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Les fonds d’investissement immobilier, champions de la diversification

Investir comporte toujours des risques, y compris dans l’immobilier papier. Les fonds de placement immobilier constituent la meilleure façon, en tant qu’investisseur, de répartir le risque si vous placez une somme d’argent limitée.
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©BELGAIMAGE

L’investissement dans l’immobilier papier peut se faire de deux manières. Soit vous investissez dans une société immobilière qui investit dans l’immobilier physique lui-même. Ou bien vous investissez dans un fonds de placement qui investit dans diverses sociétés immobilières. Le marché belge compte une quarantaine de fonds de placement immobilier. La plupart ont une répartition européenne, mais il en existe aussi qui investissent dans le monde entier.

Avantages et inconvénients

L’avantage d’un fonds de placement immobilier est sans aucun doute sa diversification. Les fonds investissent dans d’autres sociétés immobilières qui investissent également dans des dizaines de bâtiments. Avec un fonds de placement immobilier, vous pouvez facilement investir dans plus de 100 immeubles. L’immobilier appartient souvent à différents segments: immobilier logistique, immobilier commercial, immobilier de soins, etc. La crise du coronavirus a montré l’importance de la diversification dans l’immobilier également: alors que l’immobilier de bureau et l’immobilier commercial ont été mis sous pression en pleine crise du coronavirus, la logistique s’est bien mieux portée, en partie grâce au boom des ventes en ligne.

Avec un fonds d’investissement immobilier, vous n’avez pas les tracas qui accompagnent traditionnellement l’achat d’un bien immobilier et vous ne devez pas vous soucier des droits d’enregistrement et des frais de notaire.

Autre avantage: les fonds sont gérés de manière professionnelle par des spécialistes de l’immobilier qui ont une bonne vision du marché et peuvent réagir rapidement à l’évolution des conditions du marché. Par exemple, en augmentant ou en diminuant le poids de certains segments ou régions.

Les frais d’entrée limités constituent un autre atout des fonds. Vous pouvez souvent entrer dans le fonds avec un montant de moins de 100 euros et, en échange, vous disposez d’un portefeuille immobilier bien diversifié. Vous n’avez pas non plus les tracas qui accompagnent traditionnellement l’achat d’un bien immobilier. Et vous ne devez pas non plus vous soucier des droits d’enregistrement et des frais de notaire.

Bien entendu, les fonds d’investissement immobilier présentent aussi certains inconvénients. Vous ne pouvez pas décider vous-même dans quel bien investir, ni contrôler le rendement de l’investissement immobilier. Une autre préoccupation est la liquidité. Dans des situations de marché extrêmes, les fonds d’investissement immobilier peuvent rencontrer des problèmes si un grand nombre d’investisseurs veulent sortir du marché immobilier en même temps. Dans de telles circonstances, il peut arriver que les fonds sous-jacents aient déjà été gelés parce qu’ils sont incapables de vendre si rapidement des biens à des prix raisonnables. Si l’un des fonds sous-jacents est gelé, le gestionnaire du fonds de placement immobilier ne peut pas non plus vendre ses positions dans ce fonds.

Points d’attention

Lorsque vous investissez dans un fonds de placement immobilier, mieux vaut, en premier lieu, s’intéresser à la diversification sectorielle (commercial, bureau, etc.) et géographique. Pour une diversification maximale, il est préférable de faire un choix aussi large que possible. KBC Select Immo World, BNP Paribas Global Real Estate Securities et NN (L) Global Real Estate sont quelques exemples de fonds ayant une diversification mondiale. L’immobilier américain représente généralement un peu plus de la moitié du portefeuille.

Radar des fonds

En outre, il existe de nombreux fonds qui se concentrent sur le marché immobilier européen. Citons, à titre d’exemples, Belfius Equities Immo, C+F Immo Rente, Nagelmackers European Real Estate Fund et DPAM Invest B Real Estate Europe Sustainable. Comme son nom l’indique, DPAM est également axé sur le développement durable.

Enfin, il existe aussi des fonds qui se concentrent exclusivement sur les acteurs immobiliers belges. Les plus grandes positions de KBC Select Immo Belgium Plus sont les spécialistes de l’immobilier logistique Montea et WDP, le groupe immobilier de soins Aedifica et le spécialiste de l’immobilier étudiant Xior.

Un autre point d’attention dans la sélection des fonds est la politique de distribution. Optez-vous pour un fonds qui verse des dividendes chaque année (fonds de distribution) ou pour un fonds qui réinvestit les revenus (fonds de capitalisation)? Souvent, les maisons de fonds proposent les deux versions d’un même fonds. D’un point de vue fiscal, il existe quelques différences. Avec un fonds de distribution, il n’y a pas de taxe boursière, mais vous payez une retenue à la source de 30% sur le dividende. Dans le cas d’un fonds de capitalisation, vous ne payez pas de précompte mobilier vous-même, mais une taxe boursière de 1,32% est prélevée lorsque vous vendez le fonds.

Coûts

Les frais d’un fonds d’investissement immobilier sont similaires à ceux des fonds ordinaires: vous devez vous acquitter d’un droit d’entrée unique, payable au distributeur du fonds. Ces frais d’entrée sont généralement compris entre 0 et 3%.

Ensuite, il y a les frais récurrents annuels, qui sont liés à la gestion, l’administration et la distribution du fonds. Pour un fonds d’actions moyen, ces frais se situent généralement entre 1,5 et 2% par an. Ils sont déduits proportionnellement de la valeur nette d’inventaire sur une base quotidienne. Ils ne sont donc pas retenus séparément, mais, en tant qu’investisseur, vous les payez de manière indirecte.

7,8%
rendement moyen annuel
Les fonds de placement immobilier enregistrés en Belgique ont réalisé un rendement moyen de 7,8% par an au cours des dix dernières années.

Rendement attendu

Un investissement dans un fonds d’investissement immobilier est similaire, en termes de risques, à un investissement dans un fonds d’actions. Par conséquent, il peut y avoir des périodes au cours desquelles la valeur du fonds chute brutalement. Pour donner un exemple, lorsque la crise du coronavirus a éclaté en mars de l’année dernière, les fonds d’investissement immobilier diversifiés au niveau mondial ont plongé de plus de 30% en quelques semaines. Et, entre 2007 et 2009, alors que la crise immobilière et financière battait son plein, les prix ont même chuté de plus de 70%. Les fonds ne sont donc absolument pas destinés aux personnes stressées.

À long terme, cependant, les fonds de placement immobilier offrent généralement un rendement supérieur à l’inflation. Si l’on regroupe tous les fonds d’investissement immobilier enregistrés en Belgique, ceux-ci ont réalisé un rendement net moyen de 7,8% par an au cours des dix dernières années.

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