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Six solutions pour aider votre enfant à devenir propriétaire

Votre enfant n'a pas les fonds nécessaires pour acheter un logement et/ou obtenir un prêt? Que pouvez-vous faire pour l'aider à devenir propriétaire?
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Donner de l'argent à son enfant pour l'aider à acheter son logement est la solution la plus simple et la plus répandue. ©Photo News

Le phénomène est flagrant depuis des années et il empire. Impossible, pour la grande majorité des jeunes acquéreurs, de trouver une maison ou un appartement dans leur budget. Les revenus et apports personnels de deux jeunes actifs ne suffisent plus. La plupart doivent impérativement compter sur un apport de leurs parents pour pouvoir acheter. Et encore, pas forcément le bien de leurs rêves.

Depuis quelques jours, les professionnels de l’immobilier s’entendent pour dire que le marché redevient plus normal. Mais les prix ne vont pas baisser subitement pour autant. Alors, quelles sont les solutions pour aider votre enfant à devenir propriétaire?

1. Faire une donation d'argent

La solution la plus simple et la plus répandue est de faire don d’une somme d’argent, par don manuel ou virement bancaire. "La période est d’autant plus propice à ce type de largesse qu’actuellement laisser l’argent sur un compte d’épargne coûte de l’argent. Les parents sont plus enclins à mobiliser une somme qui de toute façon ne leur rapporte aucun revenu", souligne le notaire Renaud Grégoire.

En pratique, il suffit de faire un virement depuis votre compte sur le compte de votre enfant, sans mentionner aucune communication, et d’établir un pacte adjoint.  

"Une donation est en principe considérée comme une avance sur héritage."
Renaud Grégoire
Notaire, porte-parole de Fednot

L’avantage, c’est que la donation ne doit pas être enregistrée. Vous faites ainsi l’économie des droits de donation. Par contre, en cas de décès du donataire dans les 3 ans,  les héritiers devront s’acquitter des droits de succession… Pour éviter ce risque, il est conseillé de faire enregistrer la donation, moyennant le paiement de droits de donation de 3% en Région bruxelloise et en Flandre et de 3,3% en Wallonie.  Un faible coût qui mettra définitivement votre enfant à l’abri du fisc.

"Une donation est en principe considérée comme une avance sur héritage", ajoute le notaire. À l’ouverture de la succession, elle sera donc imputée sur la part de l'enfant en question afin de respecter l'équilibre entre héritiers. Rien ne vous empêche de faire une donation hors part. Dans ce cas, vous favorisez l’enfant au-delà de sa réserve légale, en puisant sur la quotité disponible.

Évitez un achat déséquilibré!

Deux jeunes partenaires n’ont pas forcément les mêmes moyens ni le même soutien financier de leurs parents. L’un mettra alors plus que l’autre dans la maison. Mais il n’y a pas lieu pour autant de faire un achat à 60%-40% ou 75%-25%. Le notaire Renaud Grégoire le déconseille d’ailleurs fortement. "Il faut éviter les proportions d’achat. En général, le notaire propose de rédiger une convention de financement qui précise l’apport de chacun."

Si l’un des deux peut mettre 100.000 euros de plus, par exemple, il est ainsi assuré de les récupérer, même si la maison a été achetée à parts égales. "C’est plus équilibré et plus correct pour un couple, et cela permet d’arriver au même résultat. Les deux partenaires se sentent ainsi chez eux et sont impliqués de la même façon", conclut Renaud Grégoire.

2. Donner un bien immobilier

Vous pouvez faire donation d’un bien immobilier. Dans ce cas, le passage par la case notaire est obligatoire. Les droits de donation sur les biens immobiliers sont progressifs par tranches et plus élevés que sur les biens meubles, mais ils sont identiques dans les trois Régions.

150.000€
par parent et par enfant
Dans le cadre d'une donation immobilière, il est possible de transmettre 150.000 euros par parent et par enfant au tarif de 3%.

En ligne directe, entre époux et entre cohabitants légaux, ils varient de 3% à 27%. La donation immobilière est donc très intéressante, puisqu’il est possible de transmettre 150.000 euros par parent et par enfant au tarif de 3%, hors frais et honoraires de notaire.

3. Vendre un bien immobilier à son enfant

On pourrait penser qu’il s’agit forcément d’une option avantageuse. Pourtant, même si vous avez forcément envie de faire une fleur à votre enfant, vous avez intérêt à lui demander un prix réaliste. Si le prix est manifestement trop bas par rapport au marché, le fisc pourrait considérer qu’il s’agit d’une donation (déguisée). "En pratique, il est assez peu fréquent qu’un enfant rachète un bien familial", note Renaud Grégoire. "En particulier s’il est destiné à un couple. Car cela va inévitablement générer des interférences familiales, des frustrations et des blocages." Le partenaire risque de ne jamais vraiment se sentir chez lui ni totalement libre.

Pour éviter de créer une inégalité avec vos autres enfants, le cas échéant, pensez à établir un pacte successoral. Cela réduira le risque de tensions et de discussions entre eux lorsqu’ils hériteront.

4. Payer la facture de travaux

Vous envisagez d'aider votre enfant à financer quelques travaux en payant la facture des nouveaux châssis ou de la rénovation de la salle de bain? "Cela peut se concevoir pour un enfant unique, mais en présence de plusieurs, c’est inutilement compliqué. Autant donner de l’argent à l’enfant pour qu’il paie lui-même ses factures", suggère le notaire Grégoire.

Si vous payez des factures, établissez et conservez des documents qui pourront être fournis au fisc et aux autres enfants. Vous pouvez établir un pacte adjoint (en double exemplaire) qui comprend l'ensemble des dons et paiements de factures que vous avez faits. Vous pouvez également conclure un pacte successoral qui sera l’occasion de répertorier et comparer tous les dons et avantages dont ont bénéficié chacun des enfants, et de remettre les compteurs à zéro en procédant si nécessaire à d’éventuels ajustements.

5. Vous porter garant (caution)

Le système de caution qui était souvent utilisé jadis, ne se pratique plus aujourd’hui. "En effet, selon la jurisprudence, pour être valable, la caution ne peut être gratuite", explique Renaud Grégoire. "Donner 20.000 euros à un enfant qui n’a pas des revenus suffisants pour obtenir un crédit ne suffit plus. La banque va exiger que le(s) parent(s) contracte(nt) le crédit avec l’enfant, à concurrence de 10% ou 20%, par exemple. Le co-emprunteur doit donc également être propriétaire."

"Aujourd'hui, la banque va exiger que le parent qui se porte garant contracte le crédit avec l'enfant."
Renaud Grégoire
Notaire, porte-parole de Fednot

Cette solution est à éviter dans la mesure du possible, estime le notaire. Outre le fait qu’elle constitue une forme d’intrusion dans la vie et les finances du couple, ultérieurement, elle occasionnera des frais dans le cadre d’une donation ou d’une sortie d’indivision. Sans parler des éventuels soucis successoraux en cas de décès...

6. Octroyer un prêt

Si vous consentez un prêt à votre enfant, il devra vous rembourser (éventuellement en vous payant des intérêts), selon des modalités à convenir. Si vous demandez un taux d'intérêt, 30% de précompte mobilier doit être retenu sur les remboursements.

Établissez un document qui atteste de l'accord de prêt. En cas de décès de l’enfant, sa dette pourra être prise en compte dans le passif de la succession.

Vous pouvez décider n’importe quand que votre enfant n'est plus redevable du solde. Cette remise de dette sera considérée comme une donation.

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