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Tirez un revenu annuel grâce à l’immobilier papier

Si vous souhaitez tirer un revenu annuel d’un bien immobilier sans subir les soucis de la location, les sociétés immobilières réglementées (SIR) sont peut-être la solution. Mais vous devrez vous frotter aux aléas du marché boursier.
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©BELGAIMAGE

Les SIR sont des sociétés immobilières cotées en bourse qui investissent dans des biens immobiliers physiques. En tant qu’actionnaire, vous achetez une part du fonds et en devenez le copropriétaire. Vous pourrez bénéficier des revenus locatifs et des éventuelles plus-values en cas de vente.

L’une des règles que ces sociétés doivent respecter est de distribuer chaque année au moins 80% de leurs bénéfices sous forme de dividendes. En outre, elles doivent répartir leurs investissements sur plusieurs bâtiments et leur taux d’endettement ne peut pas être trop élevé.

Les SIR ont l’obligation de distribuer chaque année au moins 80% de leurs bénéfices sous forme de dividendes.

Il existe actuellement 18 SIR cotées à la Bourse de Bruxelles, dont la plupart opèrent dans un segment spécifique de l’immobilier. Certaines s’intéressent exclusivement à l’immobilier commercial, d’autres à l’immobilier logistique, d’autres encore à l’immobilier résidentiel, etc. Il existe également des SIR à caractère mixte, actives dans plusieurs segments. Les SIR ne doivent pas être confondues avec les développeurs de projets. Ces derniers développent, comme leur nom l’indique, de grands projets de construction pour les vendre ou les louer. Ils ne sont pas soumis aux mêmes règles que les SIR.

Avantages et inconvénients

Avec les SIR, vous n’avez pas les tracas que vous rencontrez lorsque vous investissez dans des biens immobiliers physiques. Pas besoin de vous rendre chez un notaire, ni de vous occuper de l’entretien de la propriété. Vous n’avez pas non plus à vous soucier du fait que le bien soit mis en location et reste loué.

3,5%
rendement net
Les SIR de la Bourse de Bruxelles offrent en moyenne un rendement net de dividende attendu de 3,5%.

Autre avantage important: il n’est pas nécessaire d’avoir une grosse somme d’argent pour investir. Vous pouvez acheter une part d’une SIR avec une somme d’argent limitée. Cela vous permet de disposer immédiatement d’un portefeuille immobilier diversifié afin de ne pas être dépendant d’une seule localisation. Et vous recevrez un bon dividende annuel. Les SIR de la Bourse de Bruxelles offrent en moyenne un rendement net de dividende attendu de 3,5%. C’est beaucoup plus que le faible intérêt que rapportent aujourd’hui les comptes d’épargne ou même les obligations d’entreprise, mais bien sûr, le rendement de dividende n’est pas garanti. En outre, vous pouvez bénéficier d’une éventuelle augmentation des cours de bourse. Depuis le début de l’année, la valeur des actions immobilières belges a augmenté de plus de 10% en moyenne.

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Ce dernier avantage peut aussi être un inconvénient. Les SIR suivent les caprices du marché boursier. Ce qui signifie que les prix des SIR peuvent également baisser fortement. Lors de la crise du coronavirus, certaines d’entre elles ont chuté de plusieurs dizaines de pourcents. L’augmentation des taux d’intérêt peut aussi se retourner contre elles. Lorsque les taux d’intérêt augmentent fortement, les SIR deviennent moins intéressantes et les investisseurs font souvent de la place pour des placements à revenu fixe plus sûrs.

Points d’attention

Si vous désirez investir dans une SIR, la première chose à faire est de vous intéresser aux biens dans lesquels elle investit. Les 18 SIR cotées à Bruxelles offrent une grande variété de secteurs immobiliers. Cela va de l’immobilier commercial à l’immobilier logistique, en passant par les bureaux, l’immobilier de soins, l’immobilier résidentiel et les logements pour étudiants. À la fin de l’année dernière, la société d’investissement immobilier à vocation sociale Inclusio a été ajoutée à la liste.

Les performances entre les SIR peuvent varier de manière significative en fonction du segment dans lequel elles opèrent. La crise du coronavirus l’a également montré. Le secteur de l’immobilier logistique a connu un boom grâce à l’essor du commerce électronique et à la volonté des entreprises de se constituer des stocks plus importants. D’autre part, les SIR investissant dans l’immobilier commercial ont connu des difficultés en raison du confinement et de la croissance des achats en ligne. Le marché des bureaux a également souffert et ressent encore aujourd’hui les effets de l’augmentation du télétravail.

10,3%
rendement annuel moyen
Les SIR belges ont constitué un investissement intéressant ces dix dernières années, avec un rendement annuel moyen de 10,3% sur la période 2010-2019.

Ce qui précède démontre l’importance de la diversification et prouve qu’il est préférable d’investir dans plusieurs SIR. Vérifiez le ou les segments dans le(s)quel(s) elles investissent. Le secteur de l’immobilier commercial, par exemple, compte relativement beaucoup d’acteurs; pour autant, il ne doit pas forcément peser plus dans votre portefeuille.

La valorisation est également un facteur important dans le choix d’une SIR. Il s’agit de la prime ou de la décote à laquelle la SIR est cotée par rapport à la valeur intrinsèque des bâtiments sous-jacents. Les spécialistes de l’immobilier logistique, par exemple, affichent actuellement les primes les plus élevées. Une prime peut être justifiée temporairement, mais les SIR dont la prime est la plus élevée peuvent aussi être les plus vulnérables à une correction.

En outre, soyez attentif au ratio d’endettement. Home Invest Belgium, Retail Estates et Qrf sont actuellement cotées avec des ratios d’endettement plutôt élevés (environ 50%), ce qui n’est pas très éloigné du maximum légal de 65%. Si le ratio approche de ce maximum, les entreprises n’ont pas vraiment d’autre choix que de lever du capital auprès des actionnaires pour se développer. Elles envisagent en général cette opération lorsque la frontière des 55% est franchie. D’un autre côté, un ratio d’endettement plus élevé signifie que le rendement des capitaux propres peut être plus élevé, ce qui est alors plus avantageux pour l’actionnaire. Un bon équilibre est crucial.

Enfin, le type de dividende est aussi un facteur à prendre en compte. Certaines SIR l’offrent sous la forme d’un dividende optionnel. Vous avez dès lors le choix entre un dividende en espèces ou en actions. Cette dernière option entraînera une décote sur le prix de l’action. Les SIR favorisent souvent ce choix, car il leur permet de conserver des liquidités au sein de la société et de disposer d’un capital supplémentaire à investir.

Bon à savoir:

Les performances entre les SIR pouvant varier significativement en fonction du segment dans lequel elles opèrent, il est préférable d’investir dans plusieurs SIR.

Coûts

L’achat d’une SIR est similaire à celui d’une action. En fonction du courtier et du montant acheté, les frais d’acquisition d’une SIR en Bourse de Bruxelles se situent entre 5 et 15 euros. Vous payez également ce montant lorsque vous vendez. À cela s’ajoute une taxe boursière de 0,12% sur les achats et les ventes. Enfin, vous devez tenir compte d’un précompte mobilier de 30% sur le dividende. Pour les dividendes des sociétés qui investissent au moins 60% dans l’immobilier de soins (80% l’année prochaine), comme Aedifica et Care Property Invest, le précompte est de seulement 15%.

Notez qu’il existe également de nombreuses actions immobilières étrangères. Elles aussi peuvent se targuer d’offrir des rendements en dividendes attrayants, mais gare à la double imposition des dividendes que vous pourriez avoir à payer. Cela peut facilement grever la moitié du dividende.

Rendement attendu

Les rendements en dividendes des SIR peuvent être intéressants, mais ne sont pas garantis. Les éventuelles augmentations du cours boursier ne sont pas garanties non plus. Les SIR ont constitué un investissement intéressant au cours des dix dernières années. Le rendement annuel moyen des SIR belges sur la période 2010-2019 s’est élevé à 10,3%. Il est important de noter que ces rendements ont été obtenus dans un environnement où les taux d’intérêt du marché étaient au plancher.

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