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Les règles à respecter pour louer votre villa dans les Ardennes

Vous avez acheté ou envisagez d’acheter un gîte ou une maison dans les Ardennes pour le plaisir, mais aussi pour en tirer des revenus. Voici les règles en vigueur.
©BELGAIMAGE

Près d’une résidence secondaire sur deux dans les Ardennes est destinée à la location, qu’elle soit saisonnière ou non, selon le dernier baromètre de BNP Paribas Fortis. Pour mettre un bien en location, il existe une série de règles à respecter, différentes d’une Région à l’autre, essentiellement s’il s’agit d’un gîte, d’une chambre d’hôtes ou de tout bien ayant une appellation en particulier. Explications.

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résidences secondaires
Près d'une résidence secondaire sur deux dans les Ardennes est destinée à la location.

Déclaration d’exploitation et appellation

Les Ardennes se trouvant sur le territoire wallon, "c’est le Code wallon du tourisme, adopté le 1er avril 2010 et ayant fait l’objet d’une refonte le 1er janvier 2017, qui encadre le secteur", explique Sadri Ellouze, avocat en droit immobilier. Il prévoit un certain nombre de conditions selon les différents types d’hébergements touristiques qui font l’objet d’une classification: les campings touristiques et campings à la ferme, les villages de vacances, les hébergements de terroir (gîtes et chambres d’hôtes) et les meublés de vacances et enfin l’hôtellerie.

"Mais pour pouvoir utiliser l’une de ces appellations, il faut en effectuer la demande auprès de l’administration et remplir des conditions et critères spécifiques", prévient l’expert. Tout exploitant de l’un de ces hébergements doit d’abord réaliser une déclaration d’exploitation (déclaration sur l’honneur auprès du commissariat général du Tourisme) avec l’engagement de respecter une série de conditions: être en ordre par rapport aux normes de sécurité-incendie, le séjour ne peut pas être d’une durée inférieure à une nuit, l’exploitant doit disposer d’une assurance responsabilité civile, il ne doit pas être condamné pénalement pour attentat à la pudeur, viol, etc.

"Pour pouvoir utiliser une appellation, il faut en effectuer la demande auprès de l’administration et remplir des conditions et critères spécifiques."
Sadri Ellouze
avocat en droit immobilier

Après avoir effectué cette "simple" déclaration, l’exploitant est en ordre et donc autorisé à débuter son activité. Le propriétaire peut ensuite solliciter une autorisation d’appellation (gîte rural, chambre d’hôtes, etc.). Ce n’est pas obligatoire, mais cela permet de profiter d’une plus grande visibilité et de bénéficier, sous conditions, de subventions régionales. Pour obtenir l’appellation, l’exploitant doit respecter une série de critères de confort propres à la catégorie qu’il vise. Si vous ne souhaitez pas obtenir une telle dénomination, car vous ne voulez louer votre bien que quelques semaines chaque année, rien ne vous y oblige.

Le contrat de location

Qu’il s’agisse d’un hébergement touristique avec appellation reconnue ou non, "c’est le système de bail de droit commun qui s’applique", précise Sadri Ellouze. Cela permet de conclure des baux de courte durée liés à de l’hébergement touristique ou saisonnier.

"Concrètement, un bail de droit commun est un bail d’habitation qui n’est ni un bail de résidence principale, ni un bail de colocation, ni un bail étudiant. Les règles générales communes à tous les baux s’appliquent au bail de droit commun. C’est le bail qui est conclu pour la location, par exemple, de résidences secondaires", explique le Service public wallon. La durée du bail est donc libre et convenue entre les deux parties, il peut s’agir d’une ou deux nuits, de plusieurs semaines, etc. Si, en principe, les parties sont libres de déterminer la durée par écrit ou verbalement, mieux vaut opter pour l’écrit. Car si le bail ne précise aucune durée ou s’il n’a pas été constaté par écrit, il est réputé conclu pour un mois.

Airbnb, Booking, etc.

Pour les propriétaires souhaitant mettre leur résidence secondaire ou chambre d’hôte dans les Ardennes sur une plateforme de type Airbnb, une fois effectuées les démarches précédentes (déclaration d’exploitation, assurances, sécurité incendie, etc.), vous pouvez sans aucun souci annoncer votre bien sur ces plateformes.

"Les règles sont plus souples en Wallonie pour Airbnb, pour autant qu’on n’utilise pas une appellation protégée."
Sadri Ellouze
avocat en droit immobilier

"Les règles sont plus souples en Wallonie pour Airbnb, pour autant qu’on n’utilise pas une appellation protégée. Il faudra alors en faire la demande à l’administration (lire plus haut, NDLR)", pointe l’avocat en droit immobilier. "Par contre, s’il s’agit d’un bien dans un immeuble à appartements, évidemment, pour pouvoir affecter ce bien à de l'Airbnb, il faut respecter le règlement de copropriété de l’immeuble", rappelle l’expert.

La fiscalité sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs imposables sont calculés sur la base du revenu cadastral de l’immeuble (RC) indexé, majoré de 40%. Dans le cas d’une location de vacances, le bien est toujours meublé et les revenus tirés de la location des meubles sont imposés comme tels, à savoir au taux de 30%. Le fisc déduira 50% de ce revenu mobilier à titre de frais professionnels, si bien que le bailleur ne sera in fine imposé qu’à 15% sur cette partie du revenu.

Si des services sont prestés en complément, comme le petit-déjeuner, il s’agira de revenus divers, taxables quant à eux à 33%. Attention! Si vous mettez en location plusieurs biens, vous devez veiller à ce que vos revenus locatifs ne soient pas requalifiés par le fisc de revenus professionnels si votre activité immobilière prend un peu trop d'ampleur. Vos opérations immobilières doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle. Dans le cas contraire, vous serez imposé sur la base de bénéfices ou de profits, et acquerrez la qualité d’indépendant (au moins à titre complémentaire). Vous serez alors soumis aux cotisations de sécurité sociale et aux systèmes de versements anticipés. La base imposable est celle des revenus professionnels nets, après déduction de toutes les charges. Ces revenus seront ajoutés aux autres types de revenus soumis aux taux progressifs à l’impôt des personnes physiques.

Le propriétaire doit aussi s’acquitter du précompte immobilier et de la taxe régionale sur les hébergements touristiques si son bien est enregistré comme tel (uniquement à Bruxelles). Celle-ci tient compte du nombre de nuitées où le bien est occupé par des touristes.

En outre, certaines communes de la Côte et des Ardennes appliquent sur les résidences secondaires une taxe communale qui peut varier de 300 à 1.000 euros selon la commune.

Et votre appartement à la mer?

Si vous souhaitez louer ponctuellement votre appartement à la Côte belge, il faudra alors se plier au décret flamand du 5 février 2016 sur les hébergements touristiques. "Il faut là aussi répondre à plusieurs conditions: normes incendies, d’entretien, d’hygiène, de durée de séjour, assurances, etc. En outre, l’exploitant doit disposer d’un titre de propriété, il doit lui aussi répondre à des conditions. Il doit au minimum effectuer une notification écrite préalable pour la location de chambres entre particuliers ou la location de vacances. Pour l’hébergement entre particuliers, l’exploitant doit obtenir une autorisation écrite préalable (à demander à Toerisme Vlaanderen) si le logement possède plus de deux chambres ou peut accueillir plus de huit personnes.

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