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Une TVA à 6% vous incite à démolir pour mieux reconstruire

L'extension à l'échelle nationale du taux réduit de TVA à 6% pour les démolitions-constructions pourrait représenter une option très intéressante pour les propriétaires.
La moitié des 4,5 millions de logements que compte la Belgique datent d’avant 1960, et certains gagneraient à être démolis plutôt que rénovés pour laisser la place à un bâti plus performant. ©Photo News /De Wilde/ Het Volk

On casse tout et on recommence. D'ici janvier 2021 - c'est ce qu'espère la Confédération Construction -, la TVA en matière de démolition-construction devrait passer de 21% à 6% sur tout le territoire belge. Cette mesure se cantonne pour le moment à 32 centres urbains à travers le pays comme Bruxelles, Liège ou Charleroi. "Cela faisait partie de nos demandes prioritaires et nous souhaitions cette extension depuis longtemps", détaille Marleen Porré, manager du département fiscal de la Confédération. 

Concrètement, cela devrait avant tout permettre de remettre à neuf un parc immobilier vieillissant, voire vétuste. La moitié des 4,5 millions de logements que compte la Belgique datent d'avant 1960 et près de 25% ont été bâtis avant 1920. À Bruxelles, la moitié des logements ont été construits avant 1940. "On veut éviter que les gens continuent de rénover sans cesse au lieu de démolir. La TVA qui s'applique à la rénovation est déjà à 6%. Il y a du travail à faire, notamment en matière énergétique", précise Marleen Porré, qui explique que beaucoup de propriétaires ont pour réflexe de "garder quatre murs lors des travaux pour rentrer dans la catégorie rénovation". 

Conditions

Si la mesure voit le jour, la TVA réduite s'appliquera donc dans tout le pays sur les démolitions totales suivies d'une reconstruction. Mais si vous préférez repartir de zéro en bénéficiant d'une TVA au rabais, il faudra respecter quelques consignes. À ce sujet, le futur texte ne devrait pas être une grande surprise. "Il risque d'être dans la même veine que ce que nous avons déjà dans 32 centres urbains aujourd'hui", imagine Renaud Grégoire, porte-parole de notaire.be. Quelles sont les conditions actuelles ?

  • Les opérations de démolition et de reconstruction doivent être réalisées à la suite l'une de l'autre et ainsi faire partie d'une seule et même opération.
  • Le bâtiment concerné doit être principalement utilisé en tant que logement privé.
  • Pour en attester, il faut introduire, avant l’achèvement des travaux, une déclaration – accompagnée d’une copie du permis de bâtir – auprès du bureau de contrôle TVA. C’est la copie de cette déclaration qui permet à l’entrepreneur d’établir la facture en conséquence.

Gros oeuvre et finitions

Quid, une fois que vous serez au milieu d'un terrain vague, des travaux qui suivront? "La TVA à 6% est valable pour le gros œuvre comme pour les finitions. Presque tout en réalité, puisque l'on fait référence à la notion de travail immobilier. Donc tout ce que l'on fait à une habitation et qui devient immobilier rentre dans cette catégorie: de la salle de bains à la cuisine, en passant par le carrelage ou les armoires installées. Ça doit être fixé à l'habitation", détaille la manager du département fiscal de la Confédération Construction. 

"La TVA à 6% est valable pour le gros œuvre comme pour les finitions. Presque tout en réalité, puisque l'on fait référence à la notion de travail immobilier."
Marleen Porré
Manager du département fiscal de la Confédération Construction

D'ici le 1er janvier?

Faisant partie de l'accord gouvernemental, l'extension à l'échelle nationale de la TVA réduite à 6% pourrait entrer en vigueur dès le mois de janvier. C'est ce qu'espèrent les acteurs du secteur. "C'est prévu dans l'accord et cela pourrait être mis en application à partir du 1er janvier. Mais il y a encore toute une procédure législative, dans le cadre d'une loi qui comporte d'autres mesures fiscales. Nous sommes en discussions régulières avec le cabinet du ministre, les textes sont en préparation. Il faut encore qu'il y ait la première lecture, l'avis du conseil, l'avis du Parlement, etc. On devrait néanmoins avoir des textes provisoires avant janvier", rapporte Marleen Porré, un peu plus loquace que l’administration fiscale. Du côté du SPF Finances, en effet, c'est silence radio: "La loi n'est pas encore publiée. Il y aura une large communication sur le sujet d'ici à la mi-novembre."

Alors que le texte devrait être officialisé dans les prochains mois, peut se poser la question du taux en vigueur pour les propriétaires dont une procédure de démolition-reconstruction est en cours. "On ne sait pas encore, nous sommes aussi en discussion sur ce point. Le taux est applicable au moment de la facturation. Ce pourrait donc être le cas pour des projets en cours. On espère que ceux-ci pourront en bénéficier", avance Mme Porré. En clair, si vous vous retrouvez dans cette situation, prenez votre temps avant de passer à la caisse. Bien que rien ne permette d'être sûr que le taux de TVA auquel vous serez soumis ne sera pas de 21%. "Ça pourrait éventuellement se faire, mais, pour être honnête, j'ai du mal à l'imaginer", estime Renaud Grégoire. 

Démolir ou acheter neuf?

"Il s'agit d'un enjeu important. C'est un incitant qui pourrait aider à renouveler le parc immobilier, à repartir de zéro, à améliorer la qualité du bâti. Le territoire n'est pas extensible, tous les incitants sont les bienvenus. C'est quelque chose d'avantageux qui est de nature à dynamiser toute une série de secteurs", considère Renaud Grégoire. De là à ce qu'il soit plus intéressant de démolir et reconstruire plutôt que de se ruer sur un bâtiment neuf, soumis en principe entièrement à une TVA de 21%? "Pas impossible, reprend-il. Cela dépendra du niveau d'investissement et des moyens disponibles pour gérer un chantier." Une opinion partagée par la Confédération Construction. 

Quoi qu'il en soit, le taux réduit à 6% ne pourra pas faire de mal au parc immobilier. "Soit ça a un impact, soit ça n'en a pas et la situation reste la même qu'actuellement. Ça ne peut pas être un loupé. Au pire, ce sera un coup d'épée dans l'eau", résume l'expert, qui conclut par un conseil: "En matière de TVA, si vous avez un doute avant de lancer une opération, le mieux est de toujours se tourner vers les autorités compétentes au préalable. Parce que cela peut changer beaucoup de choses dans un budget."

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