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Sans mandat, votre crédit hypothécaire coûtera plus cher

Le mandat, forme de garantie hypothécaire avantageuse en termes de coût pour l’emprunteur, risque de disparaître, selon l’Autorité bancaire européenne. Le coût des crédits devrait alors augmenter.
©Filip Ysenbaert

L’Autorité bancaire européenne (ABE) a les "mandats hypothécaires" dans son viseur. Pour celle-ci, cette structure typiquement belge, qui permet notamment aux emprunteurs d’économiser quelques milliers d’euros de frais annexes lorsqu’ils contractent un crédit hypothécaire, ne protège pas les banques en cas de difficultés de remboursement de leurs clients. Cette interprétation de l’ABE intervient suite à l’entrée en vigueur, en 2023, de nouvelles normes de fonds propres Bâle IV. Les banques belges devront alors soit faire une croix sur les mandats hypothécaires, soit se constituer des réserves de capitaux plus importantes pour couvrir les risques de crédit, en appliquant par exemple des taux plus élevés, ce qui, dans les deux cas, se répercutera inévitablement sur la facture du client.  

> Qu’est-ce qu’un mandat hypothécaire?

"Un mandat hypothécaire est une ‘option’ d’hypothèque."
Patrick Segers
courtier en crédits hypothécaires chez Segers & Associés

Le mandat hypothécaire est un système de garantie, sur un immeuble, utilisé par les banques belges et accordé aux emprunteurs dont le profil financier est peu "risqué", afin de leur permettre d’économiser les frais d’hypothèque. Concrètement, avec un mandat, l’emprunteur donne à la banque l’autorisation de prendre une inscription hypothécaire dès que celle-ci le juge nécessaire. "Le débiteur signe un mandat en faveur de délégués de l'institution financière qui pourront immédiatement prendre une hypothèque, sans l'intervention de ce débiteur, si celui-ci ne respecte pas ses engagements, mais sans devoir le justifier", explique Valéry Halloy, porte-parole de BNP Paribas Fortis. S’il les respecte, la banque peut ne jamais contracter d'hypothèque. Le courtier en crédits hypothécaires, Patrick Segers, résume: "Un mandat hypothécaire est une ‘option’ d’hypothèque."

"L'avantage du mandat est évidemment l'économie de frais qu'il permet."
Valéry Halloy
porte-parole de BNP Paribas Fortis

Le mandat hypothécaire, qui est conféré au moyen d’un acte authentique signé devant le notaire, permet à l’acquéreur (l’emprunteur) de réduire les coûts qu’une hypothèque engendre. "L'avantage du mandat est évidemment l'économie de frais qu'il permet. Comme il n'y a pas de constitution d'hypothèque, il n’y a donc pas de droit d'enregistrement et de droit d'hypothèque", détaille la banque. De quoi faire économiser quelques milliers d’euros à l’emprunteur. "Le mandat limite les coûts pour l’acquéreur à grand maximum 1.500 euros, quel que soit le montant emprunté, contrairement à l’inscription hypothécaire qui est proportionnelle au montant emprunté. Donc, plus le montant emprunté est élevé, plus le mandat a de l’intérêt", détaille Patrick Segers. Le mandat peut porter sur la totalité du montant du crédit, ce qui est plutôt rare, ou sur une partie: 25%, 50% ou 75%. Le solde exigeant alors une inscription hypothécaire (lire plus bas). 

1.500
euros
C'est le coût maximal d'un mandat sur un immeuble, quel que soit le montant du crédit.

Mais le courtier rappelle: "L’inconvénient avec un mandat, c’est qu’en cas de retard de paiement, la banque peut à tout moment transformer le mandat en hypothèque classique et vous imputer les frais de la transformation pour l’inscription hypothécaire. Si tout à coup on vous réclame 7.000 euros d‘inscription hypothécaire alors que vous êtes déjà en difficulté de paiement, c'est très problématique."

> Qui peut bénéficier d’un mandat?

Le mandat n’est pas forcément accordé à tous les clients de toutes les banques pour tous les emprunts hypothécaires. En effet, puisque la banque prend un risque plus élevé sur une partie ou la totalité du crédit en proposant un mandat, elle n’est pas obligée de le proposer ou d’accepter la demande du client. Cela se fait sur une base volontaire, surtout en ayant "confiance" en son client, qui doit présenter une situation financière stable. "Un mandat hypothécaire est généralement proposé à des clients ayant un risque limité, car il s’agit d’une marque de confiance supplémentaire de la banque vis-à-vis de son client", explique encore Valéry Halloy.

"La plupart des clients sont éligibles à la souscription d’un mandat derrière une hypothèque."
Valéry Halloy
porte-parole de BNP Paribas Fortis

"Mais la plupart des clients sont éligibles à la souscription d’un mandat derrière une hypothèque, à condition qu’ils n’aient pas connu d’incident de crédit, et ce sur la base de certains critères", ajoute-t-il. Ces critères se basent sur les éléments du dossier de crédit comme "la capacité de remboursement, l’historique de crédit, la quotité, la situation fiscale du client, etc. et, pour les dossiers solides, nous pouvons accepter d’inscrire une partie du prêt sous forme d’hypothèque et le solde via un mandat, voire même une couverture totale par mandat uniquement, sans hypothèque préalable, sur la base des critères ci-dessus", détaille le porte-parole de BNPPF.

"Le mandat est quelque chose de courant pour les bons dossiers."
Patrick Segers
courtier en crédits hypothécaires chez Segers & Associés

"Le mandat est quelque chose de courant pour les bons dossiers", confirme le courtier Patrick Segers, "il est souvent proposé sur 50% du montant emprunté, et certaines banques le pratiquent plus que d’autres. Je ne vois plus de mandat sur 100% du montant, 90%, cela arrive encore, mais pour les excellents dossiers. Le client doit respecter certains critères de ‘qualité’ en matière de risque comme une quotité de moins de 80%, un endettement de moins de 40%, l’injection de fonds propres, etc. Mais c'est appliqué au cas par cas."

> Qu’est-ce qu’une hypothèque "classique"?

Les banques prennent souvent une garantie plus élevée sur l’immeuble qu’un mandat, en passant par une hypothèque "classique". Il s’agit d’une sûreté réelle prise sur un bien immobilier constituée par un acte authentique signé devant un notaire. Cette hypothèque permet à votre banque, sous certaines conditions, de vendre le bien en dernier recours, afin de récupérer le montant dû, en cas de difficulté de remboursement de votre part.

L’hypothèque engendre toutefois nettement plus de frais que le mandat, c’est-à-dire les frais d’inscription hypothécaire, qui sont constitués des honoraires du notaire et des droits d’enregistrement. En outre, si vous souhaitez revendre votre bien ou refinancer votre emprunt dans une autre banque et que votre hypothèque court toujours (pour rappel, une hypothèque a une durée de 30 ans), vous devrez alors payer des frais de mainlevée hypothécaire, qui peuvent vite dépasser le millier d’euros.

> Combien coûte un mandat vs une inscription?

Pour un mandat, "outre les frais des recherches et de timbres, le débiteur devra payer un honoraire notarié: le tarif des actes notariés, identique et obligatoire pour tous les notaires, prévoit un honoraire d'un quart de l'honoraire de l'acte d'affectation hypothécaire", souligne le porte-parole de BNPPF.

Par exemple, pour un crédit de 300.000 euros, l’économie avec un split 50% du montant sous hypothèque et 50% sous mandat peut s’élever à plus de 2.000 euros pour l’emprunteur (voir tableau ci-contre).

> Quelle fiscalité pour le mandat?

Si vous avez la chance d’avoir une partie de votre crédit couverte par un mandat, le remboursement de cette partie ne donne toutefois pas droit à l’avantage fiscal pour habitation propre et unique qui subsiste en Wallonie (le chèque-habitat), sauf pour la partie couverte par une hypothèque.

Le contribuable peut toutefois, dans certains cas, bénéficier de la déduction ordinaire des intérêts (fédéral), étant donné qu’il peut déduire de l’ensemble de ses revenus cadastraux les intérêts de tout emprunt contracté dans le but de conserver/acheter/entretenir un bien immobilier.

La promesse d'hypothèque

La promesse d’hypothèque est le degré minimal de garantie pour une banque et est donc très rare. Il s’agit d’un engagement pris par le client de mettre son bien en hypothèque à la première demande de la banque. La promesse prend la forme d’un contrat sous seing privé qui ne nécessite de passer ni devant un notaire ni au bureau des hypothèques. Cela engendre donc très peu de frais puisque l’emprunteur ne doit pas non plus contracter d’assurance solde restant dû ou d’autres produits annexes de la banque. Il doit uniquement payer les frais de dossier.

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