes à l’administration fiscale", explique-t-il.

Tous les propriétaires d’un logement proposé à la location sur Airbnb et Booking seront donc assujettis à la TVA prochainement. L’enjeu est donc de savoir s’il est encore intéressant ou non fiscalement, dans ce cas, de louer un bien sur l’une de ces plateformes pour les propriétaires concernés.

"Il est plus intéressant de rester sur le système de franchise. Avec la TVA, cela risque de ne plus être très rentable de louer via Airbnb."
Aurélien Bortolotti
avocat fiscaliste

"Je pense qu’il est plus intéressant de rester sur le système de franchise, à moins d’avoir des énormes investissements à effectuer dans son logement, cela risque de ne plus être très rentable et d’être moins intéressant de louer un bien via une de ces plateformes de location. Même en achetant une machine à café à 500 euros, les propriétaires ne pourront déduire que 105 euros de TVA et seront en outre facturés sur la nuitée. Cela me semble moins intéressant, car en outre, vous aurez plus de frais comptables. Ça coûte plus cher d’être assujetti à la TVA, il vaut mieux alors faire une location classique", analyse l’avocat fiscaliste.  

Les propriétaires qui, par contre, louent leur bien via des plateformes détenant l’agrément d’économie collaborative sont exonérés de TVA si les revenus annuels de cette location s’élèvent à maximum 6.340 euros.

> Ne plus fournir de services

Aurélien Bortolotti reste surpris de la mesure prise par le gouvernement De Croo. "C’est étonnant. Je ne vois pas comment des propriétaires d’Airbnb ne pourraient pas être assujettis franchisés à la TVA alors que  jeunes avocats peuvent le demander s’ils font moins de 25.000 euros d’honoraires par an", s’étonne l’avocat fiscaliste.

"Si vous ne fournissez plus de prestations de services, vous ne serez plus assujetti à la TVA."
Aurélien Bortolotti
avocat fiscaliste

Pour ne pas être assujetti à la TVA, qu’il s’agisse du système actuel ou du prochain système, il "suffit" de ne pas proposer de prestations de services (petit-déjeuner, ménage quotidien, linge de lit...). "Il faut alors indiquer expressément dans son contrat de location qu’il n’y a pas de prestations de services. Dans ce cas vous ne serez plus taxé que sur deux revenus : les revenus immobiliers à 60% et les revenus mobiliers à 40%. Si vous ne fournissez plus de prestations de services, vous ne serez plus taxés sur les revenus divers et donc plus assujetti à la TVA", détaille Me Bortolotti.

"Les propriétaires qui proposent des logements meublés sans les prestations de services seront, comme aujourd'hui, exonérés de TVA", confirme le gouvernement. Cela signifie que rien ne change pour les propriétaires d'appartements meublés en bord de mer ou de maisons dans les Ardennes, où les locataires ne reçoivent qu'une clé d'un logement nettoyé, sans que des services supplémentaires ne soient proposés.

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