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Un viager moins morbide est désormais possible

Le viager classique peut parfois rebuter acquéreurs et vendeurs pour son côté morbide. Depuis peu, une nouvelle formule, appelée "happy viager", donne un visage plus humain à ce type de vente immobilière. Explications.
©Hans Lucas via AFP

Un bouquet et une rente. C’est la formule classique du viager qui permet au vendeur de garder l’usufruit de son bien à vie tout en profitant de son patrimoine financier pour ses vieux jours. Une solution idéale pour ceux dont la pension est trop petite pour subvenir à tous leurs besoins et pour s’assurer de rester "chez soi". Oui, mais. C’est sans compter le côté morbide du viager. Car du côté de l’acquéreur, il faut attendre le décès du vendeur pour jouir pleinement de la propriété. En cas de décès prématuré, il peut faire une « bonne affaire » puisque la rente s’arrête au décès de l’usufruitier.

Ce côté glauque rebute parfois les intéressés, vendeurs ou acquéreurs. Pour outrepasser cet aspect malsain, l’agence immobilière Century 21 Ever One a lancé une nouvelle formule, le "happy viager". 

Ni bouquet ni rente

Oubliez (presque) tout de la formule classique du viager. Ici, il n’y a ni bouquet ni rente, mais un prix d’achat, comme dans une vente classique, et un loyer, versé par l’ancien propriétaire des lieux, qui en devient locataire à vie.

Le prix de vente est alors calculé selon différents critères. "Il est déterminé selon l’espérance de vie du vendeur, la valeur vénale du bien et la valeur locative du bien", explique Gaëlle Maerschalck, responsable de l’agence Century 21 Ever One. Outre ces critères, sont pris en compte les besoins propres aussi bien du vendeur que de l’acquéreur.

"Le prix est déterminé selon l’espérance de vie du vendeur, la valeur vénale du bien et la valeur locative du bien."
Gaëlle Maerschalck
Responsable chez Century 21 Ever One

"Par exemple, on peut partir sur un bien affiché au prix de 300.000 euros avec un loyer de 1.000 euros par mois et, finalement, après discussion entre les parties, vendre le bien pour 250.000 euros avec un loyer mensuel de 800 euros", illustre Sylvain Couchant, également responsable de l’agence immobilière.

Notez toutefois que si le vendeur et l’acheteur décident d’un prix en deçà de la valeur vénale du bien, "l’acquéreur devra faire une déclaration pro fisco pour être en règle avec le fisc et donc le montant des droits d’enregistrement. Il peut par exemple acheter le bien pour 150.000 euros, mais si la valeur vénale est fixée à 170.000 euros, il devra déclarer 170.000 euros dans l’acte notarié et payer des droits d’enregistrement sur cette somme", précise l’agent immobilier.

Un bail à vie

L’achat en "happy viager" est assorti d’une série de conditions. La plus importante est le bail à vie contracté avec l’ancien propriétaire des lieux, assorti de conditions que sont le loyer et son indexation. "Ces éléments sont déterminés et négociés par les deux parties, puis mises dans l’acte notarié en même temps que l’acte de vente", souligne encore Sylvain Couchant.

Le bail à vie répond à l’un des premiers intérêts du viager, souvent indispensable pour le vendeur, c’est-à-dire de pouvoir occuper tranquillement son habitation jusqu’à la fin de ses jours. Le nouveau propriétaire ne peut donc pas le louer à quelqu’un d’autre ou vivre lui-même dans le bien, et ce jusqu’au décès de l’ancien propriétaire. "Dès le décès, le bail est rompu par défaut et le propriétaire peut alors occuper les lieux comme il le souhaite ou le louer à un nouveau locataire", détaille l’agent immobilier.

"Dès le décès, le bail est rompu par défaut et le propriétaire peut alors occuper les lieux comme il le souhaite ou le louer à un nouveau locataire."
Sylvain Couchant
Responsable chez Century 21 Ever One

Le bail ne peut pas non plus être rompu par le propriétaire. Seul le vendeur devenu locataire peut partir s’il le souhaite, moyennant un préavis de 3 mois. "Si le nouveau propriétaire veut revendre le bien, il doit le revendre avec le bail", pointe encore Gaëlle Maerschalck. "Il ne peut pas non plus le rompre pour y loger un membre de sa famille ou lui-même, contrairement à un bail classique."

Si toutefois le locataire ne paie plus son loyer ou ne respecte pas les conditions du bail, le propriétaire peut faire appel à un juge de paix, comme pour un bail classique. "Chaque partie a l’obligation de respecter ses engagements contractuels", rappelle l’agent immobilier.

"Si le nouveau propriétaire veut revendre le bien, il doit le revendre avec le bail."
Gaëlle Maerschalck
Responsable chez Century 21 Ever One

Une formule win-win

Le happy viager permet au vendeur de toucher l’intégralité du prix de vente et d’en profiter comme il le souhaite. "Il peut très bien gâter ses enfants, profiter d’une pension plus confortable ou bien même replacer cet argent dans une résidence secondaire à l’étranger, par exemple", illustre Gaëlle Maerschalck. Le vendeur continue à vivre dans son bien, "sans chambouler son quotidien, sans déménagement ou adaptations…"

Du côté de l’acquéreur, "c’est un investissement rassurant puisque l’ancien propriétaire qui devient locataire connaît bien les lieux, ses qualités et ses défauts. Cela lui permet également d’éviter le vide locatif, le turnover et d’avoir in fine moins de gestion. L’investisseur peut espérer obtenir un rendement d’environ 3-4% avec cette formule, qui est un peu plus saine que le viager classique et qui intéresse donc plutôt les investisseurs moins agressifs, plutôt ceux au profil ‘bon père de famille’", explique Sylvain Couchant.

"Le happy viager permet à l'investisseur d’éviter le vide locatif."
Sylvain Couchant
Responsable chez Century 21 Ever One

"Le happy viager engendre une relation saine dans laquelle tout le bénéfice se fait du vivant des deux parties. Même si le bien n’est à disposition de l’acquéreur qu’au décès du vendeur, c’est de la longue vie de ce dernier que l’acquéreur tire son plus grand profit", conclut Gaëlle Maerschalck.

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