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Pourquoi emprunter pour une résidence secondaire à l'étranger est intéressant

Emprunter pour financer l’achat d’une seconde résidence à l’étranger permet d’éviter l’impôt sur la fortune et d’optimiser votre planification successorale. Cerise sur le gâteau, vous bénéficiez aussi d’un avantage fiscal.
En France, l’impôt sur la fortune immobilière ne s’applique que si la valeur de votre bien immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros. ©BELGAIMAGE

«Emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent», nous rappelle-t-on inlassablement. Mais dans certains cas, emprunter peut être avantageux. «Lors de l’achat d’une résidence secondaire à l’étranger, l’acheteur doit toujours se poser la question de savoir s’il vaut mieux ou non emprunter. Même si ce type d’achat se fait souvent à un âge plus avancé et que les acheteurs disposent pour la plupart de fonds suffisants», explique Wim Vermeulen, avocat chez Cazimir. Dans ce cas, l’avantage fiscal n’est pas le seul critère déterminant. «Ceux qui achètent à l’étranger doivent aussi prendre en considération l’impôt sur la fortune et la planification successorale», poursuit-il.

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Ceux qui s’adressent à une banque belge pour financer l’achat d’une résidence secondaire à l’étranger ne pourront pas – sauf exception – proposer le bien en garantie. La banque demandera une hypothèque sur un bien situé en Belgique ou une garantie sous forme de portefeuille d’investissement. L’emprunt hypothécaire pour une résidence secondaire est-il comparable à celui utilisé pour l’achat de l’habitation familiale? « Pour une résidence secondaire, on fait souvent appel à un prêt à terme fixe (crédit «bullet»). Avec cette formule de crédit, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts. Par conséquent, le montant du crédit reste identique pendant toute la durée du contrat. À l’échéance, le capital est remboursé en une fois», explique Vermeulen. Quels sont les avantages d’un emprunt (à terme fixe)?

1. Impôt sur la fortune

En Belgique, il n’y a pas d’impôt sur la fortune, mais c’est le cas dans de nombreux pays. « En règle générale, cet impôt se monte à environ 1% de la valeur du bien immobilier. Le crédit en cours peut être déduit de la valeur du bien, ce qui permet d’éviter cet impôt. Par contre, des intérêts sont dus. L’avantage se situe dans le fait que le portefeuille d’investissement reste intact et continue à produire du rendement », explique Wim Vermeulen. L’impôt sur la fortune varie d’un pays à l’autre, mais les financements peuvent pratiquement partout être déduits de la valeur imposable.

Pays-Bas

Les Pays-Bas n’ont pas d’impôt sur la fortune au sens strict du terme, mais un impôt sur le revenu du patrimoine. La taxe appelée « box-3 » est un impôt sur les revenus de l’épargne et des placements. Le fisc considère que le contribuable obtient un rendement sur le total de ses avoirs – y compris sa résidence secondaire aux Pays-Bas – et calcule l’impôt sur un revenu forfaitaire. « Ceux qui possèdent par exemple une résidence secondaire d’une valeur de 100.000 euros doivent payer environ 1.200 euros d’impôts s’ils n’ont pas contracté d'emprunt. S’ils ont emprunté, ils n’ont rien à payer », explique Wim Vermeulen.

France

Depuis début 2018, les non-résidents possédant une résidence secondaire en France doivent payer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui est dû si la valeur du bien situé en France est supérieure à 1,3 million d’euros (après déduction du crédit pour financer l’achat ou la rénovation du bien). « En France, il faut pouvoir démontrer que le crédit a été souscrit spécifiquement pour financer l’achat ou la rénovation du bien. Il vaut donc mieux le spécifier dans l’acte d’emprunt », conseille Wim Vermeulen. « Il faut aussi savoir que la France ne permet plus de déduire les prêts à terme fixe. Le montant déductible diminue chaque année. »

Espagne

L’« impuesto sobre patrimonio » espagnol est calculé sur la valeur nette du bien – donc après déduction des crédits en cours – sur la base de taux progressifs allant de 0,2 à 2,5%. En règle générale, il est possible de bénéficier d’une exonération de la première tranche de 700.000 euros, mais cela peut varier d’une région à l’autre.

2. Droits de succession et planification successorale

Il est conseillé aux contribuables d’intégrer l’achat d’une résidence secondaire à l’étranger dans leur planification successorale. Si un résident belge décède, les droits de succession devront être payés sur le patrimoine total – belge et étranger – du défunt et donc aussi sur sa résidence secondaire à l’étranger. Le montant résiduel du crédit est déduit de la valeur du bien. Il peut donc être intéressant d’emprunter pour éviter que vos héritiers ne doivent payer des droits de succession en Belgique.

« Le choix de recourir à un emprunt s’inscrit souvent dans une planification successorale temporaire. »
Wim Vermeulen
Avocat chez Cazimir

« Dans certains pays, il faut aussi payer des droits de succession. Les biens immobiliers situés aux Pays-Bas et détenus par des Belges ne sont pas soumis aux droits de succession. Mais c’est le cas en Espagne et en France pour les biens situés sur leur territoire. Là aussi, le montant du crédit peut être déduit de la valeur du bien », explique Vermeulen.

Les taux d’imposition et les réductions d’impôts varient grandement d’un pays à l’autre ou d’une région à l’autre, comme c’est le cas en Espagne. La France applique de nombreuses exonérations et abattements: par exemple, aucun droit de succession n’est dû entre les conjoints mariés ou cohabitants légaux, et les enfants sont exonérés des droits de succession sur la première tranche de 100.000 euros. « Le choix de recourir à un crédit s’inscrit souvent dans une planification successorale temporaire », explique-t-il. « De nombreux parents ont pour objectif d’offrir ce bien à leurs enfants. En France, il est possible de faire un don tous les 15 ans et à concurrence de 100.000 euros sans payer de droits de donation. L’emprunt peut être adapté à ces dons. »

3. Déductibilité des intérêts

Si vous détenez une résidence secondaire à l’étranger, celle-ci devra être déclarée chaque année sur votre fiche fiscale belge, même si son usage vous est réservé et que vous ne la mettez pas en location. Les intérêts payés sur un emprunt peuvent réduire voire neutraliser les montants imposables. L’emprunt ne doit répondre à aucune condition particulière. Il suffit qu’il soit exclusivement consacré à l’achat ou à la rénovation d’un bien immobilier.

Les avantages fiscaux liés aux remboursements en capitaux dépendent du fait que vous avez ou non un emprunt en cours pour votre résidence principale et de la date à laquelle ce crédit a été souscrit. De plus, ce crédit doit répondre à certaines conditions. L’emprunt doit notamment avoir une durée d’au moins dix ans et être garanti par une hypothèque. L’avantage fiscal ne s’applique qu’aux biens situés dans l’Espace économique européen (les 27 États membres plus la Norvège, l’Islande et le Liechtenstein) et se monte à maximum 30% de 2.390 euros ou 717 euros (hors taxes communales).

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