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Miser sur le rendement ou la plus-value de votre investissement?

Ces deux composantes de l’investissement en immobilier sont, en principe, inversement proportionnelles. Dans quels cas faut-il miser sur le rendement ou sur la plus-value?
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Le rendement est stable dans le temps, la plus-value est sujette aux facteurs macro-économiques.

En tant qu’investisseur en immobilier, vous pouvez choisir de miser sur un bon rendement locatif, ou préférer une meilleure plus-value à la revente. L’investissement locatif est en effet constitué de ces deux composantes, qui, en règle générale, «sont inversement proportionnelles», explique Alexandre Verdonck, fondateur de SmartBlock, société spécialisée dans les données immobilières. Autrement dit, plus votre rendement sera élevé, moins la plus-value que vous pourrez faire lors de la revente le sera, et inversement.

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«Le rendement locatif est très stable au fil des années, car les loyers fluctuent très peu dans le temps. Là où, a contrario, la plus-value fluctue plus facilement d’une année à l’autre, car elle dépend des facteurs macro-économiques, des taux d’intérêt, de l’offre et de la demande sur le marché immobilier, etc.», analyse Alexandre Verdonck.

Si votre objectif est d’obtenir du rendement, ou plutôt de faire une belle plus-value, il ne faut pas miser sur les mêmes briques. En général, pour obtenir un rendement élevé, le prix à l’achat par rapport au montant du loyer doit être moindre. «Le rendement locatif est toujours meilleur dans les villes peu chères», souligne le fondateur de SmartBlock. Plus le prix au mètre carré est élevé, plus le rendement diminue. Quant à la plus-value, «il faut que la valeur du terrain soit déjà élevée à la base, car cela veut dire que sa valeur augmente au fil du temps. Un prix d’achat plus élevé garantit une meilleure plus-value tandis qu’un prix moins élevé signifie meilleur rendement», explique Tim Leysen de Stadim.

Le Hainaut offre le meilleur rendement

Si votre objectif en tant qu’investisseur est le rendement locatif, les villes du Hainaut sont sans conteste les plus adaptées à vos objectifs. «Pour aller chercher le rendement locatif maximal, il faut aller chercher les prix les plus faibles possible, en dessous de 1.500 euros du mètre carré. Il s’agit par exemple des communes de Charleroi, Châtelet, La Louvière…», cite Alexandre Verdonck.

Mais il ne faut pas pour autant ignorer la plus-value. «Le rendement locatif permet de dégager du cash flow à l’investisseur mais l’immeuble acheté fait partie de son patrimoine. Il convient de conserver la valeur de ce dernier en ayant une plus-value brute compensant a minima l’inflation», conseille l’analyste de données (voir tableau).

Le tableau ci-dessus reprend les principales villes belges en comparant le rendement brut à la plus-value sur base annuelle. Par exemple, Charleroi a un excellent rendement, à 6,22%, mais la plus-value est très faible, n’atteignant même pas 1%. Mons, une autre ville du Hainaut, affiche la même tendance avec un rendement de 5,03% mais une plus-value d’à peine 0,99%. A contrario, des villes comme Uccle ou encore Gand offrent des rendements moins élevés, mais des plus-values plus intéressantes.

Le total entre la plus-value et le rendement locatif (3e colonne du graphique) permet d’avoir une image complète de l’investissement en calculant le rendement total annuel dans une localité (plus-value + rendement locatif), souvent plus élevé dans les villes où le rendement locatif excelle.

5%
rendement
C'est le rendement des biens avec 5 chambres, selon Smartblock.

«L’idéal est de gagner sur les deux tableaux: d’avoir des revenus annuels importants et, à terme, une belle plus-value à la revente. L’investisseur aura capté de l’argent pendant toutes les années d’exploitation et à la revente car le bien aura pris de la valeur», conseille encore Alexandre Verdonck. «Certaines villes wallonnes comme Liège, Namur, le centre de Bruxelles ou Anvers offrent cet équilibre entre les deux composantes de l’investissement immobilier», illustre le fondateur de SmartBlock.

L’investissement «dangereux» est celui qui mise essentiellement sur la plus-value. «Le rendement locatif est assez stable au cours du temps. Mais la plus-value est, elle, tributaire de facteurs externes, macro-économiques, comme les taux, les crédits, l’accès à la propriété, etc.», explique Alexandre Verdonck. Investir avec un objectif uniquement de plus-value est, vous l’aurez compris, plus risqué. Dans le tableau, la colonne «ratio» permet d’objectiver ce risque. Plus le ratio approche de 1, plus le risque d’investissement est faible, tandis que plus le ratio s’éloigne de 1, plus l’investissement est risqué. Si le ratio est élevé, cela signifie que le rendement locatif représente beaucoup dans le rendement total du bien.

Rendement selon le nombre de chambres

La taille du logement, soit le nombre de chambres, a aussi un impact sur le rendement. Le plus mauvais rendement est obtenu sur le segment des 2 et 3 chambres, alors que le meilleur rendement s’obtient sur les petites unités (studios) et les très grands logements (4-5 chambres) (cf. tableau ci-dessous).

«En ville, les maisons ont souvent un rendement locatif légèrement supérieur. C’est contre-intuitif mais les chiffres sont formels, entre 0,2 et 0,4% de rendement en plus lors de la location d’une maison et pour cause: il y en a beaucoup moins en location. Lorsqu’une (grande) famille cherche à louer en ville, il est très difficile de trouver un bien capable de loger toute la famille», explique Alexandre Verdonck.

-0,2 à -0,6%
perte de rendement
Une vacance locative d'un mois tous les trois ans représente une perte de rendement située entre 0,2% et 0,6%, selon Smartblock.

Impact du vide locatif sur le rendement

Le vide locatif auquel les propriétaires sont parfois confrontés a un impact sur le rendement de leur bien. Par exemple, une vacance locative d’un mois tous les trois ans représente une perte de rendement entre 0,2 et 0,6%, chiffre SmartBlock.

«Le vide locatif est le produit de deux facteurs: d’une part, la durée des contrats et d’autre part, le stock de logements disponibles», cite l’analyste, «plus les contrats sont courts, plus on risque un chômage locatif.» Un grand nombre d’annonces publiées, mais un stock de biens toujours faible indique que les biens sont rapidement absorbés sur le marché, ce qui assure une faible vacance locative. Cet indicateur, appelé «taux de renouvellement», permet de s’assurer qu’il n’y a pas trop d’offre par rapport à la demande. Un taux de renouvellement élevé, comme à Anvers, où il s’élève à 62%, est signe que le marché locatif a une bonne rotation. A contrario, le taux de renouvellement d’Uccle (8%) montre que les biens restent plus longtemps à attendre un preneur.

Bon à savoir:

Le plus mauvais rendement est obtenu sur le segment des 2 et 3 chambres, alors que le meilleur rendement s’obtient sur les petites unités (studios) et les très grands logements (4-5 chambres).

Attention

L’investissement «dangereux» est celui qui mise essentiellement sur la plus-value.

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