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Vers une suroffre de nouveaux appartements

Pour 2020, le panel d’experts en immobilier que L’Echo consulte deux fois par an s’attend à une hausse moins spectaculaire des prix qu’au cours du "très grand cru" 2019. Au niveau local, la suroffre ou la pénurie de logements peut faire toute la différence.
Au cours des dix dernières années, le nombre de logements a augmenté de 100.000 unités (+9,2%). C’est beaucoup plus que la croissance démographique.

L’année 2019 fut celle de tous les records en termes de volumes et de prix, et ce dans toutes les régions du pays. Les chiffres du notariat belge indiquent que le prix moyen des appartements en Belgique a (encore) augmenté de 4%, pour atteindre 228.566 euros. Pour les maisons, le prix moyen a bondi de 4,2% et se situait l’an dernier à 262.196 euros. Le nombre de transactions affiche une hausse de 9%.

Il faut dire que le contexte était particulièrement favorable, avec une croissance économique de 1,4%, la création de 74.000 nouveaux emplois et le pouvoir d’achat des Belges qui a augmenté de 2,5%. Il faut remonter à 2001 pour retrouver une hausse aussi sensible du revenu disponible.

D’autres facteurs ont également donné un coup de pouce au marché immobilier résidentiel: des taux d’intérêt historiquement bas et des comptes d’épargne et des obligations qui ne rapportent plus rien. Investir davantage en actions n’est pas non plus une alternative (TINA). En Flandre s’y est ajouté le rush lié à la suppression du bonus-logement. Les Belges ont toujours une brique dans le ventre: l’an dernier, les dépenses en nouvelles constructions et projets de rénovation ont bondi de 5,9%.

2020

Pour 2020, les experts s’attendent à une hausse des prix moins importante que l’an dernier. Les terrains à bâtir, les maisons et les appartements devraient augmenter d’environ 2%. Le prix moyen d’un appartement – le chouchou des candidats-acheteurs des dernières années – ne devrait pas augmenter de plus de 1,3%, soit à peine plus que l’inflation attendue (1,1%). 

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La baisse du nombre de transactions liée à la suppression du bonus-logement en Flandre est moins forte qu’attendu. Au cours des six premières semaines de 2020, on y constate une baisse de «seulement» 5% par rapport à la même période de l’an dernier.

La baisse des volumes devrait être limitée quant à elle (-3%). L’année a connu un début plus qu’honorable. La baisse du nombre de transactions liée à la suppression du bonus-logement en Flandre est moins forte qu’attendu. Au cours des six premières semaines de 2020, on y constate une baisse de "seulement" 5% par rapport à la même période de l’an dernier.

Les experts sont cependant devenus prudents. Pour les appartements, ils s’attendent à une hausse moyenne des prix de 1,8% par an au cours des cinq prochaines années et de 2,1% pour les maisons, soit un peu plus que l’inflation moyenne attendue (1,6%).

Les experts évaluent à 12% le risque d’une baisse des prix d’au moins 5% en 2020. La probabilité que les hausses de prix ne suivent pas l’inflation au cours des cinq prochaines années est estimée à 39%.

Les taux: très favorable

Les ménages qui investissent dans un logement ne paient pratiquement pas d’intérêts. Pendant les années 80, lorsque les taux flirtaient avec les 14%, de nombreux emprunteurs remboursaient surtout des intérêts. Aujourd’hui, un acheteur ne "perd" pas grand-chose lorsqu’il rembourse son emprunt à sa banque. "On rencontre couramment des taux fixes de 1 à 1,25% pour des emprunts à 20 ans. Si l’on tient compte d’une inflation oscillant autour de 1,5%, on arrive à un taux réel négatif. Cette situation devrait se maintenir au cours des prochaines années", constate Hans Bevers, économiste en chef de Degroof Petercam.

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Si les taux remontent, cela pourrait faire une grande différence: toute remontée des taux de 0,5% se traduit par une diminution de 5% de la capacité d’emprunt. "C’est ce qui explique notamment que la perspective d’une hausse des taux demeure le principal facteur de risque du marché belge de l’immobilier", estime Paul Dewael, associé du bureau d’études Stadim, spécialisé en immobilier.

Autre facteur important: la quotité que les Belges peuvent emprunter. "Si les banques imposent un apport personnel plus important, cela pourrait peser sur le marché", ajoute Tim Goes, acquisition manager chez Home Invest Belgium. "Le nombre de jeunes estimant qu’il y a des choses plus importantes dans la vie que le remboursement d’un (important) prêt hypothécaire ne cesse d’augmenter", explique John Romain, fondateur d’Immotheker.

L’économie: Favorable/Risqué

La Commission européenne s’attend à un tassement de la croissance à 1,2% en Belgique. Les ménages s’endettent aussi de plus en plus pour acheter leur habitation. L’an dernier, le déficit budgétaire de l’État belge est passé à 1,7%. Si aucune mesure n’est prise, il pourrait atteindre 2,4% en 2020. Cela fait plus d’un an que notre pays n’a pas de gouvernement de plein exercice. Et malgré l’euphorie sur les marchés boursiers, il existe de nombreuses incertitudes géopolitiques. "La possibilité d’une longue récession économique (d’au moins deux ans) combinée à un taux de chômage élevé est un scénario plus dommageable pour le marché immobilier belge que la hausse des taux", souligne Frank Maet, économiste en chef de Belfius.

La fiscalité: Favorable/Risqué

La majorité des experts s’attend à une fiscalité moins favorable pour l’immobilier au cours des prochaines années. "Le principal facteur de risque se situe au niveau de la fiscalité immobilière", souligne Bart Van Craeynest, économiste en chef de l’organisation patronale flamande VOKA. "Une taxation des revenus locatifs réels pourrait avoir un impact important", ajoute le notaire Bart van Opstal. Toute période prolongée d’incertitude sur le plan de la fiscalité pourrait à elle seule avoir un impact sensible sur le marché.

Une suroffre: Défavorable / Risqué

"Depuis plusieurs années, l’augmentation du nombre de ménages est inférieure à celle du nombre de logements", met en garde Johan Van Gompel, économiste senior chez KBC. Au cours des dix dernières années, le nombre de logements a augmenté de 100.000 unités (+9,2%). C’est beaucoup plus que la croissance démographique, même si la taille des ménages se réduit. En 10 ans, on a enregistré 500.000 personnes isolées et familles monoparentales supplémentaires. Elles représentent aujourd’hui 45% de l’ensemble des ménages. Ces dernières années, le nombre de secondes résidences a aussi beaucoup augmenté. Parallèlement, la colocation connaît un succès sans précédent.

La plupart des experts constatent surtout une surabondance d’offre au niveau local, dans de petites villes et une pénurie de logements dans les grandes villes, en particulier à Bruxelles et à Gand. "La lenteur des démarches auprès de l’urbanisme ne doit pas être sous-estimée. Elle est responsable en grande partie de la pénurie de logements dans certaines villes", constate Eric Verlinden, CEO de Trevi.

Une surévaluation: Défavorable/Risqué

Au cours de la dernière décennie, les prix des logements ont beaucoup augmenté. Selon la Banque nationale de Belgique (BNB), les prix étaient surévalués de 5,9% en 2018, contre un consensus de 3,8% pour notre panel d’experts. "Il est probable que cette surévaluation continuera à augmenter. Nous nous attendons à ce que les prix continuent à croître un peu plus vite que l’inflation", explique Steven Trypsteen, économiste chez ING.

De nombreux experts soulignent que la surévaluation concerne principalement certains types de logements. "À cause d’une connaissance insuffisante des coûts de rénovation, certaines habitations mal isolées, présentant des défauts structurels ou une mauvaise disposition des pièces sont parfois surévaluées", constate Marc Dillen, directeur général de VCB.

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