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Une résidence de tourisme entre lac et montagnes, dans les Hautes-Alpes

Philippe et son épouse ont eu un coup de cœur pour le lac de Serre-Ponçon. Ils ont investi dans la région pour profiter du régime fiscal français et de la "location meublée non professionnelle".
Le lac de Serre-Ponçon, dans les Hautes-Alpes.

Philippe est expert-comptable. Après avoir été malade, il décide en 2019 d’embarquer toute sa petite famille en vacances, dans l’un des domaines construits et gérés par le groupe Lamy pour lequel il travaille: "L’Écrin du Lac", dans les Hautes-Alpes. Le couple tombe sous le charme des lieux. Philippe connaissant très bien la société qui construit, vend et gère le domaine, n’hésite pas très longtemps avant de se lancer dans l’aventure.

"Nous avions terminé de rembourser le crédit de notre habitation, celle-ci a donc pu servir de garantie pour acheter notre résidence secondaire en France."

Philippe
Propriétaire
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Un seul lot, l’appartement-témoin, était encore à vendre. "Nous avions terminé de rembourser le crédit de notre habitation, celle-ci a donc pu servir de garantie pour acheter notre résidence secondaire en France.

Nous avons demandé un nouveau crédit auprès de notre banque, à un taux très intéressant de 1% fixe sur 20 ans. Les conditions étaient encore très favorables", reconnaît le propriétaire. Le duplex de quatre chambres leur coûte quelque 475.000 euros hors TVA. La fiscalité sur ce type d’acquisition est très avantageuse chez nos voisins français.

Location meublée non professionnelle

Le logement est alors vendu meublé. L’objectif étant de le louer périodiquement à des touristes, Philippe et son épouse ont pu profiter du régime fiscal français de la "location meublée non professionnelle" (LMNP).

"Ce régime permet de récupérer la TVA sur l’achat du bien et sur tous les frais d’ameublement. Cela nous a fait économiser pas loin de 100.000 euros", chiffre l’expert-comptable.

Exploitation déléguée

"Nous savions qu’en achetant ce duplex, nous ne devrions pas nous occuper de la gestion sur place, puisque le groupe Lamy s’en occupe", explique le propriétaire, qui a signé un bail commercial permettant au groupe Lamy d’exploiter le logement. 

"Le régime français de la location meublée non professionnelle permet de récupérer la TVA."

Philippe
Propriétaire

Le rendement n’est pas garanti par le gestionnaire, mais il s’occupe de tout. Un avantage non négligeable, surtout lorsque le propriétaire vit à distance. Outre les frais d’énergie et de syndic, le couple paie un forfait annuel pour les frais liés à l’infrastructure (piscine, travaux d’entretien, animations estivales…) qui s’élève à 2.000 euros.

Le groupe Lamy s’occupe de louer le logement, mais il n’en a pas l’exclusivité. "Nous pouvons nous-mêmes trouver des locataires. Dans ce cas, on rétrocède 20% du loyer pour la gestion locative, puisqu'ils s’occupent du check-in, du check-out, du ménage et des demandes des locataires. Si c’est le gestionnaire qui trouve les locataires, alors on rétrocède 37% du montant du loyer", détaille Philippe. 

Les propriétaires sont libres de jouir eux-mêmes de leur résidence. "Nous fixons annuellement les semaines où l’on envisage de séjourner personnellement dans le bien. Mais le gestionnaire est flexible. Si le bien n’est pas loué, nous pouvons nous y rendre", explique Philippe, qui y part six à huit semaines chaque année.

Deux hautes saisons

Le duplex est loué tant en été qu’en hiver. "Nous profitons à la fois de la saison d’été avec les sports nautiques sur le lac que de la saison hivernale avec les stations de ski à proximité (Les Orres, Crévoux, Réallon)."

Les hautes saisons (juillet/août en été et de Noël à fin février en hiver) font carton plein. Les périodes hors saisons sont aussi régulièrement demandées, notamment par les habitants de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (Marseille, Montpellier, Toulon…) qui sont à deux heures de route et qui louent le bien pour des longs week-ends.

Le tout génère un rendement brut de quelque 3,5%, puisque le couple loue pour environ 17.000 euros/an. "Cela nous permet actuellement de rembourser notre emprunt ", explique-t-il.

3,5%
rendement
C'est le rendement brut généré par l'hébergement touristique dans les Hautes-Alpes.

Tranquillité d’esprit

Le rendement pourrait être plus élevé si la location était plus intensive ou si la gestion n’était pas déléguée. Mais pour le propriétaire, c'est la tranquillité (surtout à distance) car la rotation entre les locataires, tout comme la logistique, sont très intenses sur les hébergements touristiques.

"Le groupe Lamy, qui exploite de nombreuses résidences depuis des années, gère très bien l’exploitation. Ils emploient même à temps plein un concierge et un ouvrier polyvalent pour dépanner lorsque c’est nécessaire. Nous avons d’excellents retours des hôtes via les commentaires sur Airbnb", se réjouit l’expert-comptable.

Régime fiscal de la location meublée non professionnelle (France)

Sous certains critères, la France applique un régime fiscal particulier aux propriétaires qui louent une habitation meublée comme hébergement touristique.

Concrètement, la loi française prévoit deux conditions pour obtenir le statut de "location meublée non professionnelle" (LMNP): les recettes tirées de l’activité doivent être inférieures à 23.000 euros (loyer et charges comprises) et les montants perçus de cette activité doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus générés par le ménage, soit les personnes appartenant au même foyer fiscal.

En outre, le bien doit contenir une série d’équipements nécessaires à la location meublée (literie, plaques de cuissons, four, réfrigérateur, vaisselle, tables, matériel de cuisine, rangements, luminaires, matériel d’entretien, rideaux ou volets…).

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