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Les règles pour une rénovation énergétique chez votre locataire

Vous voulez améliorer la performance énergétique du bien que vous mettez en location? Voici ce que vous devez savoir avant de démarrer.
L'installation de double-vitrage pour votre locataire peut vous donner droit à une prime, mais sous conditions. ©PHOTOPQR/L'ALSACE/MAXPPP

La performance énergétique de l’appartement ou de la maison que vous mettez en location est devenue l’un des critères principaux qu’examinent les locataires potentiels avant de signer un bail. Car ils savent très bien qu’une habitation mal isolée et équipée d’un système de chauffage énergivore viendra nettement alourdir leurs charges mensuelles. D’ailleurs, les loyers des appartements qui affichent un PEB bon ou moyen (entre A et D) augmentent plus rapidement que les autres. Entre 2018 et 2019, en Wallonie, les biens disposant d'un PEB "A" ont vu leur loyer augmenter de 18% en moyenne selon le dernier Observatoire des loyers. En revanche, ceux qui ont un mauvais score PEB (entre E et G) augmentent moins, voire régressent. Si votre bien locatif est une passoire, voici quelques éléments à prendre en considération si vous voulez le rhabiller pour l’hiver.

1/ Révision du loyer

Si vous placez du double-vitrage et installez le chauffage central dans le logement que vous mettez en location, n’espérez pas pour autant entrer dans vos frais en augmentant unilatéralement le loyer de votre locataire le mois qui suit. Il va en effet falloir vous mettre d’accord avec lui au préalable.

En Wallonie, si vous avez effectué des travaux pour améliorer le confort de l’habitation, vous pouvez réviser le montant de votre loyer en cours de bail, à l’expiration de chaque triennat, pour autant que votre locataire soit d’accord et que le bail soit enregistré. Les demandes de révision du loyer doivent être envoyées entre le neuvième et le sixième mois précédant l’échéance de la période de trois ans en cours. Si vous ne parvenez pas à un accord, vous devez saisir le juge de paix, qui fixera l’augmentation maximale que vous pouvez imposer à votre locataire. Mais il le fera uniquement s’il peut constater que les travaux augmentent d’au moins 10% la valeur locative du logement. Les travaux ne peuvent par contre pas avoir été effectués pour mettre le bien en conformité avec le code du logement ni s’être révélés indispensables pour préserver l’habitabilité du bien (par exemple, remplacer des châssis qui fuient ou une chaudière qui ne fonctionne plus).

En Région bruxelloise, les parties peuvent convenir, expressément et au plus tard un mois avant le début des travaux économiseurs d’énergie, que ceux-ci donneront lieu à une augmentation de loyer.

En Région bruxelloise, les parties peuvent convenir, expressément et au plus tard un mois avant le début des travaux économiseurs d’énergie, que ceux-ci donneront lieu à une augmentation de loyer. Cette augmentation doit être proportionnée au coût réel des travaux et à l’amélioration des performances énergétiques. Sans accord, vous pourrez reproposer une révision suivant le même processus qu’en Wallonie (lire plus haut), avec décision judiciaire si vous ne trouvez pas d’accord avec votre locataire.

2/ Accord des locataires

Vous avez le droit de réaliser des travaux économiseurs d’énergie dans le logement que vous mettez en location sans demander l’accord préalable du locataire.

En Wallonie, si les travaux durent plus de 40 jours, votre locataire peut vous réclamer des indemnités, sauf clause contraire insérée dans le contrat de bail. La réduction de loyer liée à la perte de jouissance (partielle et temporaire) doit alors être calculée en fonction du temps et de la partie de l’immeuble dont le locataire est privé. On commence à "compter" à partir du 1er jour des travaux, pas du 41e. La liste des travaux comprend notamment l’isolation thermique du toit, des murs ou des sols, le remplacement des menuiseries ou des vitrages ou encore l’installation d’un système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire.

En Région bruxelloise, vous pouvez réaliser de tels travaux au maximum une fois tous les trois ans, pour les baux de minimum 9 ans, sans l’accord de votre locataire. Vous devez néanmoins le prévenir un mois avant le début des travaux par courrier recommandé. La durée des travaux ne peut excéder 60 jours. Si les travaux durent plus longtemps, le bailleur devra accorder au preneur une diminution de loyer proportionnelle à la perte de jouissance du bien et sa durée.

3/ Primes

Les primes à la rénovation et aux travaux économiseurs d’énergie ne sont pas réservées aux propriétaires occupants. Vous pouvez donc solliciter, sous condition, un soutien financier pour améliorer la performance énergétique du bien que vous mettez en location.

En Wallonie, vous pouvez obtenir une prime "habitation" si vous mettez le logement en location par un bail enregistré, dans le respect de la grille indicative des loyers, pour une durée minimale de 5 ans. La grille des loyers donne pour chaque bien un loyer indicatif qui tient compte d’une série de critères propres au bien. Le calculateur affiche donc une marge supérieure de +10% maximum et une marge inférieure de -10% maximum pour vous permettre de négocier.

Vous êtes également éligible pour la prime si vous mettez votre logement en location via une agence immobilière sociale pour 9 ans minimum.

Attention, vous devez faire appel à un auditeur avant de commencer quoi que ce soit si vous voulez obtenir une prime. C’est lui qui détermine la nature et l’ordre des travaux à effectuer. Le montant des primes dépend de vos revenus: plus ils sont élevés, moins votre prime sera importante.

En Région bruxelloise, les primes "énergies" sont disponibles pour les propriétaires bailleurs, mais leur montant est également fonction de votre revenu imposable. Vous avez droit aux primes majorées si vos revenus ne dépassent pas 50.782 euros (couple) ou 35.782 euros (isolé). Cependant, vous aurez droit aux primes majorées, même si vos revenus dépassent ces plafonds, moyennant le respect de trois conditions: les travaux sont effectués dans une unité résidentielle mise en location à 100%; les travaux portent sur l’une des trois premières recommandations du certificat PEB de l'unité; enfin, le bail, d’une durée de trois ans minimum, est enregistré.

Si vous mettez votre logement en location via une agence immobilière sociale, vous êtes également automatiquement placé en catégorie "C" de demandeur, qui donne droit aux primes les plus élevées.

Impact du PEB sur les loyers

Selon l’Observatoire des loyers, les scores de performance énergétique se reflètent sur l’évolution des loyers en Wallonie. Ainsi, entre 2018 et 2019, les loyers des biens classés A en termes de performance énergétique ont augmenté de 18%, tandis que les loyers moyens des labels les plus mauvais (E, F et G) sont stables, voire en diminution. Cela tend à prouver que les locataires sanctionnent les biens qui affichent une mauvaise performance énergétique. Cela se constate également en observant le montant moyen des loyers selon la classe énergétique du bâtiment. Ainsi, le loyer moyen diminue drastiquement de 893 euros à 545 euros, soit 39% d’écart, entre un logement de label PEB A, A+, A++ à G. On constate une diminution à chaque échelon de labels voisins, à l’exception de E et F pour lesquels les loyers moyens sont proches (597 euros et 613 euros).

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