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Comment fonctionne une assurance loyer garanti?

Quand votre locataire ne paie pas son loyer, une assurance loyer garanti peut prendre le relais. Comptez tout de même minimum 5% du montant du loyer pour pouvoir profiter de cette tranquillité d'esprit.
©Filip Ysenbaert

L'un des pires scénarios pour un investisseur en immobilier, c'est naturellement de tomber sur un "mauvais payeur". Quand les retards de paiement du loyer s'accumulent, le stress monte pour le propriétaire. D'autant plus que, souvent, les projets d'investissements immobiliers sont financés par un emprunt hypothécaire. Un locataire qui fait défaut peut donc menacer l'équilibre financier du propriétaire. C'est pourquoi ce dernier met en général beaucoup de soin à choisir un locataire en qui il a confiance, du moins financièrement parlant.

Certains gestionnaires immobiliers proposent une assurance loyer garanti dans leur package, comme Trevi, qui offre une gestion locative complète ainsi qu'une assurance pour les loyers impayés à partir de 99 euros (HTVA) par mois.

Moyennant environ 8% HTVA du montant du loyer, il peut confier la gestion de son bien à un gestionnaire. En cas de retard de paiement, celui-ci lui épargnera au moins les tracas administratifs (rappels, recommandés, voire procédure en justice). Mais, à moins qu'une assurance loyer garanti ne soit comprise dans le contrat de gestion, cela ne lui assurera pas de récupérer les loyers perdus. Certains gestionnaires immobiliers proposent cette assurance dans leur package, comme Trevi, qui offre une gestion locative complète ainsi qu'une assurance pour les loyers impayés à partir de 99 euros (HTVA) par mois.

Vous pouvez toutefois conclure cette assurance vous-même. Deux acteurs se partagent globalement ce petit marché pour les investisseurs particuliers: Immoweb (en partenariat avec Qover) et AG Insurance. Mais chez AG, l'assurance fait partie du "pack bailleur", qui comprend en plus la protection juridique, le forfait relocation, l'assurance dégâts locatifs et le property assist.

Fonctionnement

Dès qu'un locataire ne paie plus son loyer, le propriétaire prévient son assureur, qui va dans un premier temps chercher une solution à l'amiable. "Nous entamerons une procédure judiciaire en cas d’échec de cette tentative de solution à l’amiable et si le montant des loyers dus dépasse celui de la garantie locative", explique Gerrit Feyaerts, porte-parole de AG. Si la recherche d'un accord à l'amiable n'aboutit pas, alors l'assureur indemnise jusqu'à 12 mois de loyer. Attention, le loyer s'entend sans les charges. Chez Immoweb, c'est également un accord à l'amiable qui est d'abord recherché. Après trois mois, l'assureur commence à indemniser le propriétaire pour une durée comprise entre 6 et 18 mois de loyer (+ charges) selon la formule choisie. Naturellement, si la procédure judiciaire permet de récupérer les loyers, ils reviendront dans ce cas à l'assureur.

Étant donné que l'assurance est couplée à une protection juridique, tous les frais de procédure sont pris en charge. Chez Immoweb, le plafond d'intervention est fixé à 1.500 euros pour la formule basique et 7.500 euros pour la formule premium. Chez AG, le plafond est équivalent à 12 mois de loyer.

Prix

Le montant de la prime s'exprime en pourcentage du loyer. Chez AG Insurance, elle s'élève à 5% (hors TVA) du loyer annuel (hors charges) du bien mis en location. "Ce loyer annuel est indexé automatiquement tous les ans, pas seulement pour le calcul de la prime, mais aussi pour déterminer les montants d’indemnisation prévus dans le Pack", précise Gerrit Feyaerts. Chez Immoweb, le montant de la prime varie en fonction du niveau de couverture choisi. Il faut compter environ un demi-mois de loyer pour assurer 12 mois de loyer. La prime est également calculée en fonction de la commune: à certains endroits, le risque est plus élevé. Au final, la moyenne s'établit à 5% du montant du loyer, avec des pourcentages qui peuvent grimper jusqu'à 7 ou 8%.

Au final, chez Immoweb, la moyenne s'établit à 5% du montant du loyer, avec des pourcentages qui peuvent grimper jusqu'à 7 ou 8%.

Exclusions

Bien sûr, comme toute autre assurance, vous devez montrer une patte relativement blanche pour pouvoir bénéficier de la couverture. Ainsi, si vous sentez que la situation financière de votre locataire se dégrade et que vous voulez souscrire rapidement une assurance loyer garanti, cela ne sera pas simple. En effet, il y a d'abord une période d'attente au cours de laquelle vous ne pouvez déclarer aucun sinistre après la prise de l'assurance. Cette période est de 60 jours chez Immoweb et de quatre mois chez AG Insurance. À chaque nouveau locataire, une nouvelle période d'attente est ouverte (45 jours chez Immoweb, quatre mois chez AG Insurance).

Lorsque vous souscrivez une assurance loyer garanti, il y a d'abord une période d'attente au cours de laquelle vous ne pouvez déclarer aucun sinistre.

Si un locataire est déjà installé dans les lieux, il faut également que le propriétaire puisse prouver en cas de litige qu'il n'avait pas eu de problèmes avec ce locataire auparavant. C'est pourquoi il faut alerter votre assureur dès que vous faites face au premier retard de paiement. Les litiges en cours ne sont donc naturellement pas couverts lors de la conclusion du contrat.

Le bail doit être par ailleurs enregistré et toutes les autres obligations légales et contractuelles du bailleur à l'égard de son locataire doivent avoir été remplies. En tant que propriétaire, vous ne devez donc rien avoir à vous reprocher si vous espérez faire intervenir l'assurance.

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