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Investir en immobilier pour maximiser vos revenus à la pension

Vous pensez sans doute que vous n’arriverez jamais à accumuler assez d’argent pour vous offrir une résidence secondaire. Mais en réalité, si vous avez des revenus suffisants, il est souvent possible d’emprunter une bonne partie de votre investissement immobilier, ce qui ne fait qu’améliorer la rentabilité financière de votre investissement.
©Photo News

Etre propriétaire de son habitation familiale à l’heure de la pension, c’est bien. Etre propriétaire d’un ou plusieurs autres immeubles que vous mettez en location, c’est encore mieux ! On est d’accord, c’est plutôt facile à dire. Vous pensez sans doute que vous n’arriverez jamais à accumuler assez d’argent pour vous offrir une résidence secondaire. Mais en réalité, si vous avez des revenus suffisants, il est souvent possible d’emprunter une bonne partie de votre investissement immobilier, ce qui ne fait qu’améliorer la rentabilité financière de votre investissement. L’immobilier est par ailleurs considéré comme un rempart contre l’augmentation du coût de la vie – les prix s’apprécient au moins autant que l’inflation, en tout cas ces dix dernières années - contrairement à votre compte d’épargne par exemple. De fait, avec le retour de l’inflation, vous perdez littéralement du pouvoir d’achat en laissant votre argent dormir sur un livret.

Si vous avez ne serait-ce qu’une toute petite mise de départ, pourquoi ne pas l’investir dans la brique ? Il existe toute une série de possibilités pour investir dans l’immobilier résidentiel, pour des budgets très variables et en fonction de ce à quoi vous destinez votre investissement. Ainsi, vous pourriez investir dans un appartement (ou un immeuble de rapport) sans jamais avoir l’intention de l’occuper personnellement. Vous avez le choix entre un immeuble "ancien" et un bien neuf faisant partie d’une promotion immobilière. Vous pouvez opter pour une acquisition avec un rendement garanti pendant quelques années, mais il sera forcément moins élevé que le marché. Vous pouvez vous diriger vers des niches, comme le logement pour étudiants, les appartements ou les maisons dans lesquels vous pouvez organiser des colocations, les chalets ou les appartements dans une résidence de vacances, les flats dans une résidence-services, une résidence secondaire à la mer que vous mettriez en location intensive, des garages, etc. Rien ne vous empêche par ailleurs de combiner cet investissement avec des buts précis, par exemple, loger temporairement votre enfant dans le kot dans lequel vous avez investi au lieu de payer des loyers à fonds perdus, profiter de votre appartement à la mer quelques semaines par an ou occuper personnellement le flat dans la seniorie lorsque vous commencerez à avoir besoin d’un peu d’aide au quotidien et que vos enfants auront quitté le nid depuis longtemps, etc.

Rendement locatif

Il est important de viser le rendement dans le cas de l’investissement locatif pour votre pension et moins la plus-value (même si une augmentation de la valeur de votre bien serait naturellement toujours bonne à prendre). Ce que vous attendez avant tout, c’est un supplément de revenus pour votre pension. Si vous empruntez aujourd’hui, la faiblesse des taux est tout bénéfice pour vous. Car si vous parvenez à obtenir un rendement de 3% pour votre immeuble, ce qui est une estimation plutôt basse, et que vous contractez un crédit hypothécaire à un taux de 2%, l’argent emprunté vous coûte moins qu’il ne vous rapporte. Et lorsque vous aurez terminé de rembourser votre emprunt, vous n’aurez plus qu’à profiter de vos loyers, qui resteront cependant toujours grevés par la fiscalité (précompte immobilier, impôts des personnes physiques), les frais d’entretien (réparations, entretien courant) et éventuellement les frais de gestion si vous décidez de confier votre bien à un gestionnaire locatif. Car vous devez vous attendre à consacrer du temps et de l’énergie au job de propriétaire bailleur, surtout si vous décidez par exemple d’investir dans un bien à forte rotation locative comme un kot d’étudiant. Contre un peu de votre rendement (8% en moyenne), vous pouvez donc déléguer les tâches administratives et techniques (petites réparations) à un gestionnaire professionnel.

Financement

Vous aurez compris que la faiblesse des taux est actuellement un vrai plaidoyer pour investir dans l’immobilier en empruntant de l’argent. Même si vous avez une grosse somme de cash à placer, il est réellement opportun d’emprunter une partie de votre investissement notamment pour des raisons fiscales. En effet, vous êtes imposé sur vos revenus locatifs fictifs via votre déclaration à l’impôt des personnes physiques. Le revenu cadastral de votre bien, majoré de 40%, est pris comme base imposable et vous êtes taxé à votre taux marginal, c’est-à-dire souvent 50%. Mais vous avez la possibilité de déduire de cette base imposable tous les intérêts des emprunts que vous contractez pour financer l’acquisition ou l’entretien d’un bien immobilier, jusqu’à l’annuler complètement. Avoir des intérêts à déduire est donc intéressant fiscalement. C’est pourquoi certains courtiers vous pousseront à opter pour un crédit bullet (crédit à terme fixe) dans lequel vous ne payez que des intérêts pendant toute la durée de l’emprunt et remboursez le capital à l’échéance. Le montant des intérêts est alors constant, ce qui n’est pas le cas dans un crédit classique (vous payez de moins en moins d’intérêts à mesure que les années passent). Mais attention, un crédit bullet n’est pas à mettre entre toutes les mains. Il s’agit d’un produit destiné aux investisseurs, ce qui implique que vous ayez un "plan" pour rembourser le capital à l’échéance. La vente du bien n’est pas vraiment une option, étant donné que vous en avez besoin pour en tirer des revenus locatifs pendant votre pension. Il faudra donc compter par exemple sur le capital constitué par un plan de pension complémentaire ou la vente d’un autre bien immobilier.

Bon à savoir

Lorsque vous possédez une résidence secondaire, vous êtes taxé sur les revenus locatifs, mais vous avez la possibilité de déduire de cette base imposable tous les intérêts des emprunts que vous contractez pour financer l’acquisition ou l’entretien d’un bien immobilier, jusqu’à l’annuler complètement.

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